Mise à disposition gratuite d’un logement, prêt à titre gracieux ou avantage indirect ?

Il n’est pas rare que la mise à disposition d’un immeuble à titre gratuit par un ou les parents soulève des difficultés lors de l’ouverture de la succession.
Le plus souvent, certains héritiers considèrent que cette occupation gratuite constitue un avantage indirect qu’il convient de rapporter à la succession du « de cujus ».

Une donation est une convention qui revêt le caractère d’une libéralité [1].

En d’autre terme, l’héritier qui estime que celui qui a bénéficié d’un avantage rapportable à la succession sur le fondement des dispositions de l’article 843 du Code civil doit rapporter la preuve de deux éléments cumulatifs, à savoir :
- un élément matériel : l’appauvrissement du disposant,
- un élément moral la volonté du disposant de gratifier.

Si la démonstration de l’élément matériel est aisée, la preuve de l’intention libérale est plus difficile à établir. Il faut démontrer que le « de cujus » avait l’intention de gratifier l’enfant disposant gracieusement du logement lui appartenant.

La jurisprudence a longtemps considéré que l’élément moral découlait de la mise à disposition qui constituait, par conséquent, un avantage indirect rapportable à la succession.
Cet avantage était quantifié sous la forme d’une indemnité d’occupation [2]. Le rapport des fruits a été depuis consacré par la loi du 23 juin 2006 avec l’introduction des dispositions de l’’article 851 du Code civil.

Elle a abandonné cette qualification et cette présomption en rappelant la nécessité de démontrer l’existence d’une intention libérale de la part du disposant. Comme l’a rappelé un auteur « donner c’est vouloir donner et non laisser faire » [3]

En effet, depuis 2012, la jurisprudence retient de manière constante que faute de démontrer une intention libérale, l’occupation gratuite ou la simulation d’un acte à titre onéreux ne peut être qualifié d’intention libérale [4].

La Première chambre civile de la Cour de cassation vient récemment de rappeler avec force cette solution par un arrêt du 12 janvier 2022 [5].

La preuve de l’intention libérale sera le plus souvent constituée à travers une disposition expresse du « de cujus ».
La Cour de cassation a ainsi considéré que cette preuve était rapportée dans un testament dans lequel le « de cujus » a expressément « exprimé (….) sa volonté que l’avantage tiré de l’occupation gratuite de l’appartement par Gilbert X... soit rapporté à sa succession » [6].

L’héritier qui a bénéficié de la mise à disposition peut opposer la qualification de prêt à usage (article 1107 du Code civil).
La jurisprudence rappelle que ce contrat est incompatible avec la notion d’avantage indirect rapportable [7]. Il lui suffira de démontrer la réalité de la mise à disposition comme le lui permet les dispositions de l’article 1360 du Code civil.

L’héritier bénéficiaire peut également chercher à compenser cet avantage en arguant le bénéfice d’une donation rémunératoire en raison de l’aide et de l’assistance apportée au « de cujus » [8].

Jean-Philippe Borel
Avocat au Barreau d’Avignon
Docteur en droit
Ancien collaborateur de notaire
http://jeanphilippeborel.fr

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Notes de l'article:

[1Article 893 du Code civil

[2Cass. civ. 1re, 14 janv.ier1997, n° 94-16813.

[3B. Beignier, Coup d’arrêt à une dérive jurisprudentielle : donner c’est vouloir donner et non laisser faire : Dr. Fam. 2012, comm. 50.

[4Cass. Civ 1ère, 18 janvier 2012, n° 11-12.863., , Cass. civ.1ère, 25 juin 2014, n° 13-16.409.

[5Cass. 1ère civ., 12 janvier 2022, n° 20-14.455.

[6Cass. civ. 1re, 19 mars 2014, n°13-14139.

[7Cass. 1re civ., 11 octobre 2017, no 16-21419

[8B. Gelot « Le règlement de la créance compensatrice d’assistance aux parents âgés », Defrénois 1996, art. 36363, p. 842.

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