Par Daniel Djedi Djongambolo Ohonge.
 
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  • 1re Parution: 17 août 2022

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Guide de lecture.
 

L’achat en commun d’un bien immobilier : cas de la société créée de fait.

Cet article s’intéresse à l’achat d’un bien immobilier par les concubins et les conséquences en cas de séparation.
Il présente certains indices qui peuvent être considérés comme constitutifs de la société créée de fait entre concubins afin de provoquer la liquidation du ou des biens immobiliers acquis en commun.

Dans le cadre de leur union libre ou concubinage, les concubins peuvent décider d’acquérir en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Si cela relève de prime abord de la mise en commun inhérent au concubinage, des conflits peuvent naître au moment de la séparation. Ce qui peut poser des sérieux problèmes de partage du ou des biens immobiliers acquis en commun par les concubins.

Dans ce contexte, l’enjeu juridique de retenir la société créée de fait entre concubins est celui de provoquer la liquidation de la société et de partager le reliquat au moment de leur séparation. Tandis que si la société créée de fait n’est pas reconnue, celui des concubins qui s’estime lésé devra engager une action civile en démontrant l’enrichissement injustifié de l’autre [1].

Cet article s’intéresse aux indices qui peuvent conduire à la reconnaissance de la société créée de fait entre concubins dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier. Ce qui permettra aux personnes vivant en concubinage et qui ont déjà acquis un bien immobilier en commun ou celles qui souhaitent le faire de savoir dans quel cas elles pourraient se fonder sur le régime de la société créée de fait au moment de leur séparation en vue du partage. L’analyse de la jurisprudence pertinente permet de donner quelques exemples d’indices à prendre en compte dans l’appréciation de la société créée de fait entre concubins.

Tout d’abord, il convient de noter que le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil français selon lequel :

« Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».

Tel qu’on peut le constater, le Code civil considère le concubinage comme une union libre entre deux personnes qui vivent en couple. La vie commune stable et continue permet d’en faire la preuve.

Contrairement au concubinage ou l’union de fait, le Code civil ne définit pas expressément le concept de société créée de fait. Le législateur français rattache sa notion à celle de la société en participation. En effet, les dispositions du chapitre consacré à la société en participation dans le Code civil sont applicables à la société créée de fait [2].

Quant à la notion de la société en participation, l’article 1871 Code civil dispose que :

« Les associés peuvent convenir que la société ne sera point immatriculée. La société est dite alors "société en participation". Elle n’est pas une personne morale et n’est pas soumise à publicité. Elle peut être prouvée par tous moyens (...) ».

Il ressort donc de cet article précité que la société créée de fait est une société qui n’a pas d’existence officielle. Les associés se comportent comme tels entre eux et à l’égard des tiers sans que la société ne soit immatriculée.

Comme toute société, la société créée de fait doit remplir tous les critères imposés par la loi et explicités par la jurisprudence afin que son existence soit établie. Ces critères cumulatifs [3] permettent d’écarter le cas des sociétés fictives ou celui des sociétés créées de fait lorsqu’elles ne remplissent pas lesdits critères.

Il convient de préciser que l’article 1832 Code civil dispose que :

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.
Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne.
Les associés s’engagent à contribuer aux pertes
 ».

Le Code civil pose ainsi deux caractéristiques fondamentales de toute société, à savoir ; les apports et l’engagement des associés à participer aux bénéfices ainsi qu’à contribuer aux pertes. La jurisprudence quant à elle, a élaboré un troisième critère très constant qui est celui de l’affectio societatis ou l’intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun [4].

Par exemple, dans l’arrêt rendu le 3 novembre 2004 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, les juges retiennent ce qui suit :

« Mais attendu que l’existence d’une société créée de fait entre concubins, qui exige la réunion des éléments caractérisant tout contrat de société, nécessite l’existence d’apports, l’intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun et l’intention de participer aux bénéfices ou aux économies ainsi qu’aux pertes éventuelles pouvant en résulter ; que ces éléments cumulatifs doivent être établis séparément et ne peuvent se déduire les uns des autres ».

Dans son arrêt plus récent rendu par la chambre civile en date 12 mai 2021 [5], la Cour de cassation précise que :

« L’intention de s’associer en vue d’une entreprise commune ne peut se déduire de la participation financière à la réalisation d’un projet immobilier et est distincte de la mise en commun d’intérêts inhérents au concubinage ».

