LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Attention, il ne faut pas confondre clause d'indexation et clause d'échelle mobile.
Seule la deuxième est vraiment encadrée pour éviter les excès, car la code de commerce (et avant le décret de 1953) prévoit bien que la révision ne peut varier plus fortement que l'indice INSEE (sauf modifications matérielle des facteurs locaux de commercialité).

Même si elle intervient tous les trois ans, la révision du loyer (L 145-39) a pour base l'indice INSEE.

La clause d'indexation (et non de révision contractuelle) a pour objet :
- de ne pas nécessiter de demande pour la révision,
- éventuellement prévoir une indexation plus régulière que le délai de trois ans.

Il existe encore dans certains baux une clause de révision de loyer prévoyant que le loyer serait révisable dans les conditions prévues par la loi (demande tous les 3 ans).

Là du coup je doute...

Quand je lis mon vieux manuel :

une telle clause (d'échelle mobile) permet une révision plus rapide puisque celle-ci pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart...

Je comprends par là, que cette clause ne produit d'effets que lorsqu'elle fait varier de + ou - 25% en dehors des périodes triennales...

Mais quand je lis ça :

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit que la clause d'échelle mobile ne faisait pas obstacle à la révision triennale prévue à l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, et que l'application annuelle de l'indice du coût de la construction au loyer en cours devait être distinguée de la révision de celui-ci

Alors je comprends qu'indexation et révision sont bien deux choses distinctes !! Mais cette petite précision de la cour de cass me rassure : je n'ai pas dû être la seule à faire la confusion !

Je vous remercie de ces précisions !

Bonsoir,

si j'ai bien compris, la révision du loyer a pour fondement une clause du bail - ce n'est pas le mécanisme légal de la révision qui doit jouer ?

Au titre de la révision contractuelle, qui est tout à fait possible (et qui est d'ailleurs aujourd'hui systématique) il me semble difficile de prévoir deux révisions, une au titre du loyer du bail initial, une au titre de l'augmentation de loyer pour augmentation de la surface.

Je serai tenté de prévoir la révision du loyer à la date anniversaire du bail, sans tenir compte de la date de l'augmentation. Après tout, tant que les parties n'ont pas renoncé à indexer la loyer à une autre date, il n'y a pas de raison de changer (à moins d'y voir un accord tacite).

d'accord mais avouez qu'augmenter le loyer juste avant la révision, c'est appliquer une hausse rapide!
j'ai lu également que la révision contractuelle ne fait pas obstacle à l'application de la révision légale (triennale)...

OK réviser juste après avoir augmenté, ça majore vite les sommes dues mais quelle est la contrepartie de l'augmentation du loyer ?
C'est l'augmentation de la surface, ce n'est pas comme s'il y a avait pas eu de contrepartie.

Maintenant, qu'il n'y ait pas de révision cette année, pas de problème pour moi si les deux parties sont d'accord.
La question ne porte que sur l'indexation de la partie "majorée du loyer" pour la période courant de l'avenant jusqu'à la prochaine date anniversaire du bail.

Que dire si ça n'a pas été prévu ? Par ailleurs, si rien n'a été indiqué, y a t-il eu comme ce devrait être l'usage une renonciation à demander le déplafonnement du loyer sur le fondement de l'augmentation de la surface ?

Cela démontre encore qu'un avenant à un bail commercial est toujours beaucoup plus complexe qu'il n'en a l'air.

Enfin, je reviens sur la question du cumul d'application révision légale et indexation : les deux mécanismes ont (en quelque sorte) les mêmes bases de calcul, ce n'est que la périodicité d'application qui change.
Dès lors, pour le bailleur, si le bail prévoit une indexation annuelle et automatique, le mécanisme de révision légale n'apportera rien, sauf l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui lui permettrait d'augmenter plus fortement le loyer.

merci beaucoup pour ces explications claires et précises