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Le contentieux « Airbnb » ou l’atteinte à plusieurs principes constitutionnels ?

Par Océanne Auffret de Peyrelongue, Avocat.

Depuis le développement de plateformes destinées à la location saisonnière, une action judiciaire a pris un essor considérable, dans un premier temps, à l’initiative du Ministère Public puis, depuis la modification de la loi, à la requête principalement du Maire de la ville concernée.

Le fondement des poursuites : l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, issu notamment des lois n°2008-776 du 4 août 2008 et n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Cet article dispose que : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.
 »

En d’autres termes, dès lors que le propriétaire ou le locataire d’une maison ou d’un appartement pratique une activité de location meublée supérieure à 120 jours par an, il est considéré en avoir modifié l’usage au sens dudit article.

Cependant, plusieurs questions se posent notamment d’un point de vue constitutionnel et économique eu égard notamment :

  • au principe d’égalité devant la loi ;
  • au droit d’obtenir un emploi ;
  •  à la liberté d’entreprendre ;
  • aux conséquences de l’existence de ce service et son développement sur l’économie française. ou en sens inverse les conséquences des poursuites judiciaires visant à limiter un tel service sur l’économie du pays.

1 – Sur l’atteinte au principe d’égalité devant la loi.

L’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation s’applique exclusivement aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne.
De cette disposition législative, il ressort que selon l’endroit où, un justiciable vit en France, ce dernier peut faire l’objet ou non de poursuites par le Maire de la ville pour son activité de location à une clientèle de passage avec une requalification ou non de changement d’usage.

Ainsi, des justiciables résidant dans des communes particulièrement touristiques telles que Saint Tropez, Gordes en Provence, l’île de Ré en Charentes Maritimes ou encore Saint- Malo en Ile et Vilaine n’encourent aucune poursuite contrairement aux habitants des villes de plus de 200.000 habitants tels que Rennes (211.373 habitants en 2013) ou encore Paris.

Or, l’article 1 de la Constitution de 1958 dispose que : « la France est une République indivisible, laïque, démocratique et sociale. Elle assure l’égalité devant la loi de tous les citoyens sans distinction (surligné par nos soins) d’origine, de race ou de religion. Elle respecte toutes les croyances. Son organisation est décentralisée. »

L’article 1 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen précise, quant à lui, que : «  les hommes naissent et demeurent libres et égaux en droits. Les distinctions sociales ne peuvent être fondées que sur l’utilité commune. »

Par conséquent, l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation apparait contraire à la Constitution en ce qu’il violerait le principe d’égalité des citoyens devant la loi.

Certains répondront que le législateur peut traiter différemment des situations identiques au nom de l’utilité commune.

Certes, le législateur peut traiter des situations de façon distincte mais à condition de justifier de cette rupture d’égalité devant la loi.

En outre, cette disposition apparaît également contraire à l’utilité commune dans la mesure où, si la location à une clientèle de passage fonctionne, c’est bien qu’elle remplit une fonction qui ne peut être qualifiée que d’utilité commune dans la mesure où, elle profite au plus grand nombre sur le plan économique pour les raisons suivantes :

  • Elle rend accessible au tourisme des villes comme Paris dans lesquelles les autres formules de logement tels que les hôtels ne sont accessibles qu’aux plus aisés et au plus petit nombre (cf une famille composée de parents et plusieurs enfants) ;
  • Elle permet d’augmenter le nombre de touristes de manière considérable ce qui profite au plus grand nombre puisque l’industrie du tourisme représente 7,4% du PIB français (selon les statistiques INSEE en 2014) et contribue positivement à la balance des paiements. [1]

Ainsi, les poursuites judiciaires telles qu’elles sont fondées actuellement auront à terme pour conséquence d’entraîner de facto une baisse du tourisme, faute de logement disponible à des prix raisonnables et proposant des services que n’offrent pas les hôtels.

Enfin, il convient de rappeler que 15,10% des logements étaient vides en 2013 à Paris avec 29,09 % de logements inoccupés dans le 8ème arrondissement à titre d’exemple selon les dernières statistiques de l’INSEE. [2]

Par ailleurs, il apparaît surprenant que le législateur n’ait pas songé à sanctionner les propriétaires de logement vacant mais ait prévu une sanction particulièrement lourde (à savoir une amende de 50.000 €uros) à l’égard de ceux qui pratiquent de la location saisonnière laquelle remplit pourtant une fonction.

En effet, il est évident que si la demande de location de cette nature n’existait pas ou peu, cette activité serait sans objet et par conséquent ne remplirait aucune fonction.
Il aurait ainsi été cohérent pour le législateur de s’en prendre par priorité aux logements vides qui, sans causer de préjudice de jouissance à quiconque, devraient apporter des capacités de logement dans les grandes villes telles que Paris et ce, de manière rationnelle.

Par ailleurs, la question est de savoir si l’action menée par le législateur, au moyen de cette loi, est opportune et permet d’atteindre l’objectif poursuivi ?

