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  • Parution : 6 novembre 2020

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Guide de lecture.
 

Bail commercial : le bailleur doit démontrer l’existence et le montant des charges.

Dans un arrêt rendu le 17 septembre 2020, la Cour de cassation est venue apporter quelques éléments d’information supplémentaires sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, créés par la loi Pinel. Ces textes prévoient l’obligation de fournir un tableau faisant un inventaire limitatif des catégories de charges dues par le preneur, ainsi que celle de procéder à leur régularisation au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle de leur réalisation. Dans cette affaire, outre l’absence de régularisation, le bailleur n’apportait pas la preuve de la réalité des charges refacturées.

Le rappel des faits et de la procédure.

En l’espèce, un bail commercial est résilié. Aux termes de ce bail, il était convenu que le preneur rembourserait au bailleur un certain nombre de dépenses annuelles. Or, la société bailleresse notifie une assignation en exécution de toutes les conditions du bail, en condamnation à lui payer diverses sommes au titre d’un arriéré locatif.

Le défendeur, assigné, se défend en soutenant que la créance en remboursement de dépenses au titre de charges et impôts n’était pas établie. Reconventionnellement, il demandé la restitution des provisions appelées à ce titre.

En l’espèce, le bailleur avait communiqué un tableau de régularisation indiquant le montant de la quote-part réglée sur le montant total de chaque charge ventilée. Or, les tantièmes affectés au local n’étaient pas indiqués, et les justificatifs afférents aux charges en question non plus. Le bailleur n’apportait pas plus la preuve du paiement par lui de la taxe foncière alors même qu’il la refacturait lors des appels de provisions et que son tableau ne la mentionnait pas.

La cour d’appel de Paris donne ainsi raison au défendeur et considère que l’existence des charges réclamées n’est pas démontrée, pas plus que leur montant. Par ailleurs, sur la demande reconventionnelle de restitution, la cour lui donne également raison pour n’avoir pas établi la réalité des charges qui avaient fait l’objet de provisions antérieures.

Le bailleur forme alors un pourvoi en cassation.

Il considère qu’il incombe à celui qui réclame la restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le caractère indu du paiement. Le bailleur considère que c’était au preneur de démontrer que les charges et taxes dont il avait demandé la restitution des paiements n’étaient pas dues.

Or, la cour d’appel avait condamné le bailleur en considérant que ce dernier ne justifiait pas les provisions demandées au titre des charges et de la taxe foncière. Il était donc question d’une inversion du système de la preuve selon le bailleur.

La Cour de cassation rejette l’argumentation de la société bailleresse. Elle retient qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

Or, la Cour de cassation retient que la cour d’appel avait relevé que la société bailleresse avait appelé des provisions pour charges et pour taxes foncières.

En conséquence, considère la Cour de cassation, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, elle a exactement retenu que la bailleresse devait pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

L’analyse.

Bien souvent, les bailleurs sollicitent lors de la conclusion du bail une provision sur charges prévisionnelle. Or, celle-ci, bien souvent, ne fait l’objet d’aucune revalorisation (bien que le bail le prévoit et, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les dispositions statutaires).

Ainsi, aucune reddition de compte n’intervient. Et, pratiquement, le bailleur réclame le paiement de sommes et d’acomptes sans aucune justification. Les charges devenant alors une sorte de complément de loyers.

La position de la Cour de cassation en la matière est stricte, avant même que la loi Pinel ne vienne codifier ces principes directement dans les dispositions L. 145-1 et suivantes. Elle avait déjà retenu qu’en l’absence de décompte de charges pendant plusieurs années, le bailleur devait rembourser au preneur les provisions appelées, après déduction des seules charges dont il pouvait apporter justification. Sans que le bailleur puisse se prévaloir du fait que le locataire n’ait pas demandé la régularisation des provisions.

A ce titre, certains baux fixent au preneur un certain délai pour contester les charges après reddition. Délai au-delà duquel, les clauses du bail interdisent au preneur de demander quelque régularisation que ce soit.

La Cour de cassation avait jugé le 5 novembre 2014, que l’absence de reddition de comptes, dans les conditions prévues par le bail commercial, rendait sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur charges, le bailleur étant ainsi condamné à rembourser au preneur les provisions indûment versées à cet effet. (Cass. Civ., 3ème, 5 nov. 2014, n° 13-24.45).

Pour rappel, l’article R. 145-36 impose au bailleur d’établir chaque année un état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et de le transmettre au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle de leur réalisation.

Aucune sanction n’est assortie à cette obligation mais il n’est pas rare de voir le bailleur condamné en cas de facturation sans justification de charges, voire contraint à ne plus pouvoir demander de provisions sur charges s’il n’en justifie pas la réalité.

Cass. Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-14.168

David Semhoun
www.nsavocatsparis.fr

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