Un coût excessif de chauffage rend l’immeuble impropre à sa destination.

L’isolation absente ou insuffisante rend la maison vendue impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts.

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a réduit les possibilités d’engager la responsabilité décennale du constructeur au cas où la consommation énergétique effective d’un immeuble serait sensiblement supérieure à celle censée être assurée par la réglementation thermique en vigueur, RT 2012 ou RT 2020 à venir.

En effet, ladite Loi a ajouté après l’article reprenant, dans le Code de la construction et de l’habitation, les dispositions de l’article 1792 du Code civil instaurant la garantie décennale du constructeur un article L111-13-1 devenu L123-2 :

« En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article 1792 du Code civil, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à a mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».

Il convient de rappeler que le désordre décennal est celui qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Il engage la responsabilité du constructeur, lequel n’a pas nécessairement la qualité de professionnel, et peut donc être le vendeur, alors qualifié de vendeur-constructeur, et ce pendant 10 ans.

Cette responsabilité l’oblige à indemniser tout le préjudice.

Néanmoins et dans un arrêt du 30 septembre 2021, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer dans le cas d’une maison construite par son propriétaire avec une isolation défectueuse.

Après la vente de la maison, l’acquéreur assigne son vendeur en garantie décennale.

La Cour d’appel de Rennes, lui donne raison, et condamne le vendeur-constructeur, in solidum avec son assureur, à payer à l’acquéreur la somme de 69 188,22 euros au titre de la reprise de l’isolation.

La Cour de cassation a jugé que la Cour d’appel a pu souverainement déduire que l’absence d’isolation à certains endroits, l’isolation insuffisante à d’autres et la pose en vrac ou mal ventilée de la laine de verre rendaient la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qu’elle a constatés, précisant qu’elle a légalement justifié sa décision sans être tenue de procéder à une recherche sur les normes applicables à la date du permis de construire.

Par conséquent, le seul fait d’une consommation énergétique excessive suffit à caractériser un désordre décennal.

La Cour de cassation a par ailleurs pu préciser que la faute reprochée au diagnostiqueur, dont le diagnostic était erroné et qui a donc fourni à l’acquéreur une information erronée sur l’état de l’immeuble lors de la vente, est sans lien avec l’obligation pour le vendeur-constructeur de supporter la charge des travaux de reprise.

Si le vendeur-constructeur, son assureur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier ont été condamné in solidum, c’est seulement dans la limite de 21 000 euros pour ces deux derniers.

Le vendeur, professionnel ou profane, est toujours considéré a priori comme un vendeur-constructeur engageant sa responsabilité décennale pour les ouvrages réalisés, comme son nom l’indique, dans les 10 ans précédant l’apparition du sinistre.

Il est inutile de rappeler qu’un désordre doit être réparé dans son intégralité, et que la reprise d’une isolation défectueuse est bien plus onéreuse que la réalisation ab initio d’une isolation rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Aux dommages et intérêts liés à la reprise de l’isolation, se sont ajoutés 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, en l’espèce manifestement, outre 3 000 euros de préjudice moral.

Cass., 3ème Ch. civ., 30 septembre 2021, N°20-17311.

Cordero Sandra, Avocat.
Barreau de Béziers

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