Cette loi sans outil de contrôle pour en mesurer les effets positifs ou négatifs apparaît en l’état particulièrement dangereuse en ce qu’elle, au nom de la recherche d’un objectif (le droit à un logement), violerait deux principes constitutionnels que sont le principe d’égalité devant la loi et celui de la liberté de disposer de son bien.

Ainsi, le prétendu intérêt général ne saurait servir à masquer l’absence d’effets positifs de cette loi sur la régulation du marché locatif.

Il serait normal que le législateur et les demandeurs à ce type d’action judiciaire soient capables de justifier, au moyen de pièces sérieuses, du modèle économique qui permettrait de prouver que cette loi est précisément utile et conforme à l’intérêt général.
En l’absence de réelle démonstration, cette loi porterait clairement une atteinte au principe d’égalité devant la loi.

La situation est d’autant plus grave que le montant de l’amende par le législateur est exorbitant (50.000 €) et ce, sans qu’aucune démonstration n’ait été faite eu égard à son l’utilité.

Aussi, la sanction attachée à cette loi apparaît totalement disproportionnée.
Quant à l’argument consistant à soutenir que cette activité aurait entraîné une diminution de l’offre de logements induisant une hausse des prix de l’immobilier à la location comme à la vente, encore une fois, sans pièces et statistiques émis par des organismes sérieux qui justifieraient du bien-fondé de cette loi et de l’objectif poursuivi, ledit argument apparaît sans aucune portée.

2 - Sur l’atteinte du droit d’obtenir un emploi.

L’article 5 du Préambule de la Constitution de 1946 dispose que : « chacun a le devoir de travailler et le droit d’obtenir un emploi. Nul ne peut être lésé, dans son travail ou son emploi, en raison de ses origines, de ses opinions ou de ses croyances. »
Si l’unique source de revenus d’une personne physique est celle de louer son appartement ou une partie dudit appartement, cela en devient de facto son emploi et son unique source de revenus.

Interdire cette activité revient de facto à empêcher un citoyen d’obtenir un emploi et de se procureur des revenus.
Par ailleurs, en quoi la prétendue pénurie de logements constituerait-elle un intérêt général supérieur à celui d’obtenir un emploi ? ce d’autant que sans emploi, il parait illusoire d’espérer disposer d’un logement à Paris ou dans quelque ville que ce soit.
En outre, il est bien évident que les logements litigieux pour lesquels leurs occupants font l’objet de poursuites judiciaires n’ont pas vocation à être disponibles à la location d’habitation.
Ils resteront, en effet, occupés par leurs propriétaires ou locataires, à défaut d’être loués à une clientèle de passage.
En effet, les logements à l’égard desquels des poursuites judiciaires sont engagées constituent des logements occupés qu’ils soient considérés à usage de résidence principale ou de résidence secondaire.
Comment cette loi peut -elle alors avoir pour conséquence de réguler le marché locatif ?
Existe-t-il un outil de contrôle permettant d’apprécier et de mesurer les effets positifs de cette loi sur la régulation du marché locatif ?
Il convient de rappeler qu’il ne suffit pas d’arguer de l’intérêt général pour justifier de l’atteinte à plusieurs principes constitutionnels, il faut en justifier.

3 - Sur l’atteinte à la liberté d’entreprendre.

L’article 4 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen de 1789 pose que : « la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui : ainsi, l’exercice des droits naturels de chaque homme n’a de bornes que celles qui assurent aux autres Membres de la Société la jouissance de ces mêmes droits. Ces bornes ne peuvent être déterminées que par la Loi. »

En interdisant aux citoyens d’exercer une activité de location saisonnière, l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation porterait une atteinte inconstitutionnelle à la liberté d’entreprendre.

S’il est loisible au législateur d’apporter à la liberté d’entreprendre, qui découle de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, c’est à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi.

En vertu de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’activité de location saisonnière au-delà de 120 jours par an implique un changement d’usage.

Ainsi, cette activité au-delà de 120 jours par an est subordonnée au fait de posséder ou louer deux logements de même superficie dans le même arrondissement selon le principe de la compensation tel que mis en place et expliqué notamment sur le site internet de la Ville de Paris.

En instituant de telles conditions, le législateur ne porte-t-il pas atteinte à la liberté d’entreprendre ?

Une atteinte qui ne serait justifiée ni par les objectifs qu’il s’est assignés ni par aucun autre motif d’intérêt général.

Les deux conséquences négatives qu’elle entraînerait en réalité seraient les suivantes :

  • Empêcher les citoyens de disposer d’un emploi et de se procurer des revenus ;
  • D’avoir fait droit peut être à la demande du syndicat de l’hôtellerie et ce, alors que ce type de locations répond à un service distinct de celui proposé par les hôtels. Quant au deuxième moyen, il est à la fois contradictoire et inégalitaire devant la loi.

En effet, il faudrait donc régler une compensation pour pratiquer cette activité ce qui constitue de facto une « barrière à l’entrée » et une inégalité devant la loi.

