LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Je viens vers vous avec un grand classique: le droit à commission de l'agent et plus particulièrement un agent immobilier.

Mon cas est le suivant: un agent fait visiter un bien à un acheteur potentiel (mandat de vente non exclusif) avec bon de visite (et donc preuve). L'acheteur fait une proposition orale, refusée par le vendeur (cause: net vendeur trop bas du fait des frais d'agence).
Un autre agent prend en mandat le bien (postérieurement mais assez rapidement). L'acheteur qui connait l'agent, fait une proposition (identique à la 1ère). Le vendeur accepte (cause net vendeur plus élévé car pas de frais d'agence).

Seul l'agent qui a effectivement conclu a droit au commissionement (dans le cas présent = 0). La jurisprudence et la loi sont très clairs. Mais, peut il prétendre à des dommages intérêts du fait de la perte de chances de vendre le bien? Dans le cas d'espèce, je pense que non car la proposition a été refusée par le vendeur. Il en aurait peut être été différement si elle avait été acceptée. Dans ce cas, l'agent doit il agir contre le vendeur/ l'acheteur/ le second agent ou les 3?

Merci de vos références jurisprudentielles.

Bonjour,

Quant à la perte des chances de vendre le bien, on pourrait invoquer l'art. 2000 CC qui établit que le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable. Le problème de cet article est qu'il est supplétif, les parties pouvant convenir du contraire dans le contrat.

Il convient donc de regarder le contrat.

La partie adverse en plus va vous opposer l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970.

Le mieux à mon avis est de se pencher sur l'arrêt de la CA d'Aix en Provence, ch. 1 A, 15 sept. 2009 (RG nº 08/08276) qui établit que l'agent immobilier est en droit de solliciter sa rémunération dès lors que la non-réitération de la vente est la conséquence fautive du vendeur. C'est un arrêt récent qui répond bien à vos attentes, il me semble.

Voilà c'est mon humble avis.

Bonjour,
Sauf que, vu par le vendeur, les deux propositions ne sont pas du tout identiques, d'après ce que dit delphine.

Sans parler de...

Seul l'agent qui a effectivement conclu a droit au commissionement (dans le cas présent = 0). La jurisprudence et la loi sont très clairs. Mais, peut il prétendre à des dommages intérêts du fait de la perte de chances de vendre le bien?

Tel qu'écrit, "il" se rapporte à "l'agent qui a effectivement conclu" et qui a - apparemment - abandonné sa commission. Lui ne peut rien réclamer...

Par ailleurs, il n'y a pas, dans mon cas, eu signature d'un acte sous seing privé, non réiterré. Car c'est le vendeur qui avait refusé l'offre, le net vendeur étant insuffisant.

Je me demande si le fait de se faire attribuer un mandat postérieurement à ce refus par le 2nd agent, ne constituerait pas une faute de cet agent. D'autant plus que dans les faits, le but était de contourner les frais d'agence pour augmenter le net vendeur.
On se retrouve assez proche d'une transaction directe entre l'acheteur et le vendeur, l'agent étant transparent.

S'il y a eu faute du 2ème agent vis à vis du 1er agent par le biais de manoeuvres frauduleuses, peut-être pourrait-on soutenir une action en concurrence déloyale sur le fondement classique des arts. 1382 et 1383 CC. Peut-être une idée à creuser en s'appuyant aussi sur l'art. 10 bis.2 de la Convention de l'Union de Paris du 20 mars 1883 (je sais je vais chercher loin dans le temps ) "Constitue un acte de concurrence déloyale tout acte de concurrence contraire aux usages honnêtes en matière industrielle ou commerciale."

Bonjour,


Le premier mandat fixait-il un prix plancher ?

Le premier mandat fixait-il un prix plancher ?

Je ne sais rien des termes du 1er contrat, sauf qu'il s'agissait d'un contrat non exclusif.

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il serait bon d'avoir le 1er contrat

il serait bon d'avoir le 1er contrat

Je pense aussi.

La plupart des mandats que j'ai l'occasion de rencontrer prévoit un prix plancher au delà du quel le mandant ne peut refuser de vendre et une clause selon laquelle, après l'expiration du mandat, le mandant s'interdit, pendant une durée derterminée, de contracter avec les candidats acquéreurs présentés par le mandataire.

En tout état de cause, je pense que la possibilité d'actionner le second mandataire en responsabilité délictuelle est illusoire.

Ne reste alors que la responsabilité contractuelle du vendeur, d'où la necessité de se procurer le premier mandat.

Bonjour,

il serait bon d'avoir le 1er contrat

Je pense aussi.

La plupart des mandats que j'ai l'occasion de rencontrer prévoit un prix plancher au delà du quel le mandant ne peut refuser de vendre

L'acheteur fait une proposition orale, refusée par le vendeur (cause: net vendeur trop bas du fait des frais d'agence).

Donc, on peut forcément supposer "inférieur au prix plancher", pour autant qu'un prix plancher ait été défini dans le contrat : la question n'était pas "un vendeur peut-il refuser de vendre alors que le prix proposé est au dessus du prix plancher défini dans un contrat de mandat".

et une clause selon laquelle, après l'expiration du mandat, le mandant s'interdit, pendant une durée derterminée, de contracter avec les candidats acquéreurs présentés par le mandataire.

Dans un contrat non exclusif, j'en doute un peu puisque, par définition, plusieurs agences peuvent travailler en parallèle et donc les mêmes "clients acheteurs" en parallèle.

De plus, il n'y a pas eu de proposition écrite ("proposition orale" seulement).