LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Sauf erreur, il n'est pas possible de conclure plusieurs baux dérogatoires d'une durée totale supérieure à deux ans, la sanction étant une requalification en bail commercial (Article L 145-5 du Code de commerce, loi de 2008).

Cette interdiction est, semble t-il, d'ordre public de protection, ce qui permet aux parties de la contourner à la seule condition de le mentionner expressément et de manière non équivoque dans le bail concerné.

Au final, on peut donc conclure des baux dérogatoires d'une durée excédant deux années.

Merci de confirmer ou infirmer mon raisonnement

Un arrêt de la CA de Rouen du 26.11.2009 préciserait que la seule succession de baux dérogatoires est insuffisante pour entraîner l’application du statut des baux commerciaux.

La fin de cet article L 145-5 Ccom précise que « Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. » Mais il est vrai que ce dispositif ne concernerait que les locations saisonnières. Attention, donc, dans ce cas.
Pour ce qui est des situations « normales », il semble qu’avant 2008 (LME), il n'était possible de conclure qu'un seul bail dérogatoire. Désormais, il serait possible de conclure plusieurs baux dérogatoires, mais toujours dans la limite de deux ans.
Dixit un grand ouvrage de droit, la JP « considère qu'il est possible de signer à nouveau un bail dérogatoire après la date d'expiration contractuelle du précédent, c'est-à-dire à une époque où le preneur a acquis la propriété commerciale, si le nouveau bail comporte une renonciation du preneur au statut des baux commerciaux ». les conditions suivantes doivent être respectées :
- la renonciation au bénéfice des dispositions protectrices des baux commerciaux doit être non équivoque
- la renonciation ne peut intervenir que postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire
- la renonciation ne doit pas résulter d'une fraude

Merci pour ces éléments.

Donc d'après vous, la limite de deux années ne peut pas être dépassée même par la conclusion de plusieurs baux dérogatoires successifs répondant aux trois conditions citées ?

Ne pensez vous pourtant pas qu'il est possible de déroger à un texte d'ordre public de protection ?

la jurisprudence semble considérer que cette dérogation est possible ... si le preneur renonce à un droit acquis ... ce qui place le bailleur dans une situation potentiellement délicate et, a minima, risque de limiter sa capacité de négociation.

la jurisprudence semble considérer que cette dérogation est possible ... si le preneur renonce à un droit acquis ... ce qui place le bailleur dans une situation potentiellement délicate et, a minima, risque de limiter sa capacité de négociation.

Oui, c'est exactement cela. Jurisprudence ancienne et constante.

D'un point de vue pratique, cela signifie notamment que le second bail doit être conclu après l'expiration du premier : si le premier bail est conclu pour deux ans du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2011, un nouveau bail de deux ans peut être conclu pour les mêmes locaux le 1er octobre 2011 mais pas plus tôt : s'il était conclu avant cette date, il n'y aurait pas renonciation par le preneur aux droits qui lui sont octroyés par le statut des baux commerciaux une fois le bail dérogatoire expiré.

Effectivement mais au-delà, ma question portait plus précisément sur la possibilité de cumuler plusieurs baux dérogatoires excédant une période de 2 ans, quatre ans en l'espèce.

Bonsoir,

Si vous respectez la règle précitée, la réponse est affirmative - j'espère bien vu que j'ai pratiqué la chose ! Il est même possible en théorie (en pratique je n'ai pas rencontré le cas) de le faire sans limitation dans le temps, et donc de tenir ainsi 6 ans, 8 ans... tant que le preneur est d'accord et, au lieu de renoncer à son droit acquis au renouvellement, ne décide pas... de le faire jouer.

Oui, le droit ne vient régir que les désaccords, c'est une affaire entendue.

Le problème qui m'est soumis est un bail dérogatoire reconduit x fois ie pendant 4 ans. Le preneur découvre quelques mois avant la fin du bail qu'il ne pourra pas vendre son FDC et demande s'il n'existe pas une possibilité de requalifier ledit bail en bail commercial, sachant qu'il a renoncé lors de la conclusion du deuxième bail à la propriété commerciale et ce, en respectant les trois conditions (droit acquis,...).

Oui, le droit ne vient régir que les désaccords, c'est une affaire entendue.

Le problème qui m'est soumis est un bail dérogatoire reconduit x fois ie pendant 4 ans. Le preneur découvre quelques mois avant la fin du bail qu'il ne pourra pas vendre son FDC et demande s'il n'existe pas une possibilité de requalifier ledit bail en bail commercial, sachant qu'il a renoncé lors de la conclusion du deuxième bail à la propriété commerciale et ce, en respectant les trois conditions (droit acquis,...).

Non, pas de possibilité. Ce genre de problème est hélas courant chez les preneurs...

Donc on est bien d'accord : on peut cumuler 50 contrats dérogatoires si on le veut moyennant l'exclusion du statut

Merci pour vos lumières