Afin de savoir ce que signifie la compensation, il convient de se reporter au site internet de la ville de Paris. «  Le mécanisme de la compensation
. 
Le demandeur d’un changement d’usage à caractère réel peut soit :

  • proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements.
  • acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces...) qu’il va transformer en logements. »

Cette situation serait donc réservée aux seules personnes bénéficiant d’une situation d’ores et déjà très confortable.

A titre illustratif, une personne qui viendrait de perdre son emploi qui bénéficierait d’un logement pouvant servir à la location de passage, se verrait ainsi priver de la possibilité d’exercer cette activité alors qu’elle lui aurait permis de disposer d’un emploi, de se procurer des revenus et de régler des impôts.

Mais en sens inverse, le citoyen bénéficiant de deux logements à Paris, en affecterait un à l’usage commercial et le second à l’usage d’habitation, pourrait sans aucune difficulté pratiquer cette activité.

Par conséquent, cette loi ne peut bénéficier qu’aux plus favorisés.

Autrement dit, cette loi porterait une double atteinte au principe d’égalité devant la loi et à la liberté d’entreprendre.

Surtout le citoyen souhaitant exercer cette activité à titre commercial ne le pourra qu’à condition de disposer de deux logements, de même superficie et dans le même arrondissement s’agissant de la Ville de Paris.

La seconde alternative réside dans l’acquisition du titre de compensation ; la Mairie de Paris précise sur son site internet quelques informations sur son coût en mentionnant une moyenne de 1.600 €uros par mètre carré dans les termes suivants :
«  Étape 2 : Achat du titre de compensation. 
Il n’existe pas de tarif officiel : les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur. Ils varient en fonction
du lieu où se situe votre local.
La moyenne constatée à Paris se situe autour de 1.600 € par m2 avec des écarts très importants, de l’ordre de 400 € par m2 jusqu’à 3.000€ par m2 dans les arrondissements de l’ouest et du centre de la capitale où la demande est la plus forte.
Une fois signé, le titre de compensation (ou attestation de cession de commercialité), vous pouvez déposer votre demande de changement d’usage à caractère réel.
 »

Quant aux locaux proposés en compensation, une distinction est faite selon la localisation dans les conditions suivantes :
«  Cas 1 : votre local est situé hors du secteur de compensation renforcée (voir ci-dessous). Critère de surface : les locaux proposés en compensation doivent avoir une surface au moins égale à
celle de votre local.
Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même arrondissement que votre local.
Cas 2 : votre local est situé dans le secteur de compensation renforcée (voir ci-dessous).
Critère de surface : vous devez apporter une compensation de 2 m2 pour 1 m2 de logement supprimé, sauf si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements sociaux, auquel cas la compensation est de 1 m2 pour 1 m2.
Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même arrondissement que votre bien s’il s’agit de logements privés. S’il s’agit de logements sociaux, ils peuvent être situés en dehors de l’arrondissement, dans les limites du secteur de compensation renforcée. Attention ! Si votre local est situé dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e 7e, 8e ou 9e arrondissements dans lesquels le déficit de logements par rapport à l’activité est particulièrement marqué, 50 % au plus de la surface de votre local pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de votre local.
 »

De telles conditions apparaissent constituer une atteinte grave à la liberté d’entreprendre.

4 - Sur les conséquences de l’existence de ce service et son développement sur l’économie française ou en sens inverse les conséquences des poursuites judiciaires visant a limiter un tel service sur l’économie du pays.

Force est de constater que la location meublée saisonnière via notamment des plateformes telles que AIR BNB a connu une très importante augmentation dans toutes les villes touristiques de France et au premier chef dans la ville de Paris depuis 2014.
A titre d’exemple, entre le mois de mai 2015 et le mois de juillet 2016, le 8ème arrondissement a vu le nombre d’annonces AIRBNB publiées passer de 1028 à 1248 soit une augmentation de 39,9%. [3].

Cette situation a donc un impact important sur le PIB français. C’est ainsi qu’une étude récente dévoile que la plateforme AIR BNB a eu un impact économique de 2,5 milliards d’euros en un an en France entre septembre 2014 et août 2015. Or, cet impact économique profite au plus grand nombre.

Si l’exercice de ce service et de son activité nécessite un encadrement afin d’éviter tout abus, cependant n’apparaît-il pas évident que les conséquences de son existence notamment sur l’économie française justifieraient moins d’interventionnisme de la part du législateur, ou à tout le moins dans des conditions distinctes et favorables au plus grand nombre ?

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Notes :

[1Rapport portant sur le poids économique du tourisme en France établi par le Ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique.

[2Tableau émis par l’INSEE portant sur le nombre de logements inoccupés dans chaque arrondissement à Paris en 2009.

[3Évolution des annonces AIR BNB à PARIS entre 2015 et 2016 et Article du Figaro.


Vos commentaires

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  • Le 26 septembre à 08:16 , par Landreau

    bravo pour votre article très instructif et qui met le doigt sur de véritables contradictions entre els diverses sources de droit et qui au final sont un frein à l’économie !

    merci.