Par Caroline Theuil, Juriste.
 
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Le changement d’usage ne constitue pas forcément le changement de destination.

Jusqu’à l’ordonnance n°2005-658 du 8 juin 2005, portant modification de diverses dispositions relatives à l’obligation d’assurance dans le domaine de la construction et aux géomètres experts, les textes faisaient référence à la notion « d’affectation » (on lui a désormais substitué le terme « d’usage »), ce qui engendrait une confusion avec celle de « destination » au sens du droit de l’urbanisme. Il résulte de cette distinction plusieurs conséquences pratiques : différence de champs d’application, des règles de procédure, des motifs de refus, des prescriptions, des voies de recours et des sanctions.
Ainsi, pour certains, la distinction entre le changement de destination et le changement d’usage des locaux n’est pas toujours évidente.

Afin de fixer les choses très simplement, on pourrait prétendre que la destination gère le « contenant » de l’immeuble tandis que l’usage gère le « contenu » du local.

Changement d’usage
L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation.
Ainsi, d’une manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Le local doit ensuite revenir à l’habitation. Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible ; le local n’est plus considéré comme local d’habitation.
A cela, la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, a institué un régime particulier pour les locaux mixtes, constituant à la fois la résidence principale du demandeur et son lieu d’activité professionnelle.

Changement de destination
La destination des bâtiments quant à elle, est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas).
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant nouvelle codification du livre Ier du Code de l’urbanisme, a redéfini la notion de « destination des constructions », autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.
Dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015, l’article R.123-9 visait neuf types de destination possible d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Désormais c’est l’article R. 151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est en outre précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R. 151-28 du même Code, et plus précisément définies par un arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 nov. 2016).

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Le changement de destination, d’un bâtiment existant, est autorisé par la délivrance d’un permis de construire conformément à l’article R. 421-14, lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions. Il est rappelé ici l’obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
L’article R. 421-17, b du Code de l’urbanisme précise qu’en dehors de ces gros travaux, une simple déclaration préalable suffit.
Quant au changement de sous-destination, il n’est soumis à aucune formalité, lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire.
Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent cependant que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé » (Décret n°2015-1783, article 12-VI). Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 (dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015) sont précédés d’une déclaration préalable ; en revanche un permis de construire est nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.

Cas particulier de la copropriété
Si le local est en copropriété, donc soumis à l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est impératif d’interroger le règlement de copropriété de l’immeuble. Celui-ci comporte généralement une clause afférente à la destination de l’immeuble, laquelle détermine l’autorisation ou la prohibition d’activités. La réponse relève donc d’un examen au cas par cas. Selon le cas, il faudra solliciter ou non l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exemple un copropriétaire a le droit d’affecter un lot à usage commercial à l’usage d’habitation sans recourir à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété (Cass. civ. 3e, 5 janvier 1994), mais ce n’est pas le cas lorsque le règlement de copropriété prévoit le caractère obligatoire de la destination commerciale des lots du RDC (Cass. civ. 3e, 26 avril 2006).

Caroline Theuil
Juriste, expert immobilier

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Vos commentaires

  • par nano , Le 18 novembre 2020 à 22:48

    bonjour

    j aimerais savoir sinje dois demandee un changement de destination dans la cas ou je souhaite acheter une grange agricole pour en faire une salle de reception ERP ?

    il est prevundes travaux interieurs sanb modif de la stucure et le.remplacement de porte agricole en porte verrieres. la surface total du batiment fait 990m2

    merci

  • Bonjour.
    J’ai une grange attenante qui est relié à la maison.
    Nous avons effectuez des travaux d’isolation sans modifier la structure ni la façade. Les ouvertures étaient déja existente.
    La partie aménagée ajoute une surface qui devient habitable d’environ 40m2 sur deux niveaux. Si on ajoute à la partie habitable, je dépasse les 200m2.
    Quelles démarches dois-je effectuer puisque j’ai fait moi même les travaux sans faire de plans par un architecte ?
    Merci d’avance, Cordialement.

    • par ADULIE , Le 13 novembre 2020 à 20:15

      Bonjour et merci pour votre article très clair et intéressant.

