Droit comparé franco-espagnol : L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne (3) : les impôts et frais.

L’acquéreur supportera, -outre la commission de l’agent immobilier si un mandat lui a été confié-, les impôts et frais tels que décrits ci-après.

L’enveloppe globale des impôts et frais est estimée, pour l’acquéreur, entre 8 et 12% en fonction du prix du bien.

Le vendeur supportera, quant à lui, la taxe sur la plus-value cadastrale (Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), d’une part, et, d’autre part, l’impôt sur la plus-value immobilière (Plusvalía patrimonial).

Il convient de surveiller la rédaction du contrat de compraventa, car il est fréquent de laisser la taxe sur la plus-value cadastrale à la charge de l’acquéreur.

Ces clauses ont été validées par la jurisprudence, mais elles sont inopposables à l’administration, qui réclamera le paiement au vendeur.

1°) L’I.T.P.

En cas de vente de logement ancien, le principal impôt est l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -"Impôt sur les Transmissions Patrimoniales"), à la charge de l’acquéreur.
La gestion de l’ITP étant concédée aux régions espagnoles (autonomies), le taux d’imposition varie entre 4 et 10% selon la région dans laquelle se situe le bien immobilier.
Ainsi, le taux est de 4% au Pays Basque, 6% à Madrid, 8% aux Baléares, en Cantabrie, Andalousie, et 10% à Valence et en Catalogne.

L’acquéreur devra déclarer (via un formulaire), et régler dans un délai de 30 jours à compter de la conclusion de la vente, le montant de la taxe à l’Hacienda (Trésor public) dont dépend le bien.

2°) La T.V.A. (I.V.A.)

La TVA est due en cas d’achat d’un logement neuf.
Le taux de base est 10%.
Elle est payée au vendeur lors de la vente.

3°) L’A.J.D. (Impuestos de Actos Juridicos Documentados-“Impôt sur les Actes Juridiques”).

La Taxe sur les Documents Juridiques, régie par les articles 27 à 44 du « Real Decreto Legislativo » 1/1993 du 24 septembre 1993, est composée d’une partie fixe pour l’acte notarié et d’une partie variable pour l’inscription au Registre de la propriété, calculée sur le montant déclaré de la vente.

Le montant de la partie fixe qui correspond aux documents notariés est de 0,15 € par feuillet. Ajouté à la partie variable, le montant total correspond à un pourcentage qui varie selon les régions entre 0,4% (Madrid pour les biens inférieurs à 120 000), 0,5% au Pays Basque et 1,5% du prix d’achat (Catalogne, Valence, Murcie, Andalousie, Castille-Leon, Galice, Cantabrie).

L’acquéreur paie l’AJD dans les 30 jours ouvrés qui suivent l’acte d’achat, via une déclaration fiscale.

4°) Autres impôts, frais et taxes.

- Frais d’inscription au Registre de la propriété
Ils sont calculés sur le prix de vente en appliquant, des pourcentages dégressifs par tranches, avec un minimum de 24,04 €, et un maximum de 2 181,67 € (Real Decreto 1427/1989).
- Émoluments du notaire
Réglementés, ils sont généralement compris dans une fourchette de prix comprise entre 500 et 1 000 €, en fonction du prix de vente.
- Frais d’évaluation immobilière (tasación)
En cas de recours au prêt bancaire via une banque espagnole par l’acquéreur, la banque procèdera à l’évaluation du bien afin de s’assurer de la cohérence du prix de vente avec son estimation.
Cette évaluation se chiffre entre 200 € et 400 €.
- I.B.I. (Imposición de Bienes Immuebles)
L’acquéreur devra prévoir le paiement de l’I.B.I, équivalent de la taxe foncière, payée annuellement ; le contrat de compraventa peut prévoir un paiement de l’IBI au prorata, comme cela est pratiqué en France avec la taxe foncière.

Hervé ESPIET, Avocat inscrit au Barreau de BAYONNE
8, rue de Gramont
64100 Bayonne
05 59 25 51 65
contact chez espiet-avocat.fr
wwww.espiet-avocat.fr

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