LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous,

J'aimerai savoir si lorsqu'un propriétaire a pris de le soin de demander au locataire une caution.
Lorsque le locataire ne paye plus que la fin du bail est même dépassé (donc occupant sans droit ni titre) est ce que le propriétaire peut venir "actionner"la caution ou est ce que le bail étant fini la caution est "libre"?
Peut elle revendiquer la fin du contrat pour dire qu'il est impossible de l'actionner?

Merci de vos avis !

Bonjour Isa,

Oui vous pouvez récupérer vos loyers.
Si la personne qui s'est porté caution a opter pour l'option "benefice de discusion" vous devez d'abord reclamer la dette au débiteur principal donc le locataire; Par contre si la caution n'a pas opté pour cette option vous pouvez vous retourner soit sur l'un soit sur l'autre.
En ce qui concerne le bail, il est reconduit si vous n'avez pas prévenu par lettre recommandée avec accusé réception votre locataire six mois avant le terme du bail.
Cela dit comme votre locataire ne paye plus vous êtes en droit de demander son expulsion

Ok merci !

Donc même si le bail est fini (je parle que le congé a été donné dans toutes les formes requises) la caution ne peut se liberer !
c'est intéressant !
Cependant oui le mieux est encore de demander l'expulsion. Cependant dans l'hypothèse où ça se passerait pendant la trêve hivernale la personne qui a cautionné est dans l'obligation de payer ! c'est toujours ça de pris !

Bonjour,

Oui elle pourra payer sauf si elle s'est portée caution juste sur la durée qui a couvert le bail.
Dans ce cas, Finis la caution.

ah oui ! ok ! bon tant pis alors !
merci ! qd mme !

Tout dépend surtout du point de savoir si la caution ne s'est engagée qu'au paiement des loyers impayés ou si elle s'est également engagée pour les indemnités d'occupation éventuellement dues par l'ancien locataire.

Tout dépend surtout du point de savoir si la caution ne s'est engagée qu'au paiement des loyers impayés ou si elle s'est également engagée pour les indemnités d'occupation éventuellement dues par l'ancien locataire.

Parfaitement d'accord

Je confirme qu'à mon sens (et celui de la jurisprudence si je ne m'abuse), une caution est nécessairement l'accessoire d'un contrat principal.

Du coup, si le contrat principal est résilié ou arrive à échéance, la caution n'est plus tenue après cette date et donc pour les indemnités d'occupation.

Le rappel de Sacha 73 est tout à fait pertinent.

Bonjour,

Pouvez vous donner plus de précisions sur cette jurisprudence

Merci

Bonjour,

Pouvez vous donner plus de précisions sur cette jurisprudence

Merci

Par exemple:

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 novembre 1973 Cassation

N° de pourvoi : 72-11702
Publié au bulletin



SUR LE MOYEN UNIQUE : VU LES ARTICLES 1134, 2015 ET 2016 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU AUX TERMES DU DEUXIEME DE CES TEXTES, LE CAUTIONNEMENT NE PEUT ETRE ETENDU AU-DELA DES LIMITES DANS LESQUELLES IL A ETE CONTRACTE ;
ATTENDU QU IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L ARRET ATTAQUE QUE DAME VEUVE LIGNEZ A VENDU SON FONDS DE COMMERCE AUX EPOUX GUEGEN, RESTANT A L EGARD DU PROPRIETAIRE, NEDELEC, SOLIDAIRE DES CESSIONNAIRES POUR L EXECUTION DE TOUTES LES CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL ;
QUE CE BAIL A ETE RESILIE AUX TORTS DES EPOUX GUEGEN PAR JUGEMENT DU 7 JANVIER 1970 QUI A ORDONNE LEUR EXPULSION, MAIS QU ILS SE SONT MAINTENUS DANS LES LIEUX ET QUE LE PROPRIETAIRE A RECLAME A VEUVE LIGNEZ LE PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITE D OCCUPATION QUI LUI ETAIENT DUS ;
ATTENDU QUE, POUR CONDAMNER LIGNEZ, AUX DROITS DE SA MERE, DECEDEE, A PAYER AU PROPRIETAIRE L INDEMNITE D OCCUPATION DUE PAR L ACQUEREUR DU FONDS POSTERIEUREMENT A LA RESILIATION DU BAIL DONT IL BENEFICIAIT, LA COUR D APPEL DECLARE QUE LEDIT LIGNEZ DEMEURE SOLIDAIREMENT GARANT, TANT EN VERTU DES CLAUSES DU BAIL QUE DES DISPOSITIONS DE L ARTICLE 2016 DU CODE CIVIL, NON SEULEMENT DU PAIEMENT DES LOYERS NON ENCORE ACQUITTES, MAIS AUSSI DU PAIEMENT DE L INDEMNITE D OCCUPATION QUI SERA DUE, ET CE, JUSQU A L EXPULSION DES CESSIONNAIRES, QUE L OBLIGATION DE RESTITUER LES LIEUX A L EXPIRATION DU BAIL EST UNE CONDITION IMPLICITE DUDIT BAIL ET QUE L INDEMNITE D OCCUPATION TROUVE SA SOURCE JURIDIQUE DANS L ACTE DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE ;
ATTENDU QU EN STATUANT AINSI, ALORS, D UNE PART, QUE L INDEMNITE D OCCUPATION NE PEUT ETRE CONSIDEREE COMME UN ACCESSOIRE DE LA DETTE, AU SENS DE L ARTICLE 2016 DU CODE CIVIL, ET QUE, D AUTRE PART, CETTE INDEMNITE, N ETANT DUE QU EN RAISON DE LA FAUTE QUASI-DELICTUELLE COMMISE PAR CELUI QUI SE MAINTIENT SANS DROIT DANS LES LIEUX, NE SE RATTACHE PAS AU CONTRAT DE BAIL QUI AVAIT PRIS FIN AVEC LA RESILIATION QUI EN AVAIT ETE PRONONCEE, LA COUR D APPEL N A PAS RESPECTE LES TEXTES SUSVISES ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L ARRET RENDU LE 16 FEVRIER 1972 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D APPEL DE RENNES ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D APPEL DE CAEN.



