LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

J'aimerai trouver une solution pour faire une augmentation de loyers dans le cadre d'un bail commercial. Le loyer mensuel initial était de 2 000 euros, le bailleur souhaite en raison des améliorations réalisées dans le local loué, faire une augmentation du loyer mensuel de 2 000 euros.

Le bail commercial prévoit une clause d'échelle mobile (révision annuelle). Avez-vous une solution pour augmenter le loyer sachant que l'augmentation excède la variation de l'indice prévu audit bail ? (hormis accord des parties)

Merci

Bonjour Thelawyer21,

Je ne comprend pas très bien le sens de votre question...

Si la durée du BC échappe à la règle des 3-6-9 et si les facteurs de commercialité permettent une augmentation du loyer, alors celui ci sera forcément augmenté...

Bonjour,

A mon sens, le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est possible dans 3 cas uniquement :

- Une révision pour des raisons d'évolution des facteurs de locaux de commercialité

Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 - Article 23-4
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commere considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

- L'accord des parties : Une révision acceptée par le preneur. Le bail le protège et rien ne lui oblige. Mais rien ne s'oppose à ce que le bailleur lui fasse une proposition.
Dans le même esprit et grâce à ces travaux, si le preneur demande une despécialisation à cette occasion --> le bailleur pourra demander un déplafonnement au prochain renouvellement.

Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 - Article 34
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.
Lors de la première revision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il pourra, par dérogation aux dispositions de l'article 27, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

- Après une absence de demande de congés avec offre de renouvellement pour le preneur et le bailleur au delà de 12 ans : cela peut autoriser un déplafonnement (mais il faut un preneur "négligent" dans ce cas)

Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 - Article 23-6
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4, le taux de variation du loyer [*montant maximum de l'augmentation*] applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré [*plafonnement*] . A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date d'expiration du bail échu, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

Je ne suis pas juriste, donc mes propos ne sont que de simples idées sur le sujet.

Bonjour,
Effectivement ce sont les 3 cas possibles (bien que lorsqu'il y a une clause d'échelle mobile des règles particulières s'appliquent en cas d'augmentation du loyer).

La modification des facteurs locaux de commercialité n'est pas concerné en l'espèce, il s'agit d'une amélioration du local.

Bonjour,
La modification des locaux peut être un motif de déplafonnement (article L145-34 du code de commerce) si plusieurs conditions sont réunies :
- la modification des locaux doit être notable, (exemples jurisprudentiels : ravalement excédant un simple entretien, embellissement et transformation des parties communes, construction d’une dalle en béton, travaux d’amélioration sur un logement d’habitation compris dans les lieux loués, etc). Cela doit concerner les éléments cités à l’article R145-2 du code de commerce : surface des locaux, volumes, commodité d’accès, répartition des surfaces pour la réception du public et l’exploitation elle-même…
- elle doit avoir été assumée financièrement par le bailleur (ou qu’il ait participé notablement),
- et elle doit avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur.
Si les travaux étaient obligatoires (entretien du gros-œuvre incombant normalement au bailleur, travaux de mise en conformité), ils ne sont pas un motif de déplafonnement.
L’augmentation du loyer correspond à la nouvelle valeur locative des locaux modifiée, et elle s’appliquera seulement au moment du renouvellement du bail (et non pas en cours de bail). Donc, elle ne correspondra pas forcément à une augmentation de 2.000 €…
Mais, si c’est le locataire qui a assumé la charge des travaux d’amélioration, c’est un motif de déplafonnement au moment du second renouvellement du bail suivant l’exécution de ces travaux.

Tout cela est indépendant du fait qu’il y ait une clause d’échelle mobile dans le contrat de bail, qui entraîne une variation du loyer sur la base de la variation d'un indice choisi au départ.
Bonne après-midi.

Bonjour,

Malheureusement cette solution ne peut convenir car le déplafonnement interviendra au moment du renouvellement. En l'espèce, mon client, le bailleur, souhaite réviser le loyer en cours de bail.
Je pense que la seule solution reste la signature d'un avenant par les parties (droit des contrats classique) mais cela repose sur la volonté des parties donc si le preneur refuse ....

Je partage votre avis...

Bonjour,
Allez voir dans "actualités" du Village, Maître DEGACHE a publié un article très précis concernant le déplafonnement du loyer du bail commercial avec, en plus, des jurisprudences. La publication date du 02/09/2011.
Si vous ne trouvez pas, recontactez-moi.

Cordialement- aline04z

Bonjour,

Voici d'autres renseignements, car je pense que vous n'êtes pas aller consulter l'article dont je vous ai parlé dans ma dernière réponse :

" La modification des facteurs locaux de commercialité ne se suffit pas en elle-même pour entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial : Arrêt de la 3eme chambre civile de la Cour de Cassation du 13 juillet 2011. N° de pourvoi: 10-30870.

La Cour de Cassation dans un arrêt de censure, annulant un arrêt de la Cour d’appel de Bourges en date du17 juin 2010 rappelle la nécessité d’une relation de causalité entre une modification des facteurs locaux de commercialité et l’intérêt du preneur pour justifier une augmentation de loyer.

cordialement - aline04z