Copropriété : que faire face à un copropriétaire majoritaire ?

Lorsque dans une copropriété un seul copropriétaire détient plus de 50% des tantièmes, il est qualifié de copropriétaire majoritaire. Pour éviter la dictature du plus fort, la loi a prévu de limiter ses pouvoirs. Est-ce pour autant suffisant ?

La répartition des voix en assemblée générale.

Dans une assemblée générale de copropriété, les copropriétaires disposent d’un nombre de voix proportionnel à leurs quotes-parts dans les parties communes. Ce principe est posé par l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales […]. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».
Pour le calcul des différentes majorités (majorité de l’article 24 de la loi de 1965, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26 et unanimité), il est donc tenu compte du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.
Il arrive ainsi, qu’un copropriétaire possédant plusieurs lots, détienne un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires. Le cas des copropriétés à deux lots est encore plus parlant en la matière.
Il est également possible de se retrouver dans une situation similaire, même sans copropriétaire majoritaire. Il suffit qu’il existe dans la copropriété un lot notablement plus important que les autres, comme un gros commerce au rez-de-chaussée d’une copropriété moyenne.

Que prévoit la loi pour éviter la « dictature du plus fort » ?

Pour un souci d’équité, l’article 22 prévoit dans son deuxième alinéa, de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux des minoritaires. « Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». Ainsi, lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, le nombre de celles-ci est ramené à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.
L’article 16 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi […] ».

Le but de cette disposition d’ordre public est évidemment d’empêcher un copropriétaire d’une quote-part excédant la moitié de l’ensemble des quotes-parts de la copropriété d’emporter à lui seul une décision en assemblée générale.
Si le syndic ne veille pas scrupuleusement à l’application de cette disposition, le risque est de voir les décisions adoptées frappées de nullité.
En pratique, certains copropriétaires majoritaires indélicats peuvent chercher à éluder frauduleusement l’application de l’article 22, afin de conserver le contrôle de l’assemblée générale. Pour ce faire, ils cherchent généralement à transférer la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial), ces pratiques frauduleuses prenant souvent la forme d’une donation. Cependant, elles sont clairement condamnées par la jurisprudence : la Cour de cassation précise notamment qu’une assemblée générale doit être annulée lorsqu’il est établi que l’acte translatif de propriété d’un lot de copropriété, a été réalisé au profit d’un tiers dans le seul but de faire obstacle à l’application du principe de réduction des voix, institué par l’article 22, en permettant ainsi à un copropriétaire majoritaire de sous-évaluer artificiellement sa quote-part de parties communes, tout en conservant la maîtrise des décisions en assemblée.
En la matière, la fraude ne se présume pas. Elle doit être prouvée et l’action en contestation d’assemblée générale fondée sur une telle fraude sera rejetée si le caractère frauduleux de la donation ou de la vente n’est pas démontré. C’est par exemple le cas, lorsqu’il apparaît que l’acte de donation critiqué répond à des motivations fiscales (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 1995).
Il est important de souligner ici, que l’article 22 ne s’applique pas dans le cas où des copropriétaires se coalisent pour détenir la majorité.

Les limites de l’article 22.

L’application de l’article 22 a toutefois ses limites. Cette disposition législative ne résout au final pas grand-chose, car elle ne modifie presque pas la position dominante du copropriétaire majoritaire : malgré cette réduction de voix, le copropriétaire majoritaire reste le plus souvent en mesure de bloquer toutes les décisions qui ne lui conviennent pas. En effet, seules les décisions nécessitant la majorité absolue imposent au copropriétaire majoritaire de composer avec les autres copropriétaires. De même, lorsqu’un seul des copropriétaires est absent lors du vote (effectué à la majorité) à l’assemblée générale, le vote du copropriétaire majoritaire prime et il peut ainsi s’imposer.
Quelle que soit la situation, rien ne pourra donc être voté sans l’accord du propriétaire majoritaire. Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est alors d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.

Recours en cas d’abus de majorité.

En cas d’abus de majorité, le seul recours possible, des copropriétaires minoritaires, est d’entamer une procédure judiciaire à l’encontre de ce copropriétaire majoritaire. Cette procédure, nommée action personnelle en abus de position dominante, doit prouver d’une part que les décisions du copropriétaire majoritaire vont à l’encontre des intérêts de la copropriété et d’autre part, qu’elles causent un préjudice individuel ou collectif.
Pour autant, en pareille hypothèse, le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires lorsque le syndicat est dans l’incapacité de dégager une majorité. Dans un tel cas, il lui appartient toutefois de prendre les mesures qui s’imposent en raison de l’urgence (TGI de Brest, 8 avril 1970) et les mesures conservatoires, c’est-à-dire les mesures qui ont but de conserver des droits.

