Vente immobilière et erreurs de diagnostic : quid des responsabilités ?

La loi met à la charge du vendeur de joindre à l’acte de vente un descriptif de la situation de l’immeuble, à défaut ce dernier est tenu à la garantie des vices cachés (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
En cas d’erreur de diagnostic, l’acquéreur dispose de nombreux recours pour obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Depuis l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le vendeur est astreint à un devoir d’information renforcé.

Cette obligation d’information consacrée par l’article 1112-1 du Code civil, vient compléter les obligations du vendeur d’immeuble d’annexer un dossier de diagnostic technique à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente [1].

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’Habitation dresse la liste de ces diagnostics :
- Constat de risque d’exposition au plomb,
- La présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
- L’état relatif à la présence de termites,
- L’état de l’installation intérieure de gaz,
- L’état des risques naturels et technologiques,
- L’état d’installation de l’installation intérieure d’électricité,
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
- Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif (fosse septique).

Les actes de vente contiennent néanmoins systématiquement une clause de de non garantie des vices cachés le plus souvent rédigée de la manière suivante :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ».

Cette clause est inefficace en présence d’un vendeur professionnel [2].

La clause de non garantie des vices cachés ne trouve pas également application lorsque le vendeur connaissait le vice avant la vente [3].

En présence d’un vendeur profane, l’acquéreur doit démontrer de manière indiscutable que ce dernier avait une connaissance effective du vice au jour de la signature de la vente comme l’impose l’article 1641 du Code civil [4].

Cette hypothèse se rencontre notamment lorsque le vendeur vivait dans les lieux et qu’il ne pouvait ignorer l’existence du vice affectant l’immeuble.

Les juges du fond peuvent néanmoins considérer que la clause de non garantie peut être opposable à l’acquéreur dès lors que le vice était seulement décelable par un technicien averti.

Parfois, la connaissance de termites ou d’amiante ne peut être décelée qu’après la réalisation de sondages réalisés par un professionnel qualifié.

La Cour d’appel de Bordeaux retient ainsi que la clause de non garantie conserve son efficacité dès lors que les altérations ne sont pas apparentes et non décelables par un profane [5].

La Cour d’appel de Limoges rappelle cette solution et ajoute qu’un constat d’huissier établi plusieurs mois après la vente est inopérant pour démontrer la connaissance du vice par le vendeur [6].

A défaut de pouvoir démontrer la mauvaise foi du vendeur, l’acquéreur dispose d’un recours à l’encontre du diagnostiqueur.

La Cour de cassation a considéré qu’en cas d’erreur de diagnostic, le diagnostiqueur termites doit intégralement indemniser l’acheteur dont le préjudice revêt un caractère certain [7].

L’acquéreur peut également engager la responsabilité du notaire instrumentaire lorsque ce dernier s’est contenté de reproduire les conclusions des diagnostics.

Le notaire est tenu de vérifier la cohérence des diagnostics au regard des informations en sa possession.

La jurisprudence a ainsi retenu la responsabilité d’un notaire qui avait mentionné une surface erronée dans les termes suivants :

« Quant au notaire, professionnel du droit, tenu d’un devoir de conseil envers les parties et d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse, il n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui étaient annexés à l’acte de vente, se contentant de reproduire la surface mentionnée en première page du certificat alors qu’une lecture complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la difficulté » [8].

La jurisprudence a également retenu la faute du notaire ayant connaissance du vice affectant l’immeuble notamment lorsque ce dernier avait instrumenté l’acte de vente antérieur qui faisait état de la présence de termites ou de mérules [9].

Ces solutions sont également transposables à l’encontre d’une agence immobilière ayant concouru à la vente [10].

En tout état de cause, la responsabilité des différents acteurs (vendeur, diagnostiqueur, notaire, agence immobilière) dépendent des obligations dont ils sont débiteurs à l’égard de l’acquéreur.

Me Jean-Philippe Borel
Avocat au Barreau d’Avignon
Docteur en droit
Ancien collaborateur de notaire
http://jeanphilippeborel.fr

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Notes de l'article:

[1Article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

[2Cass. Civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-21.143.

[3Cass Civ. 3ème 8 avril 2014, nº 09-72.747.

[4Cass 3ème civ., 19 décembre 2001, n° 00-12.022.

[5CA Bordeaux, 1ère, B, 15-09-2009, n° 08/00871.

[6CA Limoges, 27 avril 2010, n° 09/00809.

[7Cass. Civ 3ème. 8 décembre 2016 n° 15-20.497 ou encore Cass. Civ 3ème, 7 mars 2019, 17-31.080.

[8Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 3 septembre 2019, RG n° 17/07459.

[9Pour la présence d’insecte xylophages, CA Nîmes, 23 novembre 2004 RG n°02/00712, pour la présence de champignon type mérule CA Douai RG n°03/02139, pour la présence d’amiante TGI Angers, 14 mars 2005, RG n°11-04-002641.

[10Cour d’appel de Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139.

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