LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour

Pour certains, dont la fédération UFC Que Choisir, seuls les honoraires de rédaction du bail sont à partager par moitié, les honoraires de recherche de locataire restant à la charge du propriétaire :

http://ufc-quechoisir-var-est.org/locat ... raires.php

Pour d'autres, s'appuyant semble-t-il sur une réponse ministérielle, il s'agit d'un tout...
"Tous les frais qui concourent à la recherche d'un locataire jusqu'à la conclusion du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire: il s'agit de la commission et des honoraires de rédaction d'actes (RM. JO AN: 5.03.9) "


http://droit-finances.commentcamarche.n ... e-lbigaret

Quelqu'un a-t-il le texte de la RM et de l'arrêt et qu'en pensez-vous ?

Bonjour,
Sauf que, pour un propriétaire, la question peut se poser différemment :
Les honoraires "annexes", notamment de recherche d'un locataire (le preneur), peuvent-ils être portés à l'entière charge du locataire (le preneur, le demandeur) ou le propriétaire (le bailleur, l'offreur) doit-il aussi en prendre la moitié à sa charge ?

D'après la loi lue à sa façon par le propriétaire (le bailleur), la réponse est oui puis non, si on part de l'idée que seuls les frais de rédaction de l'acte doivent être partagés par moitié...
L'article en question ne dit pas clairement que les autres frais seraient forcément à la charge de celui qui propose son bien chéri et amoureusement entretenu pour le mettre à la disposition de quelqu'un d'autre ayant besoin de se loger, moyennant menue rémunération mensuelle baptisée "loyer"...


Question subsidiaire : un intermédiaire qui recherche un locataire pour le compte d'un bailleur n'entre-t-il pas dans la définition des "personnes qui ... prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location" ?

Je vous comprends mais la rédaction d'un bail étant obligatoire, l'intervention de l'agence profite aux deux parties et le partage s'en trouve justifié.
Par contre la recherche de locataire (annonces, visites...) ne profite qu'au propriétaire, il est donc logique qu'il supporte seul le coût des prestations qui n'avantagent que lui et dont il est le seul décideur...
A l'inverse, s'il impose, en tout ou partie la prise en charge des honoraires de recherche à son locataire, cela ne constitue-t-il pas une charge augmentative de prix, c'est-à-dire un supplément de loyer ?

Bonjour,
Et alors ? Où est le problème, vu par le bailleur ?

Si au lieu de "bailler", le bailleur vend, c'est généralement bien l'acheteur qui paye la commission de l'agence (ou alors, le vendeur l'inclut discrètement dans son prix de vente, donc bien payé par l'acheteur, directement ou indirectement...).
"Alors pourquoi pas à l'occasion d'une location ?" pensera le bailleur pas encore vendeur...

Bonjour

Une précision du ministre, dans le sens de l'interprétation stricte de l'article 5 :

"L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est à dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire" (RM JO AN : 10.5.99)."

Il n'y a donc aucune raison de vouloir étendre le champ d'application de l'article 5 à autre chose que la rédaction du bail, comme les frais de recherche de locataire.

Bonjour,
Question N° : 44639 de M. Roseau Gilbert
RM publiée au JO le 26/06/2000

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son article 5, comme le souligne l'honorable parlementaire, que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette rémunération correspond, pour la personne à laquelle le bailleur fait appel, à un travail certain : réunion d'informations sur le logement et vérification de la capacité juridique du mandant de donner le bien en location, frais de publicité éventuels, visites des lieux avec les candidats, vérification de leur solvabilité et de celle des cautions éventuelles, établissement et signature du contrat de bail.
...

http://questions.assemblee-nationale.fr ... 4639QE.htm

Question N° : 14741 de M. Defontaine Jean-Pierre
RM publiée au JO le 27/10/2003

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans son article 5, que la rémunération des intermédiaires qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette rémunération correspond, pour la personne à laquelle le bailleur fait appel, à un travail certain : réunion d'information sur le logement et vérification de la capacité juridique du mandant de donner le bien en location, frais de publicité éventuels, visites des lieux avec les candidats, vérification de leur solvabilité et de celle des cautions éventuelles, établissement et signature du contrat de bail.
...

http://questions.assemblee-nationale.fr ... 4741QE.htm

Pas retrouvé, ni sur le site de l'Assemblée nationale ni sur celui du Sénat, la RM dont vous parlez et dont parle le site, la référence (RM. JO AN: 5.03.9) étant inexploitable.

