Copropriété : faut-il deux ou trois devis avant de voter des travaux ?

On a tendance à reprocher au syndic de faire voter des travaux sans présenter suffisamment de devis. Pourtant, l’obligation pour le syndic d’organiser une mise en concurrence dépend, pour une large part, de ce qu’a décidé en la matière l’assemblée générale des copropriétaires.

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (sur le statut de la copropriété) prévoit le principe d’une mise en concurrence avant la signature de tous contrats engageant une copropriété.

Ainsi, l’assemblée générale « arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » (art. 21, al. 2). Ce montant est voté à la majorité absolue des copropriétaires, ou à la majorité simple en seconde intention (« passerelle » de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret d’application du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises » (art. 19-2).

Trois hypothèses doivent donc être distinguées.

1er cas : l’assemblée générale n’a pas voté de seuil pour la mise en concurrence.

La loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires doivent voter en assemblée un montant au-delà duquel la mise en concurrence s’impose. Théoriquement, le syndic doit donc inscrire spontanément à l’ordre du jour l’adoption d’un seuil de mise en concurrence.

Cependant, même s’agissant d’un impératif légal, la Cour de cassation a jugé en 2014 que « la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.693, Publié au bulletin).

Il n’est donc pas possible de contester l’adoption d’un marché sans mise en concurrence préalable, dès lors qu’aucun seuil de mise en concurrence n’a été voté en assemblée générale.

2ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence sans en préciser les modalités.

Dans cette hypothèse, il résulte de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic satisfait à l’obligation de mise en concurrence en réunissant « plusieurs devis » ou via l’établissement d’un devis descriptif (par exemple avec l’aide d’un architecte) soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Il suffit donc de réunir deux devis. La Cour de cassation a même précisé que, dans le cas où il s’agit de changer d’entreprise de nettoyage, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite par la présentation d’un seul devis, dès lors que les copropriétaires peuvent le comparer avec le contrat du prestataire en place. [1]

A la limite, il suffit que le syndic ait demandé plusieurs devis, peu important que les entreprises consultées n’en aient pas fourni pour l’intégralité des lots objets d’une décision d’assemblée générale, « dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause ». [2]

En revanche, si trois devis ont été annoncés par le syndic, il n’est pas normal que seuls deux devis soient communiqués aux copropriétaires. [3]

3ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence et en a précisé les modalités.

Dans cette hypothèse, le syndic est tenu de respecter les conditions de mise en concurrence votées par les copropriétaires.

Si les copropriétaires ont voté l’obligation de réunir à chaque fois trois devis, le syndic ne pourra se contenter de mettre en concurrence seulement deux entreprises.

En résumé.
- La mise en concurrence ne s’impose au syndic que si les copropriétaires ont adopté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence.
- A défaut de précision, le syndic peut se contenter de réunir deux devis.
- Les copropriétaires peuvent par une délibération expresse imposer au syndic de demander au moins trois devis différents pour chaque mise en concurrence.

Frédéric ZUMBIEHL, juriste Union nationale des propriétaires immobiliers

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Notes de l'article:

[1Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 avril 2015, 14-13.255, Publié au bulletin.

[2Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 novembre 2013, 12-26.395, Publié au bulletin.

[3Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 2, 20 janv. 2016, n°13/23988.

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Vos commentaires

  • Bonjour,
    Le règlement de copropriété de ma résidence comprend qu’une mise en concurrence est obligatoire pour des contrats et marchés supérieurs à 3000€. La prochaine assemblée générale votera une demande de réalisation de travaux de fermeture d’accès de la résidence pour un montant supérieur à 8000€. Plusieurs devis ont été effectués (installation d’une barrière levante et installation d’un portail coulissant) mais par la même société. Pour moi, il ne s’agit pas d’une mise en concurrence puisqu’une seule société a réalisé des devis. Pouvez-vous me le confirmer ?
    Merci beaucoup,
    Cordialement.

    • Bonjour
      Notre Syndicat et Syndic ont signé un devis d’entretien d’espaces verts communs à jouissance privative 3 mois avant l’AG. Dans la convocation à l’AG, il n’y avait bien sûr que ce devis signé. L’AG n-1 impose la présentation de 3 devis à partir de 3000 €. Or, le devis signé représente 6500 € ! à répartir sur les propriétaires concernés... Nous avons voté par correspondance, sur la feuille de vote par correspondance, il était mentionné sur cette résolution "NON CONCERNE" pour les appartements à l’étage non concernés par les jardins à jouissance privative... La majorité des concernés ont voté Contre majoritairement (devis rejeté à 90%). A noter que l’année dernière il était de 3000 € avec un autre prestataire !
      Le jour de l’AG, le syndicat et le Syndic ont fait voter l’ensemble des présents et des représentés (prétextant avoir amendé cette résolution) ! Résultat, ce devis a été validé haut la main par des copropriétaires "NON CONCERNES POUR REGLER LA FACTURE" Est-ce que la loi ELAN permet ce genre de dérive ? Sur le fond nous ne sommes pas contre payer une facture d’entretien, puisque le Règlement de copropriété affecte cette charge aux concernés, mais la forme est inacceptable et donne une porte ouverte à valider n’importe quelle facture !

