LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Chers confrères,

N'étant pas spécialisé dans le droit immobilier, je me permets de vous solliciter. Mon client est sur le point d'acheter une nue-propriété à une vendeuse de 79 ans et souhaite être contractuellement protégé.

1) L'agence intermédiaire, spécialisée dans le viager, applique le barème Daubry (attribuant dans son cas 52% au nue-propriétaire) plutôt que le barème fiscal, tout en affirmant que rien n'oblige quiconque à l'application du barème de la TGI (qui préconise 70% du fait de l'âge). Comment protéger mon client contre un éventuel redressement fiscal (des frais notariés calculés sur une valeur contestée), une annulation de la vente, une requalification, une demande de règlement au vendeur de la différence ou plus généralement une quelconque contestation ...?

2)Comment peut-il se protéger face aux héritiers qui, par la suite, pourraient éventuellement contester la vente ? (en demandant une lettre légalisée dans laquelle ces héritiers se diraient informés de la transaction à laquelle ils ne s'opposent pas ?)

3) Dans le cas où l'usufruitière ne paierait plus les charges de copropriété, comment protéger mon client qui ne saurait être tenu responsable ?

4) Dans le cas où l'usufruitière décide de vendre son usufruit, me confirmez-vous que mon client récupère bien, quoiqu'il advienne, la pleine propriété au décès de l'usufruitière ?

5) Me confirmez-vous également que si l'usufruitière décide de louer le bien, cette location peut prendre fin après le décès de l'usufruitière ? Et avant la location du vivant de l'usufruitière, me confirmez-vous bien que mon client peut avoir un droit de regard sur la qualité du locataire ?

6) Plus généralement, quelle clause recommanderiez-vous d'inclure dans ce contrat afin de protéger mon client et diminuer les risques ?

Dans l'attente de vous lire,
Je vous remercie
Confraternellement
Maitre Peeters

Le barème fiscal c'est 23% par tranche de 10 ans donc le notaire a du prendre la table d'expérance de vie. L'autre barême c'est uniquement pour les donations / successions. Pour être tranquille faites une vente avec 20 ans d'usufruit si le crédirentier décède avant votre client versera un complément aux héritiers et s'il décède après il vous versera un loyer s'il souhaite toujours occuper le bien à 92 ans. Comme cela pas de spéculation et pas de remise en cause par les héritiers ou par le fisc.