Donc, le débat n'est pas clairement tranché...

P.S. : quand on lit le texte intégral de l'arrêt cité par Que choisir, on reste un peu dubitatif sur le raisonnement de la cour d'appel. Pour l'instant, pas trouvé d'arrêt de cassation qui confirmerait ou infirmerait.

Bonsoir
Voici le texte de la RM, il s'agit de la réponse Paillé du 10/05/199 n° 24636, reprise dans la RM Dutreil du 31/05/1999 n°24646.
Les dispositions de la loi sont d'ordre public, il convient de les appliquer au sens strict, sans extension.

Bonjour,

(RM JO AN : 10.5.99)

Ce serait déjà mieux. Sauf qu'au départ, c'était écrit "(RM JO AN : 5.03.9)", comme c'est d'ailleurs encore écrit dans votre message initial. Donc, le texte que vous signalez ne colle pas. D'ailleurs, on n'y retrouve pas le texte cité.

réponse Paillé du 10/05/199

Il manque encore quelque chose… On va dire "1999" ?

Voici le texte de la RM, il s'agit de la réponse Paillé du 10/05/199 n° 24636, reprise dans la RM Dutreil du 31/05/1999 n°24646.

Sûrement pas. D'abord, les dates ne collent pas, comme déjà dit. Ensuite, ces deux réponses ne traitent que des frais d'établissement d'état des lieux exclusivement, soit l'article 3, qui – forcément – ne peut pas être mélangé à l'article 5.
Mais c'est, en partie, la preuve que l'interprétation de Que choisir de l'article 5 est… sujette à caution.
Toujours pas trouvé de RM datant du 5.03.1999 traitant de cette question, aucun RM non plus à date indéterminée, quelle que soit la législature, qui reprendrait tout ou partie du texte cité dans le site mentionné (site à prendre d'ailleurs avec quelques pincettes au vu de certaines réponses qui "volent très haut"…)
Mais, de toute façon, comme vous le dites dans votre premier message, ce texte – s'il existe – ne confirme manifestement pas la version de Que choisir…

Les dispositions de la loi sont d'ordre public, il convient de les appliquer au sens strict, sans extension.

Au moins, sur ce point bien précis, on est bien d'accord et c'est bien ce que je fais ou tente de faire. A condition de savoir interpréter exactement ce que recouvre précisément l'expression "prêter son concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble"…

A supposer que cet article 5 décrive les seuls frais que devrait supporter un locataire pour toute prestation jusqu'à conclusion du bail et qu'à part ceux-là, tous les autres frais seraient à supporter par le bailleur, alors à quoi pourrait bien servir l'article 3 sur la répartition des frais d'état des lieux qui "est joint au contrat" ?

Comment interprétez-vous les deux RM que j'ai citées, pourtant plus récentes que celles que vous citez vous-mêmes ?

Re-bonjour,
Au fait, on notera au passage que, selon moi, les deux réponses ministérielles de 1999 sont complètement idiotes, selon moi, malgré tout le respect que je leurs dois, selon moi.

Les frais d'état des lieux ne sont pas à la charge du locataire parce que ce document ne serait qu'un "document accessoire". Et "accessoire" à quoi ? "Accessoire" au contrat. Donc annexé au contrat. C'est d'ailleurs écrit dans l'article 3 : "est joint au contrat". Je ne sais pas ce que tout le monde en pense, sur ce forum, mais pour moi, un document annexé au contrat ou joint au contrat fait partie intégrante du contrat, d'autant que, dans le corps du contrat, ce document y est forcément référencé. C'est en tout cas, il me semble, ce que n'importe quel juge considérerait. Dans ce cas, c'est l'article 5 qui devrait s'appliquer dans toute sa rigueur, dans toute sa vigueur.
Donc, ce n'est pas pour ce motif que le locataire n'a rien à débourser, mais parce que, dans l'article 3, c'est écrit en toutes lettres : "Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.".

Genre de formule claire qu'on ne retrouve pas du tout dans l'article 5 qui aurait pu être du genre "Tous les autres frais ou rémunérations à un titre quelconque que ceux prévus au précédent alinéa ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire." Et qui, alors, permettrait d'accréditer clairement la version de Que choisir.

On notera au passage aussi le dixième alinéa de l'article 3 : "Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.", ce qui parait assez conforme aux dispositions de l'article 5 si on considère que l'état des lieux fait bien partie du contrat.

