Au sommaire de cet article...
- 1. La convocation a été adressée moins de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.
- 2. La convocation n?a jamais été adressée ou adressée à la mauvaise adresse.
- 3. Absence de mentions obligatoires sur la convocation (dates, lieux, etc.).
- 4. Convocation par un syndic dépourvu de mandat ou dont le mandat a expiré.
- 5. Absence de mentions obligatoires sur le procès-verbal (noms des opposants, nombre de tantièmes, etc.).
- 6. Absence de communication d?un document joint à la convocation (état financier, projet de budget prévisionnel, devis, etc.).
- 7. Non-respect des conditions de vote par correspondance.
- 8. Présence d?un tiers à l?assemblée générale.
- 9. Violation des règles de majorités.
- 10. Vote d?une résolution qui ne figurait pas à l?ordre du jour.
- 11. Erreur dans le décompte des tantièmes.
- 12. Non-respect d?une clause du règlement de copropriété.
- 13. Abus de majorité ou de minorité.
- 14. Modification d?une résolution en cours d?AG qui dénature le sens de la résolution initiale.
- 15. Modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (conditions ou restrictions supplémentaires à la jouissance).
- 16. L’irrégularité du mandat de vote donné à un copropriétaire.
- 17. Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
- 18. Défaut de distribution du pouvoir en blanc communiqué au syndic.
Dans cet article, nous détaillons les 18 motifs principaux susceptibles d’entraîner l’annulation de ces réunions cruciales.
Il convient de rappeler deux conditions permettant d’initier la procédure en contestation d’assemblée générale :
- L?action en contestation des décisions des assemblées générales est réservée uniquement aux copropriétaires opposants ou défaillants. L?opposant est le copropriétaire qui vote « contre » une résolution approuvée ou « pour » une résolution rejetée. Le défaillant est le copropriétaire ni présent ni représenté lors de l?assemblée générale.
- L’action doit être introduite dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
A défaut, l?action sera irrecevable !
Quels les 18 motifs principaux susceptibles d’être invoqués pour annuler une assemblée générale ou ses résolutions ?
1. La convocation a été adressée moins de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.
La convocation doit être reçue au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.
Il existe trois exceptions : l’urgence, le règlement de copropriété prévoit un délai supérieur (mais pas plus court), l’ordre de jour ne porte pas sur des points nouveaux.
Quel est le point de départ ? Le lendemain de la réception de la lettre recommandée (papier ou électronique) ou le jour même de la remise contre récépissé.
Exemple d?une assemblée générale se tenant le 23 septembre 2022 :
La lettre recommandée contenant la convocation devra être présentée le 1er septembre 2022 à minuit au plus tard au domicile du destinataire.
En effet, le délai de 21 jours commencera à courir le lendemain, soit le 2 septembre 2022, ce qui nous amène au 23 septembre, date de l?assemblée générale.
Dans cette hypothèse, la convocation a bien été notifiée le dernier possible afin de respecter le délai légal de 21 jours.
2. La convocation n?a jamais été adressée ou adressée à la mauvaise adresse.
La convocation d?assemblée générale doit être adressée à l?ensemble des copropriétaires de l?immeuble.
Dans le cas où la convocation n?a jamais été adressée ou adressée à la mauvaise adresse, les décisions prises par l?assemblée à l?issue de cette réunion peuvent être contestées.
3. Absence de mentions obligatoires sur la convocation (dates, lieux, etc.).
Selon l?article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l?assemblée générale doit contenir obligatoirement certaines mentions :
- Le nom de la copropriété, l?adresse de l?immeuble ainsi que les coordonnées du syndic de copropriété.
- Le lieu, la date et l?heure de la réunion de l?assemblée doivent être mentionnés de manière claires et précises.
- Doit y figurer l?ordre du jour de l?assemblée générale. L?ensemble des sujets qui seront abordés et décidés lors de la réunion doivent être retranscrits. Seules les questions mentionnées à l?ordre du jour peuvent faire l?objet d?un vote. Les questions non inscrites à l?ordre du jour ne peuvent être que discutées.
- Le formulaire de vote par correspondance [1] établi conformément à un modèle fixé par arrêté doit être joint par le syndic à la convocation.
- Le mode de consultation des pièces justificatives des charges soit le lieu, la date et l?heure doit également être mentionné.
- Des documents annexes peuvent y être ajoutés dans le but de permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairés. Ces documents peuvent être : devis de travaux, compte annuel.