Pour la Cour de cassation, la création d’une société civile immobilière entre concubins pour l’acquisition d’un bien immobilier ne constitue pas un élément de reconnaissance de la société créée de fait. En effet, cela ne démontre aucunement l’intention des concubins de s’associer et de participer aux bénéfices ainsi qu’aux pertes. L’achat même en commun d’un immeuble par les concubins ne démontre en rien leur intention de s’associer, caractéristique de toute société [6].

Dans cette affaire, deux concubins avaient acquis chacun pour moitié les parts d’une société civile immobilière, propriétaire d’une maison destinée à leur habitation. À la suite de leur séparation, la concubine avait exigé le partage du produit issu de la vente de l’immeuble. La Cour d’appel avait déduit que la constitution d’une société civile immobilière dans laquelle chacun des concubins disposait des parts sociales, ainsi que les factures produites démontraient qu’ils avaient l’intention de se comporter comme des associés et de participer aux bénéfices et aux pertes. C’est cette décision de la Cour d’appel qui a été cassée par la Cour de cassation au motif que l’affectio societatis ne peut se déduire de la participation financière à la réalisation d’un projet immobilier.

Il sied de retenir qu’il n’existe pas un principe général sur lequel s’appuie la Cour de Cassation pour déterminer l’existence d’une société créée de fait entre concubins. Elle fonctionne par faisceau d’indices et juge au cas par cas. Les trois critères caractéristiques de toute société sont analysés séparément selon chaque cas.

La question qui se pose ici est celle de savoir quels sont les indices qui peuvent être considérés par la Cour de cassation comme constitutifs de la société créée de fait entre concubins en matière d’acquisition immobilière ?

Les décisions de reconnaissance de l’existence de la société créée de fait entre concubins sont très rares pour ne pas dire presque inexistantes. La Cour de cassation rejette systématiquement la revendication de la société créée de fait entre concubins pour liquider un bien immobilier [7]. En cas de conflit au moment de leur séparation, le concubin qui se sent lésé fonde sa réclamation contre l’autre concubin sur le fondement de l’enrichissement injustifié tel que déjà évoqué.

Malgré cette difficulté de recourir au mécanisme de la société créée de fait entre concubins pour liquider un patrimoine immobilier acquis en commun, l’existence d’une activité économique exercée en commun par les concubins constitue un point de départ pour l’appréciation des indices de la reconnaissance de la société créée de fait [8].

A l’inverse, dès qu’il y a un simple achat en commun d’un immeuble avec la participation financière des concubins aux fins d’habitation, la jurisprudence considère qu’il s’agit de la mise en commun d’intérêts inhérents au concubinage [9]. Ce qui est tout à fait logique, car pour parler de la société, il faut non seulement des apports, mais aussi la participation aux bénéfices et aux pertes ainsi que la volonté de collaborer sur un pied d’égalité ou de s’associer. Cela implique l’exercice en commun d’une activité économique entre les concubins [10].

En effet, dans la décision rendue par la Cour de cassation le 03 novembre 2004, il a été reconnu l’existence d’une société créée de fait entre concubins, qui, en plus d’avoir acquis en commun un bien immobilier, exerçaient plusieurs activités commerciales sur le terrain dans lequel était construit ledit bien. Ce qui nous permet de tenter d’isoler des indices factuels qui peuvent prouver l’existence d’une société créée de fait entre concubins. Cette décision démontre qu’il n’est pas impossible de recourir au mécanisme de la société créée de fait entre concubins afin de liquider leur patrimoine immobilier commun.

Il faut noter qu’en l’espèce, un concubin était locataire d’un terrain avant son acquisition par sa concubine. Lors de l’achat dudit terrain par la concubine, le concubin avait effectué des démarches auprès de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) et des organismes prêteurs de la région. Il avait vendu ses bœufs pour financer l’achat du terrain en plus de se porter caution pour sa concubine. Le concubin avait également fait intervenir sa sœur qui avait participé à l’acquisition du terrain. Après l’acquisition du terrain, les deux concubins avaient exercé plusieurs activités commerciales dont celle de bar restaurant. Enfin, la concubine disposait d’une procuration sur le compte de son concubin, qu’elle faisait fonctionner. La Cour de cassation avait donné raison à une Cour d’appel qui avait décidé que tous les éléments constitutifs d’une société créée de fait avaient existé entre les concubins. Elle avait ainsi rejeté le pourvoi de la concubine qui contestait l’existence de la société créée de fait.

Il ressort de cette affaire que les indices suivants peuvent prouver l’existence de la société créée de fait entre concubins dans le cas de la liquidation d’un bien immobilier acquis en commun :

1) L’exercice en commun d’une activité économique ou commerciale consécutif à l’achat du bien immobilier.

