LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous,

Quelques questions sur la responsabilité et l'étendue du devoir de conseil des notaires.

J'imagine, et notamment compte tenu de ceci http://www.notaires.fr/notaires/jsp/site/Portal.jsp?page_id=234&orig_page_id=121 que les notaires ont une responsabilité toute particulière dans la rédaction d'un acte de vente d'immeubles face à des non professionnels de l'immobilier.

On m'a soumis le cas de la vente d'une maison entre particuliers:

1er temps: X achète à Y une maison, l'acte rédigé par l'étude comportant une clause au terme de laquelle il y a une cheminée non conforme et que X s'engage à ne jamais rechercher la responsabilité de Y sur ce point.

2° temps Quelques années + tard, X revend à Z. L'étude qui a rédigé le contrat de vente de X à Y (mais pas le même notaire) rédige le contrat de vente (du même bien donc) entre X et Z. Tout ce petit monde étant non professionnel, que ce soit dans le domaine juridique ou immobilier (hors l'étude, évidemment). Mais le contrat de vente ne fait aucun mention de la "clause cheminée" ou d'une quelconque limitation de responsabilité ou renonciation à recours de Z vers X.

3° temps: Bien évidemment, vous l'aurez deviné, Z revient vers X sur le fondement du vice caché (la cheminée constituant tout à coup l'élément déterminant de son consentement à l'achat).

Pensez vous que le notaire aurait dû réintroduire la fameuse "clause cheminée" dans l'acte de vente entre X et Z, et que ne le faisant pas il engage sa responsabilité professionnelle, au titre d'un manquement à son devoir de conseil ? C'est ce qui me vient à l'esprit en premier lieu.

Dans l'affirmative, le notaire doit il indemniser le préjudice subi par X (condamnation ou paiement d'une somme d'argent au titre d'une transaction entre X et Z) ?

Quelles seraient les chances effective d'une telle démarche (faudrait il passer par l'le conseil de l'ordre, appeler le notaire en garantie etc....)? Le corporatisme supposé des notaire est il réel et de nature à compliquer ces actions, ou est ce une légende urbaine ? (bon ok, ca risque de lancer un troll... désolé amis notaires, la prochaine fois je trolle les juristes et les avocats )

Une chose est sûre, la responsabilité du vendeur X est bien engagée de toute façon car lui savait !!!
Ayant déjà acheté la maison, ayant été informé du problème de la cheminée puisque c'est notifié sur l'acte de vente avec Y, il était forcément sachant; pourquoi ne pas avoir signalé le problème au second notaire, au vendeur,...?
On pourrait peut-être même lui reprocher l'intention dolosive, non ?

Bonjour,
Tout à fait, d'autant que...

1er temps: X achète à Y une maison, l'acte rédigé par l'étude comportant une clause au terme de laquelle il y a une cheminée non conforme et que X s'engage à ne jamais rechercher la responsabilité de Y sur ce point.

...ce genre de clause n'est pas du tout une obligation légale, et que certains commentateurs la considèrent même comme plus ou moins illégale. Encore qu'ici, le défaut est clairement spécifié.

P.S. : pour moi, la non conformité d'une cheminée, en tant que telle, n'est pas un motif d'action en vice caché dans le cadre de l'achat d'une maison "d'occasion".
Si tel était le cas, 80% des ventes de maisons d'un certain âge (ou d'un âge certain) pourraient en faire l'objet.
De plus, l'acquéreur n'a pas acheté une cheminée mais une maison.
Rappel : on ne devrait pas parler seulement de "défaut ou vice caché" mais de "défaut ou vice caché ET rédhibitoire"...

Bonjour,

je m'interrogeai aussi sur la licéité de la clause, mais je crois que ça se pratique.

Que X savait que sa cheminée n'était pas aux normes me semble probable. Ceci étant, il semblerait que Z n'ait jamais fait état de son intéret sur ce point avant / pendant la vente (et visiblement n'aura jamais posé de question à ce sujet, malgré plusieurs visites).