      J’ai déposé une déclaration préalable pour changement de destination d’un local qui passerait de logement "loft à aménager" avec surface au sol 66,88m2 +35m2 de mezzanine à la catégorie "services recevant du public ERP5" en ne conservant que la surface au sol.
      L’entreprise à qui serait loué le local y ferait des travaux d’aménagement intérieurs et l’accès PMR.
      Or j’ai eu la surprise de recevoir du service de l’urbanisme un courrier pour dossier incomplet sous prétexte qu’ils veulent un plan coté de la façade (qui ne serait nullement touchée, pas plus que la structure ou le toit) et surtout ils réclament une place de stationnement à acheter ou louer dans un rayon de 300m pour respecter le PLU. J’ai lu tout le PLU et ne voit mentionné que les mots "construction" ou "constructeur" rien sur les changements de destination ne nécessitant pas de permis de construire et en plus réduisant la surface du local.
      J’ai lu dans le PLU que les tranches pour les surfaces correspondantes pour déclencher l’obligation de fournir une place de stationnement sur le domaine privé est de 70m2 pour un logement et de 50m2 pour un commerce ou services. Argument qu’ils utilisent pour me demander une place.
      J’ai trouvé quelque part des recours administratifs mentionnant la jurisprudence Sekler, mais je n’ai pas trouvé de cas correspondants à des changements de destination qui n’ont pas besoin de permis de construire.
      Je pense que le service d’urbanisme ne devrait pas me demander de place de stationnement sous l’argument des surfaces, mais peuvent ils SVP le faire sur le seul argument du changement de destination ?
      D’avance merci de votre clarification sur ce sujet que je suis loin de maitriser, je suis plus douée pour chercher via Internet que de trouver une analyse correcte et sûre.

  • Bonjour,
    mes beaux parents ont hérité en 1974 d’une grange qu’ils ont réhabilité sur plusieurs années, jusqu’en 1985. Ils ont crée des ouvertures sur l’envers de la maison, donnant sur le jardin et une terrasse. Dans les années 80, ce bien immobilier est devenu leur résidence secondaire de vacances.
    Une entreprise locale, qui a disparue depuis, a réalisé les travaux importants (fenêtres, terrasse...).
    Aujourd’hui nous souhaitons vendre ce bien mais il semble qu’il soit toujours enregistré en tant que grange. Pas de certitude sur la question.
    Que convient il de faire ? demander à la mairie ? ou aux impôts ?
    Si c’est toujours une grange, y a t il un délai de prescription rendant obsolète le besoin de faire un changement de destination ?
    Pouvons nous vendre ou devons nous faire quelque chose avant ?
    Faut il prouver l’ancienneté des travaux par des photos d’époque ou des témoignages des voisins ?
    Merci d’avance pour vos éclairages.

    • par CASTELLI olivier , Le 28 octobre 2020 à 14:43

      Bonjour, j’ai acheté une maison il y a 2 ans à un couple de retraités non-agriculteurs, et aucune activité agricole n’était menée dans ce bâtiment. C’est une maison dont ils se servaient comme résidence secondaire, dont une partie était aménagée en habitation et ce qui était anciennement des granges (qui faisaient partie du volume de la maison) servaient à stocker des meubles. Ils ont acquis cette maison il y a plus de 30 ans avant de la vendre il y a 2 ans. Aujourd’hui, après rénovation, les impôts me demandent une taxe d’aménagement car ils considèrent qu’en aménageant des parties de cette maison, j’ai changé la destination du bâtiment de agricole en habitation.

      J’ai entendu plusieurs personnes (architectes, chambre d’agriculture, services de l’état) me dire qu’il existe une loi qui dit qu’un bâtiment dit "agricole" possédé par un non-agriculteur et dont il n’est fait aucun usage agricole depuis plusieurs années (ici 30 ans) perd de fait soa destination agricole et en l’occurrence devient une habitation. Si c’est effectivement le cas, je ne change pas de destination donc pas de surface plancher taxable créée donc pas de taxe d’aménagement à part peut-être pour les 2 places de parking (obligatoires)...

      Pouvez-vous me confirmer ?

      Merci à vous.

  • par Benoit chalicarne , Le 7 juillet 2020 à 21:12

    Bonjour,
    Article intéressant au vu de mon projet.
    Je souhaite acquérir un bâtiment agricole d’un agriculteur qui va prendre sa retraite pour y installer un entrepôt et des bureaux pour mon entreprise commerciale. Donc si j’ai bien compris je dois faire une demande de changement de destination lors de la dépose de mon permis de construire étant donné que l’on va y faire des travaux de réhabilitation. Mais si la commune refuse, le projet tombe à l’eau.
    Est-ce bien cela ?

  • par Pascal , Le 19 juin 2020 à 16:51

    Bonjour,

    Article très intéressant. Dans mon cas, j’ai un chalet que je loue occasionnelement. Je me suis apperçu récemment que la ville avait modifié l’usage de mon chalet à commercial.

    Je suis inquiet car je crains que ça puisse avoir des effets sur l’application de taxes de ventes lors de la vente de mon chalet. À qui dois-je m’adresser pour avoir une opinion à dessus et savoir quels sont mes recours ?

    Merci d’avance

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