  • Dernière réponse : 13 mars à 12:25
    par Mme D. Durand , Le 31 mai 2020 à 12:05

    Bonjour,
    Quand deux devis de rénovation ont été réalisés pour deux lieux différents des parties communes, je voudrais savoir si le syndic gestionnaire de la copropriété a le droit de n’en présenter arbitrairement qu’un seul lors de l’assemblée générale.
    Merci par avance pour votre information

    • par Odile BICOCCHI , Le 17 janvier à 12:51

      Bonjour,
      Bien que l’AG ait voté une disposition prévoyant la mise en concurrence à partir de 2000€ pour les marchés de travaux et contrats, le syndic nous présente un seul devis de 15000€ d’un géomètre en vue de la réalisation d’un projet de modification du règlement de la copropriété visant à l’établissement d’une grille de répartition des charges par bâtiment.
      La mise en concurrence s’applique-t-elle au contrat de prestation de services ? Pouvez vous me transmettre des jurisprudences s’il en existe ?
      Merci pour votre réponse

    • par DUNAND , Le 13 mars à 12:25

      Peut-on le modifier à la hausse lors de l’exécution pour une meilleure prestation ?

  • Dernière réponse : 14 janvier à 18:03
    par Philippe Humeau , Le 19 juin 2019 à 14:59

    Bonjour,
    Si l’AG définit des modalités de mise en concurrence de trois devis, en années n-1 et n, et que pour l’année n+1, le syndic présente des travaux sur base de deux devis seulement et que à cette même AG le seuil de trois devis n’est pas rappelé, ou abaissé à deux devis, qu’est-ce qui s’applique ?
    autrement dit, est-ce que les modalités de mise en concurrence définies par un AG donnée s’appliquent uniquement à celle-ci, ou à la suivante ?
    Merci pour votre réponse.

    • par Zumbiehl , Le 25 juin 2019 à 16:40

      Bonjour Monsieur,

      D’après moi, les modalités votées par l’assemblée générale restent valables tant qu’elles ne sont pas modifiées en AG.
      Contrairement à une idée reçue, l’assemblée n’a pas, par exemple, à voter de seuil de mise en concurrence chaque année.
      Il n’en irait autrement que si la résolution indique, expressément, que les modalités ne sont valables que pour une année. Mais on ne comprendrait toujours pas que le syndic, lors de l’année N+1, n’apporte que 2 devis alors que lors de l’AG de l’année N, les copropriétaires ont voté la nécessité de réunir 3 devis. En effet, c’est lors de l’AG pour N+1 que les copropriétaires auraient pu, pour la première fois, mettre à jour les modalités de mise en concurrence (pour l’avenir). En revanche, pour préparer l’AG de N+1, le syndic restait encore soumis aux modalités prévues lors de l’AG de N.

      Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter votre chambre de propriétaire UNPI.

      Bien cordialement,

      FZ

    • par Riviere , Le 27 septembre 2019 à 15:43

      Bonjour,
      Après une mise en demeure de ma part (et bien d’autres tracas légaux), j’ai reçu hier la convocation à l’AG de notre syndic de copropriété pour entériner l’exercice 2018 : soit, 3 mois après la date d’expiration légale.

      Il assortit cette convocation de 2 devis d’entreprises, pour réfection de la toiture (montant : 8621 € !! Dont 3300€ pour ma quote-part).
      C’est une somme importante.
      La règle selon laquelle "un montant des marchés et des contrats autres que celui du syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » (art. 21, al. 2). Ce montant doit être voté à la majorité absolue des copropriétaires" ne me semble pas respectée.
      J’ai donc demandé qu’au préalable, il énonce une résolution à adopter en AG fixant tant le seuil des travaux que le nombre de devis.
      Ai-je raison ?
      De plus, il n’a pas signalé ce grave problème à l’assureur de l’immeuble : à quoi sert que nous payons 950€ d’assurance par an ?
      Merci de votre réponse.

    • par Jérome Valette , Le 9 mars 2020 à 11:57

      Bonjour,
      Le syndic bénévole doit-il présenter aux copropriétaires ou leur transmettre les devis sur lesquels l’assemblée générale va discuter et statuer ?

    • par Chris , Le 14 janvier à 18:03

      Bonjour,
      En AG nous avons voté la mise en concurrence à partir de 1500 €.
      Notre syndic a proposé 1 devis pour travaux espaces verts pour un total de 9000 €. Ce devis a été voté et accepté en AG. Lorsque je demande au syndic pourquoi nous n’avons qu’un devis, il me répond qu’il attendait que les travaux soient acceptés pour demander d’autres devis.
      En a t’il le droit ? Peut-on faire annuler ce vote pour vice de forme ?
      Merci pour votre aide et bonne soirée.

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