Mais si la responsabilité de X était bien engagée, quid de celle du notaire, qui a dû vérifier le 1er acte de vente pour rédiger le 2nd, d'autant plus qu'il s'agit de la même étude, et qui aurait dû attirer l'attention de X pour préciser au moins dans l'acte que la cheminée n'était pas conforme ?
(et je rejoins Camille sur le fait que le vice caché me parait moins qu'évident au cas d'espèce, et rajouterait que la conformité ne vaut qu'entre professionnel et consomateur, ce qui n'est pas le cas ici).

Camille le "tout à fait" se rapporte à l'intention dolosive soulevée par JMP ou pas ?

Bonjour,
Bien sûr.
SI (et seulement si) la non conformité pose problème.
Parce qu'il faut savoir ce qu'on entend par "non conforme".
Si la cheminée marche du tonnerre de Dieu et ne pose aucun problème de sécurité ou de vieillissement mais qu'elle est seulement "non conforme" sur un point de détail de la norme NF 4895 bis Rev 4, même pourtant rendue obligatoire par un texte légal, je dirais que ça se discute.
Une "non conformité" - en tant que telle - n'est pas, selon moi, un motif suffisant pour une maison ancienne (donc "d'occasion").
Mais, idéalement, il aurait été préférable que X le signale avant l'opération d'achat (donc avant la signature du compromis qu'en général, le notaire ne voit pas passer) et non pas une fois que c'était trop tard, en essayant, habilement mais sournoisement, de rejeter la faute sur son notaire...
Parce que, bien entendu, l'information ne vaut qu'avant que l'acquéreur se soit décidé à acheter, forcément...


P.S.: Où avez-vous lu que "conformité" (ou plutôt "non conformité") ne valait qu'entre professionnel et consommateur ?

Bonjour Camille, merci de la précision. Mais justement, n'est ce pas le rôle du notaire que de rapeler (il a été saisi dès le compromis en l'occurence) ce qui peut nous paraitre évident, mais qui l'est moins pour un particulier non commerçant et non juriste (c'est l'étendue du devoir de conseil qui me pose question)?

[quote="Camille"]P.S.: Où avez-vous lu que "conformité" (ou plutôt "non conformité") ne valait qu'entre professionnel et consommateur ?[/url]

En fait je pensais à ça, notamment 211-3, qui de plus ne s'applique pas à la vente d'immeuble, a priori (à la vente d'une cheminée, oui, de maison, non).

En lisant peut être un peu vite la phrase " pour moi, la non conformité d'une cheminée, en tant que telle, n'est pas un motif d'action en vice caché dans le cadre de l'achat d'une maison "d'occasion"."

J'avais cru y voir une référence aux articles 211-3 211-4 et suivants (en plus des développement sur le vice caché.)

Sinon je suis plutôt d'accord avec vos développements.

Bonjour,
Je m'en doutais un peu, mais c'est parce que la conformité vise généralement des produits neufs, mais pas seulement, vendus avec un descriptif et/ou pour des produits qui doivent correspondre à l'usage qu'on doit raisonnablement en attendre. Pour un matériel d'occasion, le problème est un peu différent, a fortiori si le vendeur est un particulier.
Mais, si vous écrivez, dans votre PA, que vos murs sont revêtus d'une pellicule en or massif 25 carats en épaisseur de 50 microns, le bien immobilier que vous remettrez à l'acheteur devra bien correspondre à votre descriptif. On serait bien, sinon, dans le cadre d'une "non conformité" ici, il me semble.

Pour moi, le notaire n'a pas ce genre d'obligations, d'autant qu'en général, sur ce genre de points, il n'intervient qu'une fois la vente déjà faite (une fois le "compromis" ou "avant-contrat" déjà signé, en réalité le contrat).

Bonsoir,

La "non conformité" du code de la conso est donc bien exclue pour les immeubles ainsi qu'entre particuliers.

J'aurai tendance à qualifier votre cas des murs en or massif non pas de "non conformité", mais d'erreur (excusable ou pas d'ailleurs) de dol ou de vice caché en fonction des circonstances.

Quant au notaire et au moment de la rédaction, effectivement, le principe veut que la vente soit parfaite dès l'échange des consentements.

Pourtant si l'une ou l'autre des parties entend se prévaloir ou revendiquer une spécificité (j'ai acheté uniquement parce que ceci ou cela) il reste à l'établir. Le notaire ne doit il pas expliquer au vendeur ce qu'il peut /doit faire ou pas afin que la vente soit la plus paisible possible pour toutes les parties ? A commencer par expliquer à l'un ce qu'il achète, à l'autre ce qu'il vend, et à s'assurer que les deux se sont bien entendus là dessus ?

