L’obligation de régularisation annuelle par le bailleur.
Dans le cadre d’un bail commercial, les appels de charges doivent impérativement faire l’objet d’une régularisation annuelle adressée par le bailleur, au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit, ou, si les locaux sont en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges [1].
Cette obligation participe à l’un des objectifs globaux de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Pinel » : le locataire ne doit payer que le montant de charges relatif à l’utilisation de ses locaux, à l’euro près.
Le bailleur engage sa responsabilité s’il n’a pas régularisé dans les délais.
Le bailleur doit impérativement jouer le jeu :
s’il régularise tardivement et/ou de manière excessive les charges, il engage sa responsabilité.
Ainsi, le bailleur doit indemniser le préjudice de son locataire si la régularisation de charges entraîne un montant de charges total deux fois plus élevé que le montant de provisions appelé sur l’année, et ce pendant deux années consécutives [2].
s’il ne souhaite pas ou ne parvient pas à justifier de l’ensemble des charges facturées à son locataire, il devra rembourser à ce dernier l’ensemble des provisions injustifiées.
La Cour de cassation rappelle continuellement ce principe en condamnant le bailleur à restituer tout ou partie des provisions perçues mais non justifiées [3].
A noter que le bailleur peut toujours rattraper son oubli en procédant à la régularisation des charges en cours d’audience, ce qui pourra rendre la demande du locataire vaine [4].
Quelques évidences peuvent être rappelées concernant la demande en remboursement du locataire.
D’abord, la charge de la preuve pèse bien entendu sur le bailleur, c’est à lui de justifier à son locataire de l’intégralité du montant des charges appelées. [5]
Ensuite, si le locataire règle les provisions pendant plusieurs années sans les contester, cela ne constitue pas une reconnaissance de sa dette de charges et ne fait pas obstacle à une action en remboursement contre le bailleur [6].
Attention au délai de prescription.
Pour récupérer les provisions versées sans justifications, le locataire commercial devra exercer une action en répétition de l’indu à l’encontre de son bailleur [7].
Toutefois, pour réclamer le remboursement de ses charges, le locataire commercial ne doit pas être prescrit.
Le délai de prescription applicable est de cinq années et la date de point de départ de ce délai est la date de régularisation des charges prévue dans le bail [8].
Discussions en cours :
Bonjour,
Je gère une sci familiale depuis le décès de ma mamanil y a 3 ans, qui est propriétaire d’un bâtiment commercial.
Nous avons plusieurs locataires.
La gestion est faite depuis environ 2 ans par une agence.
Aujourd’hui l’un des locataires me réclame le détails des charges, mais elles n"ont jamais été donnée (locataire depuis plus de 10 ans)
L’agence ne m’a jamais alerté sur le sujet...
Qu’est ce que je risque si je n’ai pas de justificatif à fournir ?
Bonjour,
Vous risquez de devoir rembourser l’intégralité du montant des charges appelées et non justifiées au cours des 5 dernières années.
Si vous souhaitez mon assistance pour éviter ce risque, je vous laisse me contacter sur https://www.favainpommieravocats.fr/ (adresse e-mail vianney arobase vpommier-avocat.fr )
Bonjour
Et moi qui n’est pas augmenté le loyer (bail commercial) depuis de nombreuses années puis-je faire un rattrapage total ou partiel ?
Bonjour, oui si une clause d’indexation (ou d’échelle mobile) est prévue au bail.
Toutefois vous serez également limité par la prescription quinquennale concernant le rattrapage des sommes.
En l’absence de clause d’indexation, vous pouvez demander la révision triennale du bail, mais attention celle-ci n’est pas automatique.
Bonjour,
En baux commerciaux, le bailleur/ou agence, peut-il réclamer des charges locatives récupérable jusqu’a 3 ans en arrière ?
Dans un cas réel, le bailleur réclame en juin 2024, (donc avant le 30 septembre 2024), des charges récupérable datant de 2022 soit (2 ans) en arrière.
Cdlt
Oui il peut effectivement récupérer des charges datant d’il y a 2 ou 3 ans.
Mais attention, le bailleur peut engager sa responsabilité si la régularisation des charges est trop "brutale", excessive.