4. Convocation par un syndic dépourvu de mandat ou dont le mandat a expiré.
L’assemblée convoquée et tenue par un syndic sans mandat ou dont le mandat a expiré est jugée irrégulière et annulable.
En revanche, l’assemblée convoquée par un syndic avec un mandat régulier au moment de l’envoi des convocations mais expiré lors de l’assemblée est régulière sous réserve que le syndic n’assure pas le secrétariat.
5. Absence de mentions obligatoires sur le procès-verbal (noms des opposants, nombre de tantièmes, etc.).
Il doit figurer sur le procès-verbal :
- L?intitulé des questions inscrites à l?ordre du jour,
- Les modalités de distribution des mandats de vote en blanc reçus par le syndic,
- Le résultat du vote,
- Les réserves,
- Les incidents techniques liés au recours du vote électronique et les signatures,
- La feuille de présence mentionnée à l?article 14 du même décret est annexée au procès-verbal. Peut éventuellement y figurer la convocation de l?assemblée.
Par ailleurs, le résultat du vote doit contenir d?une part : la reproduction du texte voté par l?assemblée générale, ainsi que le décompte des voix [2].
Le procès-verbal doit aussi indiquer les noms et le nombre des opposants, des abstentionnistes, et des copropriétaires défaillants, à une décision qui aurait été adoptée par l?assemblée générale.
Le procès-verbal doit être signé par le président, le secrétaire, ainsi que les scrutateurs.
6. Absence de communication d?un document joint à la convocation (état financier, projet de budget prévisionnel, devis, etc.).
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 fixe les documents devant obligatoirement être joint à la convocation :
- Documents comptables : état financier, compte de gestion et budget prévisionnel
- Contrats, devis, ou marchés : le syndic doit notifier les conditions essentielles des contrats en cas de mise en concurrence.
- Emprunt du Syndicat des copropriétaires : le syndic doit annexer les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution
- Réalisation de travaux : un projet de résolution doit être joint.
- Délégation de pouvoirs : un projet de résolution doit être joint.
- Résolutions relatives au syndic : le projet de contrat de syndic doit être joint si l’assemblée désigne un nouveau syndic.
- Règlement de copropriété, état descriptif de division et état de répartition des charges si l’assemblée se prononce sur la modification du Règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ou de la répartition des charges.
Remarque : la charge de la preuve pèse sur le syndicat des copropriétaires. Il lui appartient donc de prouver que ces documents ont bien été joints à la convocation.
7. Non-respect des conditions de vote par correspondance.
L?article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a introduit la possibilité du vote par correspondance en matière d?assemblée générale des copropriétaires.
Cela permet aux copropriétaires de voter sans assister à l?assemblée générale.
Le formulaire nécessaire est joint à la convocation à l?assemblée générale.
Pour être valide, le formulaire doit être retourné au syndic au plus tard trois jours francs avant la date de réunion.
Quelques précisions :
- La date de réception compte, pas celle de l?envoi : un formulaire envoyé trois jours francs avant la réunion, mais réceptionné deux jours francs avant ne sera pas compté.
- Si le formulaire est envoyé par mail, c?est la date d?envoi qui compte, car le formulaire est alors présumé réceptionné en même temps que l?envoi.
- On ne prend pas en compte le jour de départ du délai, décalant du dimanche au lundi l?échéance, également décalage d?un jour si l?échéance tombe sur un jour férié.
En cas de non-respect, le vote par correspondance n?est pas pris en compte conformément aux dispositions de l?article 14-1 du décret du 17 mars 1967.
8. Présence d?un tiers à l?assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent voter à l?Assemblée Générale des copropriétaires. En revanche, la Cour de cassation a rendu des décisions divergentes quant à la présence d?un tiers.
La solution qui se dessine est que l?assemblée générale demeure valide tant que le tiers n?a pas exercé de pression sur les votes.
Par ailleurs, l?assemblée générale peut autoriser la présence d?un tiers à la majorité de l?article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, un commissaire de justice peut assister à l?assemblée générale.
9. Violation des règles de majorités.
L?assemblée générale doit respecter les règles de majorité. A défaut, la nullité des résolutions est encourue.
En revanche, si la résolution est votée à la majorité simple [3] alors qu?elle aurait dû être votée à la majorité absolue [4] mais qu?elle a quand même réunie le nombre de voix nécessaire pour avoir la majorité absolue, alors cette résolution est régulière [5].