Il me semble que c'est la fonction des différents textes en vigueur que de protéger chaque partie des abus / malversation de l'autre.
Le devoir de conseil, permet d'après moi d' assurer que les subtilités juridiques du consentement soient bien comprises par les parties (vendeur tout comme acheteur). le code civil a, je pense, posé une limite: celle du bon père de famille.
L'étendue de l'obligation d'informer des notaires ne commencerait elle pas là où les diligences attendues du bpdf s'arrêtent* ?

*
Sauf à considérer que ce type de conseil là soit l'apanage de l'avocat et de se demander s'il faut faire appel à un avocat (je parle pour un particulier), et par conséquent se poser la question d'élargir les compétences des avocats en manière d'acte authentiques et de vente immobilières (appel à troll s, pardon, pas fait exprès, je pars en courant pour ne pas me faire lyncher).

Bonjour,

La "non conformité" du code de la conso est donc bien exclue pour les immeubles ainsi qu'entre particuliers.

C'est-à-dire ? Il est rare qu'un particulier vende un immeuble neuf.

Le notaire ne doit il pas expliquer au vendeur ce qu'il peut /doit faire ou pas afin que la vente soit la plus paisible possible pour toutes les parties ? A commencer par expliquer à l'un ce qu'il achète, à l'autre ce qu'il vend, et à s'assurer que les deux se sont bien entendus là dessus ?
Il me semble que c'est la fonction des différents textes en vigueur que de protéger chaque partie des abus / malversation de l'autre.
Le devoir de conseil, permet d'après moi d' assurer que les subtilités juridiques du consentement soient bien comprises par les parties (vendeur tout comme acheteur). le code civil a, je pense, posé une limite: celle du bon père de famille [ * ].
L'étendue de l'obligation d'informer des notaires ne commencerait elle pas là où les diligences attendues du bpdf s'arrêtent* ?

C'est-à-dire ? Tout ce que je peux dire, c'est qu'un notaire n'a pas, parmi ses activités professionnelles, celles de bonne soeur, d'assistance sociale ou de nounou... Encore moins "geisha"...
Il n'a d'obligation d'information que dans le cadre de ses compétences professionnelles. Ce n'est pas parce qu'il rédige des actes qu'il deviendrait automatiquement un professionnel de l'objet de l'acte.

[ * ] Au sens du code civil, "bon père de famille" ne veut pas dire "débile profond", ou "crétin sorti de la fabrique du même nom", même si certains articles du code de la consommation pourraient parfois le laisser penser...

Bonjour Camille,

sur le premier point:

c'est à dire que le code de conso n'entend par garantie de conformité qu'une garantie qui porte sur les meubles ET qui en plus ne s'applique qu'entre consommateur / professionnel, donc pas applicable au cas présent. (par rapport à votre question : "Où avez-vous lu que "conformité" (ou plutôt "non conformité") ne valait qu'entre professionnel et consommateur ". Je ne vois pas ce qui empecherait un non professionnel de vendre un immeuble neuf, quoique le cas ne doit pas être courant.

sur le 2°: c'est à dire que j'entends bien que le notaire n'est pas une geisha. Ceci dit on lui demande de conseiller ses clients, ce qui se limite au domaine du droit, quoiqu'il faille parfois faire la danse du ventre quand même.

Je ne comprend ce passage: "Il n'a d'obligation d'information que dans le cadre de ses compétences professionnelles. Ce n'est pas parce qu'il rédige des actes qu'il deviendrait automatiquement un professionnel de l'objet de l'acte."

Au contraire je considère les notaire comme des professionnels de la vente de bien immobiliers.

Sur la notion de BPF ce qu'il n'est pas je vous suis entièrement. Reste que pour moi, le non juriste qui fait appel à un professionnel de la rédaction d'acte est en droit de ne pas comprendre forcément toutes les implications de l'acte qu'il signe (c'est pour ça qu'il fait donc appel au notaire, outre le monopole que ceux ci peuvent avoir). En l'occurence, je pense qu'il y a des dégrés entre le "BPF" et le "DP" auquel vous faites référence .