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Copropriété : que faire face à un copropriétaire majoritaire ?

Par Caroline Theuil, Juriste.

Lorsque dans une copropriété un seul copropriétaire détient plus de 50% des tantièmes, il est qualifié de copropriétaire majoritaire. Pour éviter la dictature du plus fort, la loi a prévu de limiter ses pouvoirs. Est-ce pour autant suffisant ?

La répartition des voix en assemblée générale.

Dans une assemblée générale de copropriété, les copropriétaires disposent d’un nombre de voix proportionnel à leurs quotes-parts dans les parties communes. Ce principe est posé par l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales […]. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».
Pour le calcul des différentes majorités (majorité de l’article 24 de la loi de 1965, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26 et unanimité), il est donc tenu compte du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.
Il arrive ainsi, qu’un copropriétaire possédant plusieurs lots, détienne un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires. Le cas des copropriétés à deux lots est encore plus parlant en la matière.
Il est également possible de se retrouver dans une situation similaire, même sans copropriétaire majoritaire. Il suffit qu’il existe dans la copropriété un lot notablement plus important que les autres, comme un gros commerce au rez-de-chaussée d’une copropriété moyenne.

Que prévoit la loi pour éviter la « dictature du plus fort » ?

Pour un souci d’équité, l’article 22 prévoit dans son deuxième alinéa, de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux des minoritaires. « Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». Ainsi, lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, le nombre de celles-ci est ramené à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.
L’article 16 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi […] ».

Le but de cette disposition d’ordre public est évidemment d’empêcher un copropriétaire d’une quote-part excédant la moitié de l’ensemble des quotes-parts de la copropriété d’emporter à lui seul une décision en assemblée générale.
Si le syndic ne veille pas scrupuleusement à l’application de cette disposition, le risque est de voir les décisions adoptées frappées de nullité.
En pratique, certains copropriétaires majoritaires indélicats peuvent chercher à éluder frauduleusement l’application de l’article 22, afin de conserver le contrôle de l’assemblée générale. Pour ce faire, ils cherchent généralement à transférer la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial), ces pratiques frauduleuses prenant souvent la forme d’une donation. Cependant, elles sont clairement condamnées par la jurisprudence : la Cour de cassation précise notamment qu’une assemblée générale doit être annulée lorsqu’il est établi que l’acte translatif de propriété d’un lot de copropriété, a été réalisé au profit d’un tiers dans le seul but de faire obstacle à l’application du principe de réduction des voix, institué par l’article 22, en permettant ainsi à un copropriétaire majoritaire de sous-évaluer artificiellement sa quote-part de parties communes, tout en conservant la maîtrise des décisions en assemblée.
En la matière, la fraude ne se présume pas. Elle doit être prouvée et l’action en contestation d’assemblée générale fondée sur une telle fraude sera rejetée si le caractère frauduleux de la donation ou de la vente n’est pas démontré. C’est par exemple le cas, lorsqu’il apparaît que l’acte de donation critiqué répond à des motivations fiscales (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 1995).
Il est important de souligner ici, que l’article 22 ne s’applique pas dans le cas où des copropriétaires se coalisent pour détenir la majorité.

Les limites de l’article 22.

L’application de l’article 22 a toutefois ses limites. Cette disposition législative ne résout au final pas grand-chose, car elle ne modifie presque pas la position dominante du copropriétaire majoritaire : malgré cette réduction de voix, le copropriétaire majoritaire reste le plus souvent en mesure de bloquer toutes les décisions qui ne lui conviennent pas. En effet, seules les décisions nécessitant la majorité absolue imposent au copropriétaire majoritaire de composer avec les autres copropriétaires. De même, lorsqu’un seul des copropriétaires est absent lors du vote (effectué à la majorité) à l’assemblée générale, le vote du copropriétaire majoritaire prime et il peut ainsi s’imposer.
Quelle que soit la situation, rien ne pourra donc être voté sans l’accord du propriétaire majoritaire. Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est alors d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.

Recours en cas d’abus de majorité.

En cas d’abus de majorité, le seul recours possible, des copropriétaires minoritaires, est d’entamer une procédure judiciaire à l’encontre de ce copropriétaire majoritaire. Cette procédure, nommée action personnelle en abus de position dominante, doit prouver d’une part que les décisions du copropriétaire majoritaire vont à l’encontre des intérêts de la copropriété et d’autre part, qu’elles causent un préjudice individuel ou collectif.
Pour autant, en pareille hypothèse, le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires lorsque le syndicat est dans l’incapacité de dégager une majorité. Dans un tel cas, il lui appartient toutefois de prendre les mesures qui s’imposent en raison de l’urgence (TGI de Brest, 8 avril 1970) et les mesures conservatoires, c’est-à-dire les mesures qui ont but de conserver des droits.

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Juriste-rédacteur, chargée d\’enseignement et formatrice-consultante en droit immobilier

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