Comment expulser un locataire pour loyers impayés ?

La procédure d’expulsion d’un locataire pour loyers impayés est un parcours semé d’embûches pour le propriétaire. C’est une procédure longue et coûteuse.

De façon générale, pour obtenir une décision judiciaire, il faut compter environ 12 à 18 mois à partir du 1er impayé de loyers. Plus on agit tôt en anticipant les délais, et plus on aura tôt une décision judiciaire.

Voici les 6 étapes d’une procédure d’expulsion pour une dette de loyer et quelques conseils pour mener à bien, la procédure.

Etape 1 : Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

- 1er conseil : il faut agir tôt : ce qui permet au locataire de prendre conscience de la gravité de la situation ;
- 2ème conseil : alerter la caution et l’assurance de loyers impayées, si ces solutions sont mises en place.

Dès les premiers impayés de loyer, le propriétaire peut agir et débuter la procédure pour expulsion.

La 1ère étape est de faire délivrer, par huissier, un commandement de payer, qui :
- vise la clause résolutoire du bail,
- comprend le décompte des impayés et la répartition des loyers et des charges,
- informe le locataire sur ses droits et sur les effets de la clause résolutoire.

Le commandement de payer produit ses effets au bout d’un délai de 2 mois, si le locataire ne règle pas les impayés. Bon à savoir : Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée.

L’intérêt d’agir rapidement est d’éviter que la dette locative ne s’aggrave. Plus la dette locative sera importante et plus il sera difficile de recouvrer les impayés.

Au bout des 2 mois, le bail est résilié, le locataire est déchu de son titre d’occupation et devient « occupant sans droit, ni titre ».

Attention : seul le juge pourra constater cette résiliation automatique d’où la nécessité de saisir un juge.

S’il existe une caution, le commandement de payer est également adressé à la caution sous 15 jours. A défaut, la caution ne pourra pas être tenue au paiement de l’arriéré locatif, ni au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Parallèlement, l’huissier informe la CCAPEX (Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Le défaut de notification à la CCAPEX est un motif de nullité de la procédure d’expulsion.

Etape 2 : Saisir le juge par la délivrance de l’assignation si les loyers restent impayés.

Le propriétaire doit ensuite assigner en référé son locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyers.

Cette assignation doit être notifiée au locataire, par l’huissier, au moins deux mois avant la date d’audience.

Avec les étapes 1 & 2, cela fait déjà un délai incompressible de quatre mois minimum entre la délivrance du commandement de payer initial et l’audience.

L’assignation sollicitant une expulsion est également adressée à la préfecture.

Conseil : ne pas perdre de temps :
- Délivrer l’assignation dès le délai de 2 mois achevé avec une date d’audience au plus tôt.

Etape 3 : L’audience.

La date d’audience est fixée par le Tribunal et dépend donc de l’encombrement de ce dernier et de la période de l’année (l’été avec les vacances judiciaires, les audiences sont moins nombreuses).

Il est par ailleurs très fréquent que l’affaire ne soit pas plaidée à la première audience, voire ni même à la seconde, en cas de demande de renvoi du locataire.

Bon à savoir : la contestation de la dette ou un conflit ne dispense pas le locataire de régler son loyer.

A noter : le juge ne rend pas immédiatement sa décision après l’audience et fixe la date du délibéré en général deux mois après l’audience.

Les délais s’allongent encore….

Etape 4 : La décision du juge.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de la situation en fonction des possibilités financières du locataire, de son comportement (des paiements partiels sont-ils intervenus ?) et des conséquences des impayés sur la situation du bailleur.

En fonction de ces paramètres, il peut ainsi refuser de prononcer la résiliation du bail en suspendant les effets de la clause résolutoire et en accordant un échéancier pour rembourser la dette des loyers impayés.

Le juge peut accorder jusqu’à 3 ans de délai pour permettre le remboursement de la dette locative.

En cas de délais accordés, cet étalement de la dette ne concerne que le passé et le locataire doit reprendre le paiement du loyer courant. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier ou ne reprend pas le paiement normal de son loyer tous les mois, la clause résolutoire produit ses effets et le bail est résilié.

Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut encore la faire exécuter si le locataire ne quitte pas de lui-même le logement.

Etape 5 : Le commandement de quitter les lieux.

Dès l’ordonnance d’expulsion rendue (ou en cas de non-respect de l’échéancier accordé), il est nécessaire de recourir à un huissier pour :
- signifier la décision judiciaire,
- purger le délai d’appel de 15 jours,
- et délivrer un commandement de quitter les lieux.

Une fois de plus ce commandement de quitter les lieux ouvre un délai de 2 mois

Pendant ce délai de 2 mois, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de grâce et suspendre les effets de l’expulsion.

Si des délais sont accordés, ils ne peuvent être inférieurs à 3 mois et au maximum de trois ans.

Pour apprécier la situation, le juge de l’exécution tient compte de la situation des 2 parties (situation de fortune, état de santé, âge) et de la bonne foi du locataire (diligences pour se reloger, paiements partiels des loyers).

Une fois la décision obtenue, lancer les opérations d’expulsion au plus tôt et notamment signifier le commandement de quitter les lieux, pour ne pas perdre de temps, en même que la signification de la décision judiciaire.

Etape 6 : La réquisition de la force publique.

A ce stade de la procédure, il se peut que le locataire se maintienne dans le logement, il faut alors solliciter le concours de la force publique, à savoir l’assistance du commissariat de police pour procéder à l’expulsion manu militari.

Conseil : ne pas attendre la fin de la trêve hivernale pour formuler la demande de réquisition de la force publique.

L’Etat, dont le concours a été sollicité, a l’obligation de faire exécuter la décision de justice.

La demande d’assistance de la force publique est à adresser au préfet. Là encore, le préfet dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.

Cependant, il n’est pas rare que le concours de la force publique soit refusé ou que le préfet ne réponde pas au bout du délai de 2 mois.

Dans cette hypothèse, le propriétaire peut se retourner contre l’Etat pour demander à être dédommagé à hauteur des loyers et charges, qui courent.

« Attention : même avec une décision judiciaire d’expulsion, le propriétaire ne peut reprendre son appartement sans suivre la procédure.
Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même son locataire, ni changer les serrures.
Cela constituerait une violation de domicile passible de 3 ans d’emprisonnement et entre 15.000 euros et 30.000 euros d’amende
 ».

En conclusion, obtenir l’expulsion d’un locataire pour non-paiement des loyers implique un long parcours et aléatoire, dépendant des délais de procédure, de l’appréciation du juge pour accorder des délais et du concours incertain de la force publique. Il ne faut pas perdre de temps à lancer la procédure et savoir anticiper les différentes étapes.

Marie-Charlotte Touzet, Avocat
Barreau de Paris
Cardex Avocats
www.cardex-avocats.com

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