LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Je cherche des précisions sur les conditions de qualifation d'un bail comme commercial.

J'ai lu qu'un bailleur et un preneur peuvent décider de se placer dans le cadre du statut des baux commerciaux par une extension volontaire, alors que leur bail n'était pas visé par les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 codifié sous réserve de ne pas porter atteinte aux autres statuts tels que les baux ruraux, d’habitation ou professionnels.

Mais est-ce possible si le preneur n'est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés?

En l'occurence, il s'agit d'une association loi 1901 qui occupe des locaux pour y gérer une halte-garderie.
Le bail reprend les conditions de durée des baux commerciaux.
Il prévoit une indexation similiaire à celles des baux d'habitation en précisant que "cette indexation est conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles 26 et 27 du décret de 1953 et qui est le droit".

Mon doute vient de l'absence d'inscription au RCS et d'une référence au Code civil pour la gestion des locaux en bon père de famille.

Je vous remercie par avance de votre aide précieuse

Bonjour,
En application de l'article L145-1 du Code de commerce, 3 conditions doivent être réunies pour que le bail puisse être soumis au statut des baux commerciaux :
- existence d'un bail portant sur un immeuble ou un local,
- exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal dans le local loué,
- immatricualtion du propriétaire du fonds au RCS (et non du locataire.)

Si ces conditions en sont pas réunies, il est possible de se placer volontairement sous le statut des baux commerciaux, comme vous le mentionnez.
Dans ce cas, la jurisprudence considère notamment que la volonté des parties doit être explicite et que le choix de ce statut emporte soumission à toutes les dispositions impératives de celui-ci.

Pour ce qui est la manifestation expresse de la volonté des parties : la JP considère que la présence des clauses habituelles des baux commerciaux (durée, révision du loyer etc..) ne suffit pas à le caractériser (cass. civ. 4 mars 1987, CA Paris 26 février 1999).

Dans votre cas, il conviendrait de vérifier la présence ou l'absence d'une clause telle que "les parties, d'un commun accord, décide de se placer dans le champ d'application du statut des baux commerciaux".

L'absence d'immatriculation du preneur n'est, à mon sens, pas un obstacle à l'application du statut dès lors qu'on est dans un cas d'application volontaire, et la référence aux dispo du Code civl pour la gestion des locaux en bon père de famille est tout à fait habituelle dans les baux commerciaux (les dispos du décret de 1953 ne portent que sur certains points particuliers, pour le reste, un bail commercial reste soumis aux dispos générales du code civil sur les baux.)

Cordialement,

Merci beaucoup.

Concernant l'immatriculation au RCS, j'ai en effet trouvé entre temps cet arrêt: Cass. civ. 3ème, 9 févr. 2005, Sté LP gestion c/ époux Le Motheux du Plessis, pourvoi n° 03-17.476
par lequel la Cour de cassation décide qu'en cas de soumission volontaire au statut, le preneur n'a pas à être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Du coup, j'ai un question complémentaire si on considère que le bail n'est pas un bail commercial.
La durée prévue au bail était de 9 ans, avec faculté pour le preneur de résilier à l'expiration de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois. Aucune clause de tacite reconduction n'est prévue.
A l'échéance du bail, aucune des parties n'a effectué de démarche particulière.
Le bail a donc été reconduit tacitement. Mais pour sous quelle forme, pour quelle durée et quelles sont aujourd'hui les conditions de résiliation par le preneur???

(La qualification de bail commercial m'intéressait car la reconduction se fait sous forme d'un bail à durée indéterminée auquel il peut être mis fin à tout moment pour le prochain terme d’usage.)

MERCI encore.

j'aurais tendance à appliquer l'article 1738 du code civil sur la reconduction tacite.
Pour la durée du bail renouvelé et les possibilités de le résilier, cf les JP qui sont citées en dessous : Civ. 3ème 12 fév 1985 et 23 juin 1998 aux termes desquelles les stipulations du bail expiré ne peuvent influer sur la durée du bail renouvelé par tacite reconduction qui prend fin au terme fixé par l'usage des lieux, ou Civ 3ème 10 juin 1998 qui juge que le bail tacitement reconduit constituant un nouveau bail ,l'art 57 A de la loi du 23/12/1989 qui permet au preneur d'un bail à usage professionnel de donner congé à tout moment s'applique à un congé donné pendant la période de tacite reconduction.

Article 57 A
Créé par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 36 (JORF 8 juillet 1989).



Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.


Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.


Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.


Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.


Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Génial!! Merci

Enfin c'est sous réserve de vérif quand même