L’action en fixation du loyer s’opère par application des dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce et en vertu des dispositions de l’article L.145-60 du même code, celle-ci est soumise au délai de prescription biennale.
Toutefois, l’article L.145-60 du Code de commerce n’apporte aucune précision quant au point de départ de ce délai, ce que vient faire la Cour de cassation.
En l’espèce, plusieurs personnes d’une même famille ont consenti à la société X, plusieurs baux dérogatoires successifs portant sur un local dont ils sont propriétaires, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010.
En septembre 2010, la société preneuse a, par lettre recommandée, sollicité le bénéfice du statut des baux commerciaux.
En janvier 2011, les bailleurs l’ont alors assignée en fixation du montant du loyer.
La question posée était alors de savoir si le point de départ de la prescription devait être la date d’entrée en vigueur du bail ou bien celle à laquelle la demande en requalification du bail en bail commercial a été notifiée aux bailleurs.
Dans un arrêt en date du 1er avril 2015, la cour d’appel de Paris a déclaré l’action des bailleurs prescrite au motif que le bail devait être qualifié de bail commercial depuis le 2 août 2008.
Cependant, dans son arrêt du 7 juillet 2016, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel sur le fondement de l’application combinée des articles L.145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil.
En effet, selon les dispositions de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription doit courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Or, c’est à la date de la demande en requalification émanant du preneur que les bailleurs, tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l’exercice d’une action en fixation du loyer du bail. La Cour de cassation précise qu’ils ont introduit leur action en janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date.
Dès lors, c’est à la date de la demande en requalification que le délai de prescription biennale d’une telle action doit courir.