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Le viager : un outil défiscalisant intéressant.

Par Frédéric Naïm, Avocat.

Le thème du viager est souvent abordé par mes clients et fait l’objet de plus en plus de questions et demandes de conseils de leur part.

Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et soumis à une fiscalité extrêmement lourde sur ces biens, notamment du fait de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), de l’impôt sur le revenu, des contributions sociales et autres ; vous êtes vraiment en souffrance relativement au poids que représente la fiscalité comparée au rendement locatif ; dans ce cas, il ne faut pas hésiter à s’interroger sur le viager comme outil de transmission de biens immobiliers y compris dans la sphère familiale ; ce n’est pas du tout interdit, dès l’instant où l’aléa existe - vous n’êtes pas malade et disposez de vos facultés intellectuelles.

Le viager apparaît comme un bon outil de transmission, de diminution des droits successoraux et tout simplement de gestion immobilière. Il va agir sur différents leviers : plus d’IFI, une conservation d’un droit réel qui vous permet d’avoir une rente globalement et généralement défiscalisée pour une très grande partie sur votre revenu, ce qui compte quand on arrive à un certain âge. Et surtout le viager correspond à une gestion locative totalement déléguée physiquement, en termes de responsabilité et en termes financiers.

Selon moi, l’enjeu du viager est un vrai enjeu pour le crédirentier, c’est-à-dire celui qui va vendre, y compris au niveau fiscal. On entend souvent parler du viager et citer des exemples comme Jeanne Calmant, pour le dénoncer, mais c’est souvent un bon outil pour transmettre dans des conditions fiscales plutôt intéressantes y compris dans la cellule familiale, en vendant à sa famille, à ses enfants, des biens immobiliers ; c’est plus avantageux qu’une succession qui risque d’être difficile au regard des taux très élevés qui sont réclamés par l’Administration fiscale en cas de transmission.

J’ai évoqué l’aspect positif du viager, mais il faut savoir qu’il existe des risques dans certaines circonstances ; je ne parle pas ici du défaut de paiement qui est un risque classique et se résout assez facilement. Je fais plutôt allusion aux risques fiscaux existants lorsqu’on recourt au viager mais sans être en réalité tout à fait dans l’intention ou dans la démarche viagère ; c’est-à-dire qu’en réalité on a l’intention de donner et qu’on travestit en viager une donation.

Mais ce n’est pas à cela que je me réfère ici. Je veux parler du vrai viager où vous êtes vraiment dans une transmission viagère avec une vente réelle, un paiement réel, une rente payée grâce au loyer et où, en fait, on va décaler un peu le poids de la fiscalité du crédirentier vers un débirentier. C’est à ce niveau qu’un conseil peut éventuellement intervenir de façon à trouver le bon outil pour faire en sorte que le débirentier, celui qui vous sert la rente, n’ait pas à supporter une fiscalité trop lourde pour y arriver.

Maître Frédéric Naïm, avocat fiscaliste
Cabinet Naïm & Leroux avocats
Droit fiscal, fiscalité
www.naimavocatfiscaliste.com

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