Bonjour

J'ai pris le temps de tout étudier, que pensez-vous de cette conclusion ?
Pour UFC Que Choisir, seuls les honoraires de rédaction du bail sont à partager par moitié : http://ufc-quechoisir-var-est.org/locat ... raires.php, les honoraires relatifs à la recherche du locataire restant à la charge du propriétaire. C'est d'ailleurs lui qui a choisi de se faire représenter par un agent immobilier plutôt que de s'occuper seul de la location de son immeuble, lui qui a accepté les conditions tarifaires de l'agence....Tous autres frais sont exclus : état des lieux, renouvellement de bail....
Pour d'autres, il s'agit d'un tout. Tous les frais qui concourent à la recherche d'un locataire jusqu'à la conclusion du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire: il s'agit de la commission et des honoraires de rédaction d'actes. Selon eux, l'élaboration de cet acte impose la connaissance des parties et donc la recherche du preneur, UFC ferait une lecture restrictive de cet article car l'ensemble des démarches pour trouver un locataire est un préalable à l'établissement d'un bail.
En ce qui concerne le reproche de lecture restrictive, rappelons qu'il s'agit d'un texte d'ordre public, dont les dispositions doivent justement être interprétées strictement. Cette avis est partagé par la doctrine : Le droit locatif Litec § 599 : «En effet, la rédaction du texte est sur ce point différente de celle de l'article 65 de la loi du 22 juin 1982 (loi Quillot ) qui visait la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à un acte de location. La loi parle aujourd'hui (comme l'article 5 de la loi Méhaignerie) de la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l'établissement de l'acte de location.» Seule est donc à partager la rémunération de rédaction du bail.
Celle lecture est également celle de la Commission des clauses abusives et a été celle du TGI de Grenoble déclarant illicite la mention du contrat de location qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur; dans son jugement du 2 décembre 2002 : « Alors que les dispositions d'ordre public de l'article 5 de la Loi du 6 juillet 1989 limitent la possibilité de partager la rémunération de l'intermédiaire par moitié entre le bailleur et le locataire aux honoraires afférents à l'établissement d'un acte de location qui correspond à la présentation d'un contrat écrit conforme aux exigences de l'article 3 de la même Loi et quand bien même l'information du candidat locataire soit suffisamment assurée par un affichage des honoraires pratiqués par le mandataire dans les locaux de l'agence, pour satisfaire aux prescriptions de l'article L 113-3 du Code de la Consommation, l'adjonction d'honoraires de négociation à la rémunération partiellement répétible du mandataire ne peut qu'être qualifiée d'illicite, »
Ce jugement a été confirmée en appel par la Cour d'appel de Grenoble le 19 octobre 2004 : « A bon droit, les premier juges ont dit que l'art 5 de la loi du 6/07/89 limite la possibilité de partager la rémunération de l'intermédiaire par moitié entre le bailleur mandant et le locataire aux seuls honoraires afférents à l'établissement d'un acte de location conforme aux exigences de l'art 3 de ladite loi. Les frais de négociation ne sont pas prévus par l' article 5. »
La rédaction d'un bail étant obligatoire, l'intervention de l'intermédiaire profite aux deux parties et le partage s'en trouve justifié. Par contre la recherche de locataire (annonces, visites...) ne profite qu'au propriétaire, il est donc logique qu'il supporte seul le coût des prestations qui n'avantagent que lui et dont il est le seul décideur...
Observons en outre que dans le tarif d'un certain nombre d'agences, il existe deux facturations distinctes : la rédaction du bail, si le propriétaire a trouvé seul son locataire, ou la facturation indifférenciée des frais de recherche et de rédaction du bail, si le propriétaire lui a confié la gestion de l'immeuble. C'est donc parce que les deux prestations, l'une au profit du seul propriétaire, l'autre au profit des deux parties, ne sont pas facturées distinctement, que ce raisonnement peut être soutenu.
En outre, l'agent immobilier n'a pas le monopole de la rédaction du bail, il peut être rédigé par un avocat, huissier ou notaire. Le bail écrit est obligatoire, pas le rédacteur, alors peut on priver le locataire des conseils de son notaire et des garanties attachées à l'acte authentique, d'autant que selon le tarif des notaires, la rédaction du bail ne coute qu'un demi mois de loyer. Le mandat de recherche du propriétaire peut-il empécher le locataire de demander la rédaction du bail par son notaire, à frais partagés ?
Enfin, iIl a été précisé par le ministre (RM JO AN 10.5.1999) au sujet de la facturation illégale de l'état des lieux : "L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est à dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire" .