MAIS, et je rejoins l'analyse de Vanzo, tout dépend de la rédaction de l'acte de caution!

Si rien n'est prévu d'autre que de couvrir les sommes dues en vertu du bail, la caution reste tenue tant que le bail n'a pas pris fin:


Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 4 octobre 1989 Rejet.

N° de pourvoi : 87-17920

En particulier, si le bail a pris fin (résiliation), la caution n'est pas tenue à défaut de mention expresse dans l'acte de cautionnement étendant la garantie "aux suites":

Cour de Cassation
Chambre commerciale
Audience publique du 3 avril 1990 Cassation partielle.

N° de pourvoi : 87-14091

Vu les articles 1134 et 2015 du Code civil ;

Attendu qu'aux termes du second de ces textes, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;

Attendu que, pour condamner M. Burin, en qualité de caution de la société Burin, à payer au syndic de la liquidation des biens de la société Grillet la somme de 189 760 francs au titre d'indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation de la location-gérance, l'arrêt retient que l'indemnité d'occupation, si elle sanctionne le maintien abusif du locataire dans les lieux loués, est appréciée en fonction du loyer et fait donc partie des charges de la location-gérance ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'occupation, n'étant due qu'en raison de la faute, quasi-délictuelle, commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, ne se rattache pas au contrat de location-gérance qui avait pris fin avec la résiliation qui en était intervenue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par contre, si le contrat prévoit:
- une durée indéterminée (donc différente de la durée du bail, c'est important)
- la couverture de toute somme dont le preneur pourrait être redevable envers le bailleur

alors les indemnités d'occupation sont couvertes:

Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 31 mars 1998 Rejet et Cassation partielle.

N° de pourvoi : 96-16637

Attendu que, par acte du 6 mai 1987, la société Ile-de-France a donné à bail, pour une durée de 23 mois à compter du 1er juin 1987, un local commercial à Mme Mahmoudi ; que MM. Ali et Rahba Mahmoudi se sont portés chacun cautions solidaires du preneur en signant le bail après y avoir apposé l'un et l'autre la mention manuscrite " bon pour caution solidaire, indivisible, sans bénéfice de discussion des loyers et des charges et de toutes sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur " ; que, par acte du 28 décembre 1987, la société Ile-de-France a donné à bail, pour une durée de 3 ans, commençant à courir le 1er janvier 1988, un appartement à Mme Mahmoudi ; que M. Ali Mahmoudi s'est porté caution solidaire du preneur en signant ledit acte après y avoir apposé une mention manuscrite libellée dans les mêmes termes que celle figurant dans l'acte du 6 mai 1987 ; qu'un jugement du 29 mars 1991, devenu irrévocable, a constaté l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 28 décembre 1987, ordonné l'expulsion de Mme Mahmoudi et condamné celle-ci à payer à la société Ile-de-France, outre les loyers échus et non réglés au jour de l'audience, des indemnités d'occupation à compter de cette date, en précisant que ces indemnités seront égales au montant du loyer ; qu'après mise en liquidation judiciaire, le 26 avril 1993, de Mme Mahmoudi, la société Ile-de-France a assigné en 1994 cette dernière ainsi que MM. Ali et Rahba Mahmoudi pour obtenir, d'une part, la condamnation de M. Ali Mahmoudi au paiement d'une somme de 49 124,68 francs, au titre de loyers et indemnités d'occupation concernant l'appartement et dus en vertu du jugement précité et, d'autre part, la condamnation solidaire de Mme Mahmoudi et de MM. Ali et Rahba Mahmoudi au paiement d'une somme de 180 147,16 francs, au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation concernant le local commercial ; que Mme Katz-Sulzer, liquidateur judiciaire de Mme Mahmoudi est intervenue en la cause ; que l'arrêt attaqué a condamné M. Ali Mahmoudi à payer 49 124,68 francs à la société Ile-de-France, déclaré cette société irrecevable en sa demande de condamnation pécuniaire au titre du bail commercial et fixé à 180 147,16 francs la créance de ladite société à l'encontre solidairement de MM. Ali et Rahba Mahmoudi et de Mme Katz-Sulzer, ès qualités ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de M. Ali Mahmoudi :

Attendu qu'en condamnant M. Ali Mahmoudi à payer des indemnités d'occupation, la cour d'appel n'a fait qu'appliquer les termes clairs et précis de son engagement manuscrit par lesquels il s'engageait, sans limitation de durée, à cautionner toutes sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur ;

D'où il suit qu'en aucune de ses branches, le moyen ne peut être accueilli ;


En pratique, ce cas reste rare, car les cautions à durée indéterminée présentent un danger: la résiliation possible à tout moment. On y préfère souvent une caution pour la durée du bail et sa ou ses premières tacites reconductions. Et c'est donc l'échéance du bail et/ou sa résiliation qui vont décharger la caution. Ainsi pour un congé, le maintien dans les lieux se fait hors bail et est une faute quasi-délictuelle, non supportée, à mon sens, par la caution (sauf la dernière hypothèse restrictive précitée)


Voilà.