Garantie loyer impayé, que faut-il savoir ?

En effet, la location d’un bien comporte des risques.

Le locataire en place peut ne plus payer son loyer suite à une perte d’emploi par exemple.

C’est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire.

Ainsi, en souscrivant à une Garantie Loyers Impayés, le bailleur ou propriétaire du bien donné à bail s’assure contre les litiges liés au non-paiement des loyers.

Le fonctionnement de la garantie loyers impayés.

L’assurance loyers impayés ou Garantie Loyers Impayés représente une indemnisation perçue par le propriétaire dans la situation où le locataire ne paierait pas ses loyers.

Elle concerne majoritairement les logements à usage d’habitation, qu’ils soient personnes physiques ou personnes morales. Ce sont généralement des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs oblige le locataire à payer son loyer à la date convenue dans le contrat de bail.

En cas de loyer impayé, le propriétaire dispose de recours pour recouvrer les sommes.

Dans l’intervalle de ce recours, c’est la Garantie Loyers Impayés qui va prendre le relais et rembourser au propriétaire les loyers non versés par le locataire et ce, dès le 1er loyer impayé.

A noter que certains contrats Garantie Loyers Impayés couvrent également d’autres frais, et notamment les honoraires d’avocats et les frais de procédure liés à l’expulsion.

Les avantages de la Garantie Loyers Impayés.

La Garantie Loyers Impayés offre de nombreux avantages pour le bailleur à savoir :

• Le propriétaire est couvert en cas de loyers impayés et ce, peu importe le motif du non-paiement invoqué par le locataire. Cela représente un véritable avantage en comparaison avec le mécanisme de la caution solidaire ;
• Le propriétaire bailleur est indemnisé dès le 1er mois de loyer impayé ;
• Les frais liés à la procédure de recouvrement et d’expulsion sont compris dans la Garantie Loyers Impayés ;
• La Garantie Loyers Impayés est déductible fiscalement. Ainsi, les primes d’assurances sont considérées comme des charges fiscalement déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel.

Attention toutefois, il n’est pas possible de faire appel à un garant et de souscrire en même temps une Garantie Loyers Impayés qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

La seule exception est le cas de locataires étudiants ou apprentis.

Garantie loyer impayé : quelles sont les conditions à respecter ?

Le candidat locataire doit répondre aux critères de l’assurance qui, en principe, impose notamment un contrat à durée indéterminée et un taux d’effort inférieur à un tiers des revenus.

On estime en général qu’un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges et s’il dispose d’un contrat stable.

Attention toutefois, si le locataire est en place depuis au moins 6 mois, dans ce cas, la compagnie d’assurance peut exiger l’absence de défaillance du locataire en place avant de régulariser tout nouveau contrat.

Le locataire doit fournir des pièces justificatives tels que ses bulletins de paie, avis d’imposition et remplir une fiche de renseignements.

C’est ce que les compagnies appellent l’agrément.

De son côté, pour que le contrat d’assurance prenne en charge la défaillance d’un locataire, le bailleur doit respecter certaines obligations.

Le contrat de bail devra d’abord être conforme à la législation en vigueur et le bailleur doit disposer de toutes les garanties sur la solvabilité de son locataire.

Le contrat de bail doit également contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation.

Ceci étant, comme toute autre assurance, le contenu de la garantie des loyers impayés est susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre.

Il convient donc d’étudier les contrats et de vérifier que toutes les garanties souhaitées sont bien présentes avant toute souscription.

La mise en œuvre de la garantie loyer impayé (GLI).

La procédure en cas défaut de paiement du locataire est décrite dans le contrat d’assurance et comporte des étapes qui doivent être scrupuleusement respectées sous peine de déchéance de la garantie.

Dans la majorité des contrats de GLI, en cas d’impayés pendant la durée du contrat, le bailleur ou son représentant par exemple l’administrateur de biens, doit sans délai adresser au locataire un courrier de relance.

Si ce simple courrier de relance ne provoque aucune réaction chez le locataire, le bailleur ou son représentant, par exemple le gestionnaire locatif, doit envoyer une mise en demeure de payer le loyer et les charges courantes.

Si malgré ces démarches, le locataire ne s’exécute toujours pas, le bailleur ou son représentant, doit transmettre à l’assureur, dans le délai imparti contractuellement, une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives.

L’assureur GLI procédera à l’indemnisation du bailleur selon les conditions au contrat.

Bien évidemment, le bailleur doit informer immédiatement l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.