10. Vote d?une résolution qui ne figurait pas à l?ordre du jour.
Une résolution adoptée sur une question qui n?avait pas été portée à l?ordre du jour est nulle.
11. Erreur dans le décompte des tantièmes.
L?assemblée générale est annulable lorsque le procès-verbal indique un total des tantièmes erroné.
Par exemple, lorsque le total indiqué est de 9 954 alors qu?il est en réalité de 10 000.
Le fait que les décisions auraient été adoptées même sans cette erreur est sans incidence [6].
Le copropriétaire n?est pas tenu de justifier d?un grief pour agir sur ce fondement.
12. Non-respect d?une clause du règlement de copropriété.
Par exemple, le règlement de copropriété peut prévoir l?élection de deux scrutateurs, le non-respect de cette formalité rend l?assemblée contestable.
13. Abus de majorité ou de minorité.
L?abus de majorité est caractérisé par une résolution adoptée contraire à l?intérêt collectif des copropriétaires dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
Le copropriétaire lésé doit démontrer le préjudice infligé sans contrepartie, ou encore une absence d?égalité de traitement entre les membres de la copropriété.
Exemple d?abus de majorité : le refus d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux destinés à rendre le lot habitable et conforme aux normes de salubrité et de sécurité [7].
L?abus de minorité est caractérisé par une intention de nuire de la part de la minorité ou bien d?une utilisation de ses droits sans intérêt pour elle-même.
Cela consiste donc à voter contre, ou s?abstenir de voter des résolutions, les empêchant ainsi d?aboutir, alors même qu?elles sont dans l?intérêt général de la copropriété, ou qu?il n?y a pas d?intérêt à l?opposition.
14. Modification d?une résolution en cours d?AG qui dénature le sens de la résolution initiale.
Ce principe repose sur l?article 13 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que
« L?assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l?ordre du jour ».
Il résulte de cela que le droit d?amendement des copropriétaires se trouve circonscrit, puisqu?une nouvelle résolution non prévue à l?ordre du jour ne saurait être ajoutée, de même qu?une proposition inscrite à l?ordre du jour ne saurait être dénaturée.
Cela ne signifie pas pour autant que l?amendement est désuet, il convient seulement de ne pas modifier le sens de la résolution initiale, donc tout changement portant atteinte aux modalités d?application par exemple, ou à la durée d?application de ce qui est voté [8].
15. Modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (conditions ou restrictions supplémentaires à la jouissance).
L?article 26 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment à protéger le droit de jouissance d?un copropriétaire sur les lots qu?il possède.
« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
A cela, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante et va dans le sens d?une application stricte de l?article 26 de la loi susvisée.
A l?occasion de plusieurs arrêts, la cour a en effet rappelé qu?une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance ne saurait être envisagée, et ce malgré la majorité obtenue par la résolution au sein de l?assemblée générale [9].
16. L’irrégularité du mandat de vote donné à un copropriétaire.
Les conditions de forme du mandat proviennent de la jurisprudence :
Le mandat doit être écrit, et signé par les mandataires [10].
Selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, une telle irrégularité entraîne la nullité de l?assemblée générale dans son ensemble, même si l?irrégularité est indifférente sur le résultat du vote.
Qui peut soulever l?irrégularité du mandat de vote ?
A la suite d?une controverse jurisprudentielle, il est désormais acquis que tout copropriétaire a qualité pour soulever l?irrégularité du mandat de vote dès lors qu?un des pouvoirs est irrégulier [11].
17. Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
L?article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d?ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dans les 3 mois de sa désignation. A défaut, son mandat est nul de plein droit.
L?assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est nul de plein droit est annulable [12].
18. Défaut de distribution du pouvoir en blanc communiqué au syndic.
L?envoi de pouvoirs en blanc est autorisé.
Concrètement, un copropriétaire qui ne peut se rendre à l?assemblée générale envoie son pouvoir au syndic sans désigné son mandataire (c?est-à-dire le copropriétaire qui votera à sa place).
En revanche, les pouvoirs en blancs ne peuvent être distribués par le syndic.
Seule importe l’attitude du syndic qui influence ou non la composition de la majorité.
Dès lors qu’il ne peut être soupçonné d’avoir sélectionné les destinataires des pouvoirs, son intervention peut être tenue pour indifférente.
