L’enjeu de cette qualification est majeur alors même que si un terrain à bâtir est évalué en fonction de ses possibilités légales et effectives de construction à la date de référence (la valeur du terrain réside alors dans son potentiel constructible et permet d’importantes valorisations) les autres terrains ne répondant pas à cette qualification juridique sont pour leur part évalués en fonction de leur usage effectif à cette même date de référence (impliquant alors des valorisations souvent très basses).
Ainsi, dans le cas de l’expropriation de terrains nus, expropriants et expropriés se livrent régulièrement à de vives controverses sur la situation des terrains concernés vis-à-vis des critères permettant la qualification juridique des terrains à bâtir au sens du Code de l’expropriation.
Pour rappel, pour que soit retenue la qualification de terrain à bâtir, l’article L322-3 du Code de l’expropriation impose qu’à la date de référence, le terrain soit situé dans un secteur désigné comme constructible par les règles d’urbanisme opposables et qu’il soit desservi, c’est-à-dire situé à proximité immédiate, des équipements (réseaux et voirie) adaptés à ses capacités de construction, et plus particulièrement à celles du projet d’ensemble envisagé par les documents d’urbanisme lorsque le terrain se trouve dans une zone dédiée à un tel projet.
Il n’existe donc pas de définition générale et systématique du terrain à bâtir au sens du Code de l’expropriation puisque, pour chaque procédure visant des terrains nus, il conviendra de vérifier la situation d’urbanisme opposable, l’état des réseaux divers à proximité immédiate du terrain, mais également de s’interroger sur leur adéquation au projet d’urbanisme prévu sur le secteur.
Dans le cas de l’arrêt précité de la Cour d’appel de Montpellier, le règlement du PLU opposable faisait état de l’inadéquation des réseaux existants vis-à-vis des projets d’ensemble prévus sur la zone par le PLU, lequel, pour ce motif expressément énoncé dans le règlement du PLU, n’autorisait que les équipements publics et l’extension des bâtiments existants.
Cet arrêt rappelle ainsi la manière dont le juge de l’expropriation se livre à une analyse au cas par cas, vérifiant ainsi précisément les conditions d’urbanisation définies par le PLU opposable, notamment pour les zones AU, certaines d’entre elles entérinant une inconstructibilité totale tandis que d’autres autorisant une constructibilité sous conditions.
Dans le présent cas d’espèce, la Cour de Montpellier constatait que les règles d’urbanisme opposables ne permettaient pas de qualifier les terrains expropriés de terrains à bâtir.
Elle faisait toutefois application d’une autre qualification qui, bien que toujours très incertaine sur le terrain du quantum d’évaluation, permet toutefois une solution d’équilibre, à savoir la qualification de "terrain en situation privilégiée". Cette qualification, que l’on pourrait qualifier "d’intermédiaire", offre la possibilité au juge, dans une logique d’équité, de tenir compte de la pluralité des situations, évitant ainsi de nier toute valeur à un terrain qui, s’il ne répond pas à la date de référence à la définition du "terrain à bâtir" au sens du Code de l’expropriation, présente toutefois des atouts indéniables lui conférant une valeur elle aussi "intermédiaire" par rapport à un terrain inconstructible.
Face aux nombreuses appréciations possibles, les praticiens devront donc garder à l’esprit que si la qualification de terrain à bâtir au sens du Code de l’expropriation dépend de l’analyse des équipements techniques qui desservent les biens expropriés, elle dépend également de l’adéquation de ces équipements au projet d’urbanisme tel que les rédacteurs du PLU l’ont défini aux termes de celui-ci.
