Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (sur le statut de la copropriété) prévoit le principe d’une mise en concurrence avant la signature de tous contrats engageant une copropriété.
Ainsi, l’assemblée générale « arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » (art. 21, al. 2). Ce montant est voté à la majorité absolue des copropriétaires, ou à la majorité simple en seconde intention (« passerelle » de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Le décret d’application du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises » (art. 19-2).
Trois hypothèses doivent donc être distinguées.
1er cas : l’assemblée générale n’a pas voté de seuil pour la mise en concurrence.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires doivent voter en assemblée un montant au-delà duquel la mise en concurrence s’impose. Théoriquement, le syndic doit donc inscrire spontanément à l’ordre du jour l’adoption d’un seuil de mise en concurrence.
Cependant, même s’agissant d’un impératif légal, la Cour de cassation a jugé en 2014 que « la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.693, Publié au bulletin).
Il n’est donc pas possible de contester l’adoption d’un marché sans mise en concurrence préalable, dès lors qu’aucun seuil de mise en concurrence n’a été voté en assemblée générale.
2ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence sans en préciser les modalités.
Dans cette hypothèse, il résulte de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic satisfait à l’obligation de mise en concurrence en réunissant « plusieurs devis » ou via l’établissement d’un devis descriptif (par exemple avec l’aide d’un architecte) soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.
Il suffit donc de réunir deux devis. La Cour de cassation a même précisé que, dans le cas où il s’agit de changer d’entreprise de nettoyage, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite par la présentation d’un seul devis, dès lors que les copropriétaires peuvent le comparer avec le contrat du prestataire en place. [1]
A la limite, il suffit que le syndic ait demandé plusieurs devis, peu important que les entreprises consultées n’en aient pas fourni pour l’intégralité des lots objets d’une décision d’assemblée générale, « dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause ». [2]
En revanche, si trois devis ont été annoncés par le syndic, il n’est pas normal que seuls deux devis soient communiqués aux copropriétaires. [3]
3ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence et en a précisé les modalités.
Dans cette hypothèse, le syndic est tenu de respecter les conditions de mise en concurrence votées par les copropriétaires.
Si les copropriétaires ont voté l’obligation de réunir à chaque fois trois devis, le syndic ne pourra se contenter de mettre en concurrence seulement deux entreprises.
En résumé.
La mise en concurrence ne s’impose au syndic que si les copropriétaires ont adopté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence.
Discussions en cours :
Le syndicat des copropriétaires a voté pour une mise en concurrence à partir de 700 euros sans autre précision.
Le Syndic a demandé trois devis , la troisième entreprise ne répond pas, le Syndic ne commet pas de faute en présentant deux et les travaux étant urgents (fuite sur étanchéité)il peut les commander après sélection par vote d’une des deux Entreprises.
Bonjour comment peut-on faire annuler des travaux voter en AG sur la base d un seul devis ?
Merci pour votre reponse
Bonjour
Est-ce que dans le cas d’une gestion par un syndic judiciaire l’appel d’offre est obligatoire dés lors que les travaux nécessaires sont importants et couteux ?
Bonjour,
Le règlement de copropriété de ma résidence comprend qu’une mise en concurrence est obligatoire pour des contrats et marchés supérieurs à 3000€. La prochaine assemblée générale votera une demande de réalisation de travaux de fermeture d’accès de la résidence pour un montant supérieur à 8000€. Plusieurs devis ont été effectués (installation d’une barrière levante et installation d’un portail coulissant) mais par la même société. Pour moi, il ne s’agit pas d’une mise en concurrence puisqu’une seule société a réalisé des devis. Pouvez-vous me le confirmer ?
Merci beaucoup,
Cordialement.
Bonjour
Notre Syndicat et Syndic ont signé un devis d’entretien d’espaces verts communs à jouissance privative 3 mois avant l’AG. Dans la convocation à l’AG, il n’y avait bien sûr que ce devis signé. L’AG n-1 impose la présentation de 3 devis à partir de 3000 €. Or, le devis signé représente 6500 € ! à répartir sur les propriétaires concernés... Nous avons voté par correspondance, sur la feuille de vote par correspondance, il était mentionné sur cette résolution "NON CONCERNE" pour les appartements à l’étage non concernés par les jardins à jouissance privative... La majorité des concernés ont voté Contre majoritairement (devis rejeté à 90%). A noter que l’année dernière il était de 3000 € avec un autre prestataire !
Le jour de l’AG, le syndicat et le Syndic ont fait voter l’ensemble des présents et des représentés (prétextant avoir amendé cette résolution) ! Résultat, ce devis a été validé haut la main par des copropriétaires "NON CONCERNES POUR REGLER LA FACTURE" Est-ce que la loi ELAN permet ce genre de dérive ? Sur le fond nous ne sommes pas contre payer une facture d’entretien, puisque le Règlement de copropriété affecte cette charge aux concernés, mais la forme est inacceptable et donne une porte ouverte à valider n’importe quelle facture !
Bonjour,
Quand deux devis de rénovation ont été réalisés pour deux lieux différents des parties communes, je voudrais savoir si le syndic gestionnaire de la copropriété a le droit de n’en présenter arbitrairement qu’un seul lors de l’assemblée générale.
Merci par avance pour votre information
Bonjour,
Bien que l’AG ait voté une disposition prévoyant la mise en concurrence à partir de 2000€ pour les marchés de travaux et contrats, le syndic nous présente un seul devis de 15000€ d’un géomètre en vue de la réalisation d’un projet de modification du règlement de la copropriété visant à l’établissement d’une grille de répartition des charges par bâtiment.
La mise en concurrence s’applique-t-elle au contrat de prestation de services ? Pouvez vous me transmettre des jurisprudences s’il en existe ?
Merci pour votre réponse
Peut-on le modifier à la hausse lors de l’exécution pour une meilleure prestation ?