Par Ludovic Giudicelli, Avocat.
 
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  • Parution : 8 janvier 2021

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Permis de construire : une régularisation sous forme de dérogation est possible !

Dans un arrêt en date du 17 décembre 2020 [1], le Conseil d’Etat précise les mesures de régularisation prises au titre de l’article L600-5-1 du code de l’urbanisme peuvent, le cas échéant, prendre la forme d’une dérogation aux règles d’urbanisme applicables, sur le fondement notamment de l’article L152-6 du code de l’urbanisme. L’occasion pour lui de revenir également sur les conditions d’application de cette dérogation.

Dans cette affaire, le Maire de La Rochelle a délivré à un promoteur un permis de construire en vue de la réalisation d’une résidence pour étudiants comportant 67 logements.

Un premier permis de construire modificatif a été obtenu le 3 janvier 2018 autorisant l’apposition d’une œuvre d’art urbain sur l’un des murs pignon de la construction.

Ensuite, par un arrêté du 22 juin 2018, un nouveau permis de construire modificatif a procédé à la réduction du volume du dernier niveau de la construction projetée.

Le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ayant fait l’objet d’un recours, le Tribunal administratif de Poitiers a, par jugement en date du 5 juillet 2018, sursis à statuer sur les requêtes et accordé au bénéficiaire un délai de deux mois pour obtenir un permis régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article UC+7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

C’est dans ce contexte que le maire a délivré le 16 novembre 2018 un nouveau permis de construire modificatif accordant cette fois une dérogation aux dispositions de l’article UC+7 du règlement d’un plan local d’urbanisme sur le fondement des dispositions de l’article L152-6 du code de l’urbanisme et procédant au rétablissement de la construction projetée dans son volume initial.

Enfin, le Tribunal administratif de Poitiers a, par jugement du 28 mars 2019, rejeté les conclusions des requérants aux fins d’annulation dirigées contre les arrêtés des 18 juillet 2016 et 3 janvier 2017 et dit qu’il n’y avait plus lieu de statuer contre celles dirigées contre l’arrêté du 22 juin 2018.

Cette procédure, longue et complexe, a permis au Conseil d’Etat, qui était saisi du pourvoi dirigé à l’encontre du jugement du 28 mars 2019, de revenir sur plusieurs notions importantes en droit de l’urbanisme.

La suppression de l’appel concerne les recours dirigés contre les résidences étudiantes

Pour mémoire, l’article R811-1-1 du code de justice administrative prévoit que les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application.

Ces dispositions ont pour objectif, en supprimant le second degré de juridiction, de réduire les délais contentieux dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante.

Le gouvernement a prorogé ces mesures afin de continuer l’accélération de la réalisation d’opérations de construction de logements.

Le Conseil d’Etat continue de bâtir sa jurisprudence sur ce sujet en précisant que la construction d’une résidence pour étudiants doit être regardée comme ayant le caractère d’un bâtiment à usage principal d’habitation au sens des dispositions de l’article R811-1-1 du code de justice administrative.

L’appel est donc supprimé pour les recours dirigés contre la construction d’une résidence pour étudiants situé dans le champ d’application géographique de ces dispositions.

L’objectif de mixité sociale auquel est subordonnée la dérogation prévue à l’article L152-6 du code de l’urbanisme doit être apprécié tant au regard de la nature du projet que de sa zone d’implantation.

Les dispositions de l’article L152-6 du code de l’urbanisme offrent la possibilité de déroger aux prescriptions du plan local d’urbanisme sous certaines conditions.

Notamment, l’autorité compétente peut tenir compte de la nature du projet et de la zone d’implantation dans un objectif de mixité sociale.

Selon le 5° de ces dispositions, dans leur rédaction applicable au litige, il est possible de

« déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ».

Cette dérogation s’applique dans le cas d’une

« construction destinée principalement à l’habitation ».

Les faits de l’espèce ont permis au Conseil d’Etat de préciser les conditions d’application de cette dérogation, tant en ce qui concerne son champ d’application que ses modalités d’application.

D’une part, en se fondant sur les différents textes relatifs aux destinations et sous-destinations des constructions, le Conseil d’Etat précise que la construction projetée, qui consiste en une résidence pour étudiants comportant 67 logements, constitue une construction destinée principalement à l’habitation au sens du 5° de l’article L152-6 du code de l’urbanisme.

Dès lors, cette dérogation est possible pour une résidence étudiante.

D’autre part, le Conseil d’Etat vient préciser qu’il résulte des dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme que le respect de l’objectif de mixité sociale auquel est subordonnée la dérogation qu’elles permettent doit être apprécié aussi bien :
- au regard de la nature du projet ;
- au regard de la zone d’implantation du projet.

Le Conseil d’Etat impose donc deux conditions cumulatives pour apprécier le respect de l’objectif de mixité sociale auquel est subordonnée la dérogation.

Le respect de l’objectif de mixité sociale doit donc s’apprécier :

En premier lieu, l’analyse s’opère au regard de la nature du projet.

En l’espèce, cela concerne une résidence étudiante pour laquelle l’intérêt social d’un tel projet se déduit facilement au regard du bénéfice pour les étudiants.

En second lieu, l’analyse s’opère au regard de la zone d’implantation du projet.

Cela pourra notamment dépendre des caractéristiques propres à chaque projet (situation par rapport au centre, conditions de desserte…).

Les mesures de régularisation prises au titre de l’article L600-5-1 du code de l’urbanisme peuvent prendre la forme d’une dérogation aux règles d’urbanisme applicables.

Le recours aux dispositions de l’article L600-5-1 du code de l’urbanisme est désormais d’usage courant en contentieux des autorisations d’urbanisme.

Ces dispositions permettent au juge administratif qui estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux.

Le Conseil d’Etat précise, de manière fort opportune, que la mesure de la régularisation prise au titre de ces dispositions peut, le cas échéant, prendre la forme d’une dérogation aux règles d’urbanisme applicables, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L152-6 du code de l’urbanisme, à la condition que le pétitionnaire ait formé une demande en ce sens conformément aux dispositions de l’article R431-31-2 du code de l’urbanisme.

C’est-à-dire que le pétitionnaire qui dépose la demande de permis de construire modificatif à la suite d’une décision faisant application de l’article 600-5-1 du code de l’urbanisme devra :

- joindre la demande de dérogation à la demande de permis de construire modificatif ;
- accompagner la demande d’une note précisant la nature de la dérogation demandée ;
- justifier pour chacune des dérogations le respect des objectifs et des conditions prévus pour bénéficier de la dérogation.

Notes :

[1Conseil d’Etat, 17 décembre 2020, SCCV Lapeyre, n° 432561, Mentionné aux tables du recueil Lebon.

Ludovic Giudicelli
Avocat au Barreau de Paris

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