Le régime de la location de meublé touristique type « Airbnb » à Nice depuis le 1er juillet 2021.

Aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, la Ville de Nice a renforcé sa règlementation sur les locations meublées touristiques de type "Airbnb".

La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L631-7-1 A prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La Ville de Nice a renforcé sa règlementation sur les locations meublées touristiques.

D’abord, via des délibérations des 10 juillet 2014 et 25 juin 2015.

Puis, aux termes d’une délibération du 23 juin 2017, en instaurant la déclaration d’enregistrement du meublé obligatoire, auprès de la mairie de Nice pour obtenir un n° à 13 chiffres qui figurera sur les annonces.

Ensuite, à l’occasion d’une délibération du bureau métropolitain du 21 décembre 2018.

Enfin, aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, elle a adopté le nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021.

Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à Nice et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.

I/ L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage.

A. principe.

Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d’usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier :
- une déclaration sur l’honneur,
- l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage,
- à défaut produire l’accord de la copropriété.

B. la dispense d’autorisation au changement d’usage.

Les changements d’usage de locaux d’habitation sont autorisés d’office, sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande pour les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage, dès lors que le logement concerné constitue la résidence principale du loueur [1]. La durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.

C. Conditions de délivrance des autorisations de location de meublés touristiques.

La demande est à formuler par le propriétaire du logement.

En ce qui concerne la 1ère demande de changement d’usage :

Une seule autorisation temporaire sans compensation d’une durée d’1 an renouvelable 5 fois pour une même durée (non fractionnable) peut être accordée par propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal). Cette autorisation est temporaire et nominative, attachée à la personne et non au local, elle est donc incessible. Il ne sera pas possible de transférer cette autorisation sur un autre bien détenu par un même propriétaire. Au-delà des 6 ans, ou en cas d’abrogation anticipée sollicitée par le propriétaire, il ne sera pas accordé de nouvelle autorisation temporaire pour le bien qui en a bénéficié ou sur un autre.

Au-delà de cette période de 6 ans, les propriétaires désireux de poursuivre ce type de location seront soumis au régime de compensation.

Si le propriétaire désire solliciter plus d’une autorisation, le régime de compensation s’applique de plein droit.

La reconduction annuelle de l’autorisation est tacite. Toutefois, l’administration se réserve le droit de ne pas reconduire l’autorisation par courrier recommandé dans les 2 mois qui précédent la date anniversaire de l’autorisation en cas de nuisances avérées et répétées dans le logement objet du changement d’usage ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre ou des constats par agents assermentés

La compensation est obligatoire par le même propriétaire, au-delà des 6 ans ou à partir du 2ème logement dédié au meublé touristique.

Régime pour les personnes morales : obligation de compenser dès le 1er logement mis à la location en meublé touristique.

D. Conditions de renouvellement des autorisations temporaires pour les meubles touristiques déjà délivrées au titre des délibérations précédentes.

Sont concernées les autorisations délivrées à des personnes physiques au titre des deux délibérations :
- N° 25.2 du bureau métropolitain du 10 juillet 2014,
- N° 25.1 du bureau métropolitain du 25 juin 2015.

Les autorisations temporaires déjà délivrées pourront bénéficier à leur demande expresse de prolongation(s) de validité d’une durée de 3 ans, sans dépasser toutefois la durée maximale de 9 ans.

Les demandes de prolongation doivent être formulées avant la date d’expiration de l’autorisation, la date de réception du dossier complet faisant foi. Toute demande formulée hors délai sera instruite selon les nouvelles dispositions issues du règlement applicable depuis le 1er juillet 2021.

E. Pièces à produire.

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes physiques :
- Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
- Le propriétaire fournira un titre de propriété et la dernière taxe foncière disponible dans leur intégralité,
- La copie d’un document d’identité du propriétaire (CNI, passeport),
- Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des deux parties justifiant de ce mandat,
- Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le propriétaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
- Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
- La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives, le cas échéant.

