Afin de fixer les choses très simplement, on pourrait prétendre que la destination gère le « contenant » de l’immeuble tandis que l’usage gère le « contenu » du local.
Changement d’usage
L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation.
Ainsi, d’une manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Le local doit ensuite revenir à l’habitation. Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible ; le local n’est plus considéré comme local d’habitation.
A cela, la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, a institué un régime particulier pour les locaux mixtes, constituant à la fois la résidence principale du demandeur et son lieu d’activité professionnelle.
Changement de destination
La destination des bâtiments quant à elle, est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas).
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant nouvelle codification du livre Ier du Code de l’urbanisme, a redéfini la notion de « destination des constructions », autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.
Dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015, l’article R.123-9 visait neuf types de destination possible d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Désormais c’est l’article R. 151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est en outre précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R. 151-28 du même Code, et plus précisément définies par un arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 nov. 2016).
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Le changement de destination, d’un bâtiment existant, est autorisé par la délivrance d’un permis de construire conformément à l’article R. 421-14, lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions. Il est rappelé ici l’obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
L’article R. 421-17, b du Code de l’urbanisme précise qu’en dehors de ces gros travaux, une simple déclaration préalable suffit.
Quant au changement de sous-destination, il n’est soumis à aucune formalité, lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire.
Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent cependant que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé » (Décret n°2015-1783, article 12-VI). Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 (dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015) sont précédés d’une déclaration préalable ; en revanche un permis de construire est nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.
Cas particulier de la copropriété
Si le local est en copropriété, donc soumis à l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est impératif d’interroger le règlement de copropriété de l’immeuble. Celui-ci comporte généralement une clause afférente à la destination de l’immeuble, laquelle détermine l’autorisation ou la prohibition d’activités. La réponse relève donc d’un examen au cas par cas. Selon le cas, il faudra solliciter ou non l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exemple un copropriétaire a le droit d’affecter un lot à usage commercial à l’usage d’habitation sans recourir à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété (Cass. civ. 3e, 5 janvier 1994), mais ce n’est pas le cas lorsque le règlement de copropriété prévoit le caractère obligatoire de la destination commerciale des lots du RDC (Cass. civ. 3e, 26 avril 2006).
Discussions en cours :
Bonjour,
Nous sommes entrain d’acquérir un local commercial sur lequel nous voulons faire un changement de destination à usage d’habitation. Le local a été auparavant une habitation pendant plus de 20 ans.
Le PPRI interdit la création de nouveau logement sur un changement de destination.
Le Local ayant été une habitation sur sa première destination, somme nous effectivement sur une création de logement ?
Le service instructeur de l’urbanisme, la DDT et la Mairie ont tous un avis différent …
Merci d’avance pour votre retour
Antoine EDEL
Bonjour
Le changement de destination s’attache au local et revêt un caractère définitif au regard des règles d’urbanisme.
A mon sens, il importe de déposer une nouvelle demande afin d’obtenir une réponse écrite du service compétent.
Bien cordialement
Bonjour et merci pour l’article. Est-il vrai qu’un changement d’usage à caractère réel avec offre de compensation (vers meublé de tourisme) entrain nécessairement un changement de destination ?
Bonjour,
Je vous invite à vous référer à votre règlement d’urbanisme : dans de nombreuses villes, le changement d’usage est soumis à autorisation et compensation.
Bien cordialement
Bonjour !
J’ai un appartement dans un immeuble qui en 1970 était un hotel (donc usage hôtellerie). En 2010 c’est devenu une résidence étudiante avec un changement d’usage pour cela (résidence de service pour étudiants.
Étant à Nice, une compensation est nécessaire.
Dans mon cas, est-ce que le fait que c’était un hotel auparavant m’autorise a faire de la location touristique ou peut faciliter les demarches ??
Merci !
Bonjour,
Comme je l’ai dit à de nombreuses reprises, il est fort délicat de se prononcer sur un dossier sans en posséder l’ensemble du contenu. Je vous invite à consulter un professionnel situé près de chez-vous.
Je vous souhaite une bonne fin de journée.
Madame,
Tout d’abord merci pour cet article qui m’a beaucoup appris. Il reste néanmoins des interrogations, si vous voulez bien y répondre.
J’ai un construit un observatoire ornithologique au milieu d’un terrain boisé, lequel à été autorisé par une déclaration préalable en bonne et due forme. Je n’ai pas l’intention de toucher à l’aspect extérieur de la construction. J’aimerais simplement, lorsque j’y vais, pouvoir y dormir, manger, en bref, ce qu’on fait lorsqu’on part en vacances 1 semaine. Suis-je, à priori dans l’illégalité ?
