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La dépréciation du surplus de l’immeuble exproprié.

Par Christophe Degache, Avocat.

L’article L 1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique définit l’expropriation comme : « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »

Il convient de rappeler que la propriété est un droit constitutionnellement protégé, ce qui implique qu’en contrepartie tout atteinte à ce droit doit être strictement encadrée et limitée, c’est la fonction du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Cet instrument juridique à disposition du juge doit permettre l’arbitrage entre l’intérêt général représenté par l’exproprié et l’intérêt privé de l’exproprié qui subit la puissance publique.

L’article L 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :
« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
L’article L 321-3 du même code énonce :
« Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir en cas d’expropriation partielle d’un bien, la moins-value que subit de ce fait la partie restante.

La Cour de cassation a posé comme principe que la dépréciation du surplus soit la conséquence directe de l’expropriation (Cass 3e civ 25 mars 1997 Le Gall / Commune d’Yquebeuf).
Les juridictions du fonds suivent ce principe directeur.

Ainsi dans un arrêt en date du 9 mai 2017, la Cour d’appel de Lyon (arrêt n°15/09531 BENDALI / Ville de Saint-Etienne) devait se prononcer sur la dépréciation de la valeur d’un appartement en raison de l’expropriation d’une place de parking qui était rattachée à cet appartement.

La Cour considère :
« S’agissant de la dépréciation du surplus, l’expropriation du garage aboutit à dévaloriser le bien restant à savoir un appartement de 3 pièces d’une superficie de 78m² en le privant d’un accessoire constituant un élément de commodité et de sécurité. La cour dispose d’éléments suffisants pour fixer la dépréciation résultant de l’absence de garage à 10% de la valeur du bien. »

Dans un autre cas de figure, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes a admis dans une décision en date du 24 novembre 2016 (jugement n°16/00065 Métropole Nice Côte d’Azur / SCI France Nice) une dépréciation du surplus en raison de l’expropriation du tréfonds dans la mesure où un opérateur économique foncier perdait la possibilité de réaliser deux niveaux de parking en sous-sol ce qui affectait la valeur des appartements qu’il projetait de construire en surface certains d’entre eux ne pouvant plus disposer de place de parking.

Ainsi l’exproprié doit être particulièrement vigilant quant à l’appréciation des impacts secondaires de l’expropriation principale car parfois l’autorité expropriante qui agit dans le cadre financier posé par France Domaine peut omettre de proposer l’indemnisation de la dépréciation du surplus du bien exproprié.

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