Date de départ de la durée totale des baux dérogatoires successifs.

Le bail dérogatoire, appelé aussi bail précaire ou bail de courte durée, et visé à l’article L145-5 du Code de commerce, prévoit que bailleurs et preneurs peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.
A l’expiration de cette durée de trois ans (deux ans avant la loi Pinel), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions dudit statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Le bailleur devant, en outre, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance effectuer toutes démarches pour éviter de laisser le preneur en possession des locaux, au risque qu’il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé, cette fois, par les dispositions du chapitre V, du titre IV, du livre premier du Code de commerce, afférent aux baux commerciaux.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les faits et la procédure.

En l’espèce, une société preneuse conclut avec un bailleur un bail dérogatoire d’une durée de deux années en renonçant à se prévaloir au statut impératif des baux commerciaux. Ce bail est signé le 1er juin 2013, la société locataire occupant déjà les locaux lors de la signature.

Le 1er juin 2015, soit le lendemain de l’échéance contractuelle fixée entre les parties, celles-ci concluent un nouveau bail d’une durée d’une année à compter du même jour, jusqu’au 31 mai 2016.

A l’échéance contractuelle, le bailleur l’informe de son souhait de ne pas lui consentir de nouveau bail dérogatoire. Le preneur revendique alors le statut des baux commerciaux et refuse de quitter les locaux loués. Le bailleur n’a d’autre choix que de l’assigner en expulsion des lieux loués.

Le problème dans ce cas d’espèce étant que la loi Pinel, du 18 juin 2014 est entrée en vigueur entre temps. Quid de la possibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire alors que la durée totale des baux dérogatoires antérieurs était d’une durée supérieure totale de trois ans ?

La Cour d’appel a tranché et jugé que la société locataire était occupante sans droit ni titre.

Selon la Cour d’appel, la loi Pinel n’a pas d’effet rétroactif et ne peut donc remettre en cause la situation antérieure. Elle ne tenait dès lors pas compte de l’occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013.

Ainsi, le second bail dérogatoire conclu le 1er juin 2015 d’une durée d’un an ne faisait que porter la durée totale des deux baux à trois ans, durée maximale autorisée.

La solution de la Cour de cassation.

La société locataire fait grief à la cour d’appel d’avoir jugé ainsi et forme un pourvoi en cassation.

Selon elle, la cour d’appel aurait dû tenir compte de l’entrée antérieure dans les lieux avant le 1er juin 2013, ce dont il résultait, toujours selon la locataire, qu’elle avait acquis la propriété commerciale à la date du 1er juin 2016 et qu’elle disposait d’un titre et d’un droit tout à fait valables.

Au visa de l’article L145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs, et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux.

En application de l’article 21 II de la loi du 18 juin 2014, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L145-5 du Code de commerce.

Or, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L145-5 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Le conseil pratique.

Comme le rappelle la Cour de cassation, la renonciation expresse au statut des baux commerciaux n’est pas prise en considération dans le calcul de la durée totale des baux dérogatoires successifs.

Bailleurs et preneurs doivent être particulièrement vigilants lors de la conclusion de baux dérogatoires afin d’éviter toute requalification, en se maintenant (en qualité de preneur) ou en laissant le locataire se maintenir (en qualité de bailleur) dans les lieux loués au-delà, non seulement de la durée contractuellement autorisée, mais de la durée légalement autorisée (dans le cas de plusieurs baux successifs).

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