Par avance, merci pour votre réponse et pour vos contributions sur le site :-)
Bonjour,
Il est toujours très délicat de se prononcer sur un dossier personnel dont on n’a pas la connaissance intégrale, d’autant que d’un observatoire vous souhaitez en faire un lieu avec un minimum de confort. Ce nouveau projet va donc générer des nuisances propres à l’habitation. Soulignons ici que les autorisations d’urbanisme sont accordées au cas par cas en fonction d’un projet précis. Or, votre futur projet est bien différent de celui pour lequel vous avez été autorisé...
En outre d’autres paramètres sont à prendre en compte (milieu naturel classé par exemple ?).
Aussi, seule une connaissance parfaite du dossier, de l’environnement et des règles à respecter pourraient permettre de donner un réel avis sur la question.
Je vous invite à consulter un professionnel près de chez vous.
Bien cordialement
Bonjour MMe ,
Nous avons acheté en 2002 un local industriel sur 2 niveaux dans lequel nous avons fait au RDC notre show Room ( nous faisons de l ’aménagement d’intérieur ) et à l étage notre habitation . Au préalable de l ’achat , nous avons été voir la mairie de notre lieu de résidence , pour savoir si on pouvait faire une habitation à l ’étage . Ce à quoi la mairie a répondu dans un courrier signé par le maire " qu’elle accepte que le local situé au 1 ère étage du bâtiment industriel que vous venez d’acquérir en copropriété sis... ait une vocation d’habitation " . Il est précisé que " cette acceptation suppose que les aménagements entrepris n ’entraîneront ni modification de l ’aspect extérieur de l ’immeuble , ni bouleversement intérieur qui pourrait rendre nécessaire une autorisation au titre du code de l ’urbanisme " . A l ’époque comme nous n ’avons pas changer les façade , nous n ’avons pas fait de demande . Par contre en déc 2003 , nous avons demandé un permis de construire pour la création de garage car il y avait une modification de façade et de dalle . Ce permis de construire intitulé revalorisation d’ ensemble mixte locaux industriels et habitation a été accepté par PC et les travaux ont été réalisé en 2005. Depuis 2002 , nous payons une taxe d’habitation .
Le PLU vient de changer et notre local pourtant entouré d’habitation dont l’accès est commun avec ces habitations ( ce qui engendre de nombreux problèmes au moment des livraisons ) est resté en zone industriel .
Aujourd’hui, je voudrais vendre cette habitation , le notaire des acquéreurs me demande le permis de construire de mon habitation . Je m ’inquiète de la validité du document de la mairie delivré en 2002.
Je vous remercie de votre expertise et vous d’agréer Madame mes salutations distinguées .
Bonjour,
Il est toujours très délicat de traiter un dossier sans en avoir pris connaissance dans son intégralité. Il faudrait également étudier la règlementation d’urbanisme attachée au zonage. N’hésitez pas à solliciter le notaire, d’autant que sa démarche vise essentiellement à s’assurer que vous n’avez pas agit illégalement. A toutes fins utiles rappelons que, lors d’une vente, le vendeur est légalement tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession sur la situation de l’immeuble.
Quoiqu’il en soit, dès lors que vous avez obtenu des autorisations en bonne et due forme en 2002 et en 2003, je ne vois pas pourquoi vous seriez inquiété.
Bien cordialement
Bonjour Mme
Je vous remercie de votre réponse . Les notaires marchent sur des oeufs car pour eux ,il y aurait du y avoir un dépôt de permis avec changement de destination . Aujourd’hui si je devais faire cette demande , je ne suis pas sur qu’elle soit acceptée car nous sommes en zone UI . Pour les notaires le fait que je n ’ai pas été inquiétée depuis plus de 17 ans , que je paye ma taxe d ’habitation normalement , me permettent de signer le compromis .
Cela engendre une autre question , si vous le voulez bien . Il me reste 410 m² de surface sur ce bâtiment divisé en une partie show room et une partie dépôt que je ne peux plus exploité à cause des habitations qui se trouvent à coté .et des nuisances que crées les livraisons sur le passage commun . Pensez vous que je puisse me prévaloir de la loi du 4 aout 2008 pour créer un logement ou j habiterai à la place du dépôt ? Sachant que je garde mon activité dans la partie show room . Autrement auriez vous une autre solution à me soumettre ?
Je vous remercie de votre expertise et vous prie d’agréer Madame mes salutations distinguées .
Bonjour,
Comme je vous le disais, il est fort délicat de se prononcer sur un dossier sans en posséder l’ensemble du contenu. Je vous invite à consulter un professionnel situé près de chez-vous.
Je vous souhaite une bonne fin de journée.