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes morales :
- Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
- Titre d’occupation (bail, etc), la dernière taxe foncière disponible et attestation de propriété dans leur intégralité,
- Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des 2 parties justifiant de ce mandat,
- Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le pétitionnaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
- Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
- Les statuts actualisés de la société (Kbis ou autre) mentionnant une activité compatible avec la location de meublés touristiques,
- La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives.

F. Les sanctions possibles.

Notamment :
- Amende civile jusqu’à 50 000 euros,
- Condamnation sous astreinte à remettre les lieux à l’usage d’habitation,
- Sanctions pénales.

Les demandes de changements d’usage font ainsi l’objet de contrôles établis à domicile par des agents assermentés du pôle de protection des logements. Ainsi, en cas d’infraction constatée, un procès-verbal pourra être dressé et transmis au Procureur de la République.

Si vous recevez un courrier d’un agent de la ville afin de mener une opération de contrôle ou si vous avez été assigné par la Ville de Nice, l’assistance d’un avocat spécialisé en location de meublé touristique est nécessaire.

Coordonnées de la cellule changement d’usage ici : [2].

G. Dispositif expérimental dit Location mixte.

Par dérogation expérimentale au règlement en vigueur, tout propriétaire privé peut obtenir plus d’une autorisation dérogatoire de changement d’usage (ou au-delà de la validité de 6 ans de la première autorisation) en vue de pratiquer de la location meublée touristique les mois de juin, juillet et août dès lors qu’il loue à un étudiant allocataire CAF les 9 autres mois de l’année en respectant un plafond de loyer.

Les personnes morales et personnes physiques peuvent être bénéficiaires de ce type d’autorisation.

Il est donc envisagé à travers ce dispositif expérimental d’assouplir cette réglementation afin d’augmenter l’offre de logement à destination des étudiants en octroyant aux propriétaires qui souhaiteraient s’engager dans cette démarche, une ou plusieurs autorisations pour pratiquer de la location meublée touristiques durant la période estivale.

Il appartient au propriétaire de prouver la possibilité de pratiquer ce type de location mixte (estudiantine et touristique) au sein de l’immeuble.

Conditions pour le propriétaire :
- Pratiquer un loyer maximum de 500 euros charges comprises (ou 300 euros si colocation),
- Signer une convention spécifique avec le locataire,
- Le règlement de copropriété doit autoriser la location meublée touristique,
- La location touristique est autorisée seulement les mois de juin, juillet et août,
- Respecter les obligations liées à la taxe de séjour,
- Renouveler annuellement le dossier du changement d’usage.

Conditions pour l’étudiant :
- Etre allocataire de la CAF,
- Occuper le logement minimum 5 mois de l’année universitaire,
- Ne pas sous-louer le logement.

II/ La déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour).

En parallèle, la déclaration de votre logement en location meublée touristique auprès du service de la taxe de séjour est obligatoire.

L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet.

Il convient donc de s’enregistrer en parallèle par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur après avoir obtenue l’autorisation de louer en meublé touristique ici : [3].

Clément Diaz
Avocat au Barreau de Nice
Règlementation Airbnb - Droit Immobilier - Copropriété
contact chez diaz-avocat-nice.fr
https://diaz-avocat-nice.fr/

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[1L631-7-1 A du CCH.

[2Adresse physique :
Mission « Protection des Logements »
31 rue de Paris - 5ème étage
06000 Nice
04.89.98.10.50 / 06.03.59.33.16
changement.usage chez ville-nice.fr

Adresse postale :
Mission « Protection des Logements » - Service logement – Direction Habitat
Métropole NCA
5 rue de l’Hôtel de Ville
06364 Nice Cedex 4

[3https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca

Coordonnées du service de la Fiscalité Locale :
Métropole Nice Côte d’Azur
Service Fiscalité Locale
Pôle Taxe de Séjour
06364 Nice cedex 4
Renseignements E-mail uniquement : taxedesejour chez nicecotedazur.org

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