L?idée ici est de protéger l?indépendance de la majorité et d?éviter que le syndic ne tire parti des pouvoirs en blanc qu?il aurait reçu.
Il est acquis que les délibérations adoptées dans ces conditions seraient nulles, quelle qu’ait pu être l’influence sur le résultat final des voix ainsi décomptées [13].
Le propriétaire qui adresse un pouvoir en blanc et qui est noté absent peut solliciter l?annulation de l?assemblée générale.
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Discussions en cours :
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement. Il y a une ASL car ma résidence est dans un lotissement avec des maisons.
Je viens d’apprendre que l’AG de cette ASL a lieu ce soir et plusieurs de mes voisins et propriétaires dont moi, n’avons pas reçu de convocation d’AG.
Quels sont mes recours ? Les décisions votées ce soir sont elles recevables du coup ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour
les conditions
1- ne pas être présent lors de l’AG
2- ne pas avoir reçu de convocation
3- quelles sont les décisions que vous voulez annuler.
toute réponse est https://www.village-justice.com/articles/contestation-assemblee-generale,16095.html,
Bonjour,
Peux t-on amender une résolution en AG ?
Je m’explique. Nous conseil syndical nous contestons le budget clos à valider, dans la mesure ou nous estimons qu’une facture d’électricité n’est pas à prendre en compte au niveau charge générale mais au niveau des charges "spéciales" comme le mentionne le RCP.
Dans notre copro , il existe des propriétaires de garages (seulement) avec des compteurs individuels permettant de mesurer la consommation et donc de faire payer cette derniére. Nous souhaitons donc valider le budget en "otant" cette facture
Je précise mon interrogation. Il est demandé dans la résolution (convocations déjà envoyées et sans prise en compte de nos remarques par le syndic ) de valider "l’approbation des comptes de l’exercice clos du 01/10/2022 au 30/09/2023 ) pour un montant de XXXXX Euros pour les opérations courantes et opérations exceptionnelles.
Nous souhaitons indiquer que le montant que nous approuvons est XXXXX Euros - le montant de la facture que nous trouvons indues.
Es ce légal de le faire
Merci
Bonjour,
Si un syndic avec un mandat arrivé à échéance le 31.12.2022 organise une AG exceptionnelle pour le vote notamment de son mandat en décembre 2023, comment faire annuler cette AGE ?
Si les membres du CS refusent d’y participer après avoir prévenu le syndic par courrier avec AR, l’absence de tous les membres du CS rend-elle l’AGE irrécevable ?
Si une attente de nomination d’un syndic provisoire par le juge arrive après la date de cette AGE alors que la date de demande est antécédente à l’AGE : la décision du juge permet-elle quand même d’annuler automatiquement les votes de l’AGE ?
Une AG convoqué par un syndic sans mandat ou dont celui-ci est arrivé à expiration est annulable. Cette question ne pose pas de difficulté.
La désignation d’un administrateur par voie d’ordonnance ne permet pas d’annuler automatiquement cette AG pourtant irrégulière.
Il faut poursuivre la procédure en contestation et potentiellement l’opposition contre l’ordonnance qui pourrait être formée par le syndic mécontent de perdre un immeuble sous gestion.
Bonjour,
Lors de notre AG, le syndic n’a pas mis au vote (pas de résolution) l’approbation du budget prévisionnel N+1.
Même si l’article 43 du décret 67-223 du 170367 précise que le syndic peut appeler deux échéances de l’exercice N+1avec l’approbation de l’assemblée, en l’espèce il n’a eu aucune autorisation.
Existe t il une jurisprudence et ou lois qui pourrait obliger le syndic a organiser une nouvelle AG à ses frais pour le vote du budget prévisionnel ?
Merci pour votre aide
Cher Monsieur,
Je vous invite à prendre attache avec mon cabinet et à me transmettre le procès-verbal afin que je puisse vous répondre.
Bien cordialement,
Clément BASTIDE
Le syndic encourt-il l’annulation de la résolution concernant l’approbation des comptes (pas de résolution concernant le quitus du syndic ds nos AG) ou encourt-il l’annulation de l’ensemble des résolutions prises le jour de l’assemblée ?
Merci de vos précisions.
Am H
Madame, Monsieur,
Je vous renvoie à mon article sur le sujet : https://1965.legal/la-convocation-doit-mentionner-les-modalites-de-consultations-des-pieces-justificatives/
Bien cordialement,
Clément BASTIDE