Il se dégage des faits de la décision sous analyse, que les concubins, après avoir acquis le terrain, y ont exercé plusieurs activités économiques. Cela fait partie du faisceau d’indices utilisé par les juges dans la reconnaissance de la société créée de fait entre eux. Donc, c’est important de retenir cet indice si l’on veut se prévaloir du mécanisme de la société créée de fait.

2) L’apport pour l’acquisition du bien immobilier.

En l’espèce, l’indice de cet apport est caractérisé par la vente des bœufs du concubin afin de participer à l’achat du terrain. À noter donc que l’apport est l’un des éléments constitutifs de toute société. Les concubins doivent s’assurer d’avoir participé à l’acquisition du bien immobilier. Dans cette affaire, il s’agit d’un apport en numéraire, mais il est possible d’apporter à la société une participation en nature ou en industrie, c’est-à-dire par le travail pour l’exploitation en commun de l’entreprise.

3) Le fait de se porter caution pour l’emprunt contracté par l’autre concubin pour l’achat du bien immobilier.

Dès lors qu’il y a l’existence d’une activité économique exercée en commun entre les concubins, la caution de l’un en faveur de l’emprunt contracté par l’autre pour l’achat du bien immobilier est un indice permettant de démontrer l’intention de participer aux bénéfices ou aux économies ainsi qu’aux pertes éventuelles pouvant en résulter. Par exemple, si le concubin emprunteur est défaillant, c’est le concubin qui s’est porté caution qui sera poursuivi pour la dette contractée. Donc, il y a là l’indice d’une prise de risque tant pour les bénéfices ou économies que pour les pertes.

4) Le fait d’effectuer les démarches nécessaires à l’acquisition du bien immobilier.

En l’espèce, le concubin avait effectué des démarches auprès de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) et des organismes prêteurs. En plus, il avait fait appel au concours de sa sœur pour participer à l’achat du bien immobilier. C’est ce qui démontre une forte volonté de s’associer pour une entreprise commune.

5) La procuration sur le compte du concubin qui est aussi géré par la concubine.

Cet indice est la preuve de la volonté des concubins de collaborer sur un pied d’égalité pour la réalisation d’un projet commun. La gestion commune du compte du concubin par la concubine éloigne toute idée de subordination entre eux.

Conclusion.

Les indices dégagés dans cette analyse ne peuvent être généralisés. La Cour de cassation juge l’existence de la société créée de fait au cas par cas. Certes, l’article défend l’idée selon laquelle lorsque l’activité économique est exercée en commun à la suite de l’achat du bien immobilier par les concubins, les indices évoqués ci-haut peuvent conduire à la reconnaissance de la société créée de fait en vue de la liquidation. Dans le cas contraire, même en présence d’un concubin qui s’est porté caution pour l’emprunt contracté par l’autre en vue d’acheter leur bien immobilier, les juges ne considèrent pas en soi cet indice comme constitutif de la société créée de fait.

En définitive, les idées présentées dans cet article ne constituent en aucun cas une opinion juridique. Chaque cas est unique et doit faire l’objet d’un examen approfondi en fonction de l’état en vigueur des dispositions juridiques applicables.

Daniel Djedi Djongambolo Ohonge.
Professeur des universités et Chercheur associé au centre de droit des affaires et du commerce international de la faculté de droit de l’Université de Montréal, Avocat inscrit au tableau de l’ordre du Barreau du Sankuru en République Démocratique du Congo.
Site web : www.drdjediconseils.com
daniel.ddo chez drdjediconseils.com

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Notes de l'article:

[1Article 1303 du Code civil français ; Service public, en ligne : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F18766

[2Article 1873 du Code civil.

[3Cass. Com., 3 nov. 2004.

[4Cass. Com., 3 nov. 2004 ; Cass. Civ. 1., 20 janvier 2010 ; Cass. Civ. 1., 12 mai 2021.

[5Cass. Civ. 1., 12 mai 2021.

[6Cass. Civ. 1., 12 mai 2021.

[7Jean-Baptiste Lenhof, « Confirmation de l’impossibilité de recourir à la notion de société créée de fait entre concubins en tant que solution à la liquidation d’un projet immobilier commun », Hebdo édition privée, février 2010.

[8Cass. Com., 3 nov. 2004.

[9Cass. Civ. 1., 2021.

[10Cass. Com., 3 nov. 2004.

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