Caroline Theuil
Juriste, expert immobilier

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Vos commentaires

  • par Daniel CHALLIER , Le 3 septembre à 16:14

    dans une copropriété, une indivision représentée par un copropriétaire dispose de 568 droits sur un total de 1115 ’000.
    les 3 autres copropriétaires comptent par ailleurs 185 ;180 ;70 et 2 indivisions non représentées 90 et 22 voix .
    comment appliquer la réduction sur le copropriétaire majoritaire : 568-(185+180+70) soit copropriétaire majoritaire ramené à 568-133 = 435 voix ?
    Réduire de combien les 568 voix si le copropriétaire ayant 70 droits est absent au vote ?

  • Dernière réponse : 18 août à 19:02
    par Vladimir , Le 18 mai 2019 à 21:46

    Bonjour

    Dans le cas d’une copropriété de deux lots dont l’un est très majoritaire (620/1000eme) le copropriétaire majoritaire veut entamer des travaux de surélévation d’une partie des bâtiment dans sa partie privative. Ce qui occasionnera une grosse gêne sur les parties communes pendant les travaux et un gros problème de vis à vis une fois que l’étage sera monté. Quel est la possibilité pour le minoritaire de s’opposer aux travaux ? Merci beaucoup.

    • par chantal.cartailler@gmail.com , Le 22 février à 00:19

      Bonsoir,

      Je suis dans une copropriété formant deux lots,l un de 28 appartements et l autre deux appartements..un vote a eut lieu pour faire changer la platine de l entrée des deux appartements,et suite au vote majoritaire du grand bâtiment,les travaux vont être fait et le syndic veut faire payer que les copropriétaires des deux logements.est ce normal ?? comment peut on faire voter 30 copropriétaires alors que deux seulement doivent payer dont un qui s est abstenus lors du vote.
      Merci de votre réponse..
      Cordialement.

    • la copropriétaire majoritaire demande des travaux pour valoriser son bien et, sans le dire, elle en prépare le changement de destination. A-t-elle le droit de participer au vote pour une demande qu’elle a déposée sachant qu’un seul autre copriétaire la soutient en échange d’avantages non déclarés évidement ?

  • Bonjour,
    Sur le principe énoncé et dans le cas de 2 co-propriétaires, celui qui est très minoritaire peut demander au majoritaire d’engager des travaux qui seront payés au prorata des parts . Est-ce possible ?? Je pense qu’il y a beaucoup de cas identiques.
    Merci vivement pour vos conseils pertinents !

    • par marchrys , Le 17 août 2020 à 17:07

      nous sommes en copropriété avec des copropriétaires majoritaires. Ils veulent vendre , nous non, peuvent-ils nous forcer à vendre et nous mettre en procès pour cela . Merci pour votre réponse

  • Votre article est à la fois clair et fort intéressant, merci infiniment pour sa rédaction, hélas beaucoup de cas particuliers se présentent, comme le mien, par exemple...

    NOTRE SITUATION : notre copropriété comprend 6 appartements, plus un garage appartenant à une SCI.

    Sur les 6 appartements, 3 sont la propriété de particuliers qui totalisent 210 voix
    *-*
    Les 3 autres logements appartiennent à une SARL et ils représentent 238 voix.

    Or, c’est la même personne qui possède la SCI du GARAGE, avec 552/1.000, et la SARL, ce qui lui confère une majorité absolue systématique de 790 voix.

    Considérant l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic effectue une réduction des 552 voix du garage (considéré comme copropriétaire majoritaire), pour les ramener à 448 voix, c’est à dire au niveau des 210 voix des "3 copropriétaires particuliers" + les 238 voix de la SARL, mais cette dernière échappe ainsi à l’application de la Loi de référence !

    A votre avis, ne convient-il pas de cumuler ici les voix de ces deux personnes morales (soit 552 voix + 238 voix = 790), pour les réduire à ceux des 3 copropriétaires « indépendants », soit 210 voix ?

    Merci de votre attention.
    Bien cordialement.
    Henry ROSSEY

  • par CROCHET , Le 1er juin 2020 à 16:08

    Bonjour,

    Nous avons un cas un peu particulier :

    Sur 1000 parts, la majoritaire en détient 649

    Sur les part restantes, il a fait une donation a ses deux filles 44 chacune.

    Lors de nos AG le majoritaire est réduit à l’ensemble de la minorité.

    Le problème, tous les deals sont arrangées entre ses filles et lui. (Ils sont tous rentiers ne vivant pas sur place) et chaque projet souhaité est refusé... Pouvons nous faire entendre le lien familial ? et considérer que la majorité n’est pas de 649 mais bien de 737 ?

    Merci par avance

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