LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Si j'ai bien tout compris, les éléments du dossier sont les suivants :

1/Un preneur donne congé (un congé valable en la forme et au fond).
2/Pendant la période de son préavis, il interrompt le paiement de son loyer, estimant, je suppose que le dépôt de garantie servira à couvrir le restant dû.
3/ Compte tenu de cet état de fait, le bailleur assigne en référé, pour le paiement du loyer.
4/Intervient une transaction entre les parties afin de mettre fin à l'instance et aux termes de laquelle, les parties conviennent librement d'une date de fin de bail (avant celle du congé, j'image) et d'un paiement forfaitaire pour le temps restant à courir, j'imagine encore ...

Il en résulte donc, que le bail est résilié et qu'il n'y a aucune dette de loyer.

Le bailleur a jugé utile de faire pratiquer un état des lieux de sortie. Un état des lieux est certes très utile, mais le preneur n'a aucune obligation de s'y rendre, je ne comprends pas très bien les diligences effectuées par le bailleur pour l'y contraindre, puisqu'il n'existe aucune obligation légale de se rendre à un état des lieux.
Le preneur n'est pas venu suite à la convocation adressée par l'huissier, et alors aucune importance (c'est le cas 9 fois sur 10).
Mais, ce que l'histoire ne nous dit pas, c'est à quelle adresse la convocation a t-elle été envoyée ( la nouvelle ou non) et quid du retour de cette convocation ( non réclamée, NPAI, AR signé ? je n'ose le croire)

Bref, sur place se pose le problème des clefs.

A ce moment, Le bailleur est-il en possession d'une attestation du preneur stipulant avoir rendu les clefs ? OUI OU NON ?
Si la réponse est oui et qu'en outre, la nouvelle adresse de l'ancien locataire est connue, pardon mais, on marche sur la tête

Un congé a été donné et valablement donné, puis une transaction signée entre les parties. Le preneur atteste par écrit avoir rendu les clefs. Le bail est bel et bien résilié. Alors pourquoi ne pas faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte, puisque les clefs ont été perdues ou non restituées, peu importe c'est la parole de l'un contre celle de l'autre.

Cela fait donc 6 mois, que le bailleur attend pour rentrer dans les lieux aux motifs que :

Il y a un risque de violation de domicile ? Mais du domicile de QUI ? de l'ancien locataire qui a quitté les lieux depuis 6 mois, qui a donné valablement congé, qui a signé une transaction qui le rend libre de toute obligation sur le bien anciennement loué, LE BAIL ETANT RESILIE et qui atteste avoir rendu les clefs et qui de sucroît pourra aisément prouver qu'il vit depuis 6 mois à une autre adresse ???

Ah, non aucun risque, alors qui ? PERSONNE.

Le bailleur attend quoi pour reprendre son bien, qu'il se dégrade un peu plus de jour en jour (un local fermé, non chauffé et non aéré depuis 6 mois, là c'est sûr les lieux ne seront pas en bon état d'usage !)

Juridiquement, le bailleur espère quoi ? obtenir une condamnation au paiement d'indemnités d'occupation ? mais sur quel fondement, un bail résilié depuis 6 mois?

Désolée, mais je passe sur les conseils d'assigner en acquisition de clause résolutoire et autres, sur un BAIL RESILIE ça va être difficile Bref .....
Pénétrez dans les lieux sur le fondement d'une saisie conservatoire, mais il n'y a pas de dette locative
Attendre un titre autorisant le bailleur à pénétrer chez lui, alors que le bail est résilié, que le locataire est parti depuis 6 mois qu'il n'y a aucune contestation sur ce point, en qu'en plus il atteste avoir rendu les clefs

Il faut être lucide, et arrêter le massacre, vous ne croyez pas ?
Lorsque vous perdez vos clefs et que vous faites appel à un serrurier, vous ne vous rendez pas coupable d'une violation de domicile !

Le bailleur veut certes arrêter les frais, reprendre le logement et le louer, mais il n'entend pas s'asseoir sur déjà 8 mois de perte de loyers, et sur des dégradations qui semblent aller bien au delà de la caution qu'il ne pourra en tout état de cause conserver sans disposer d'un état des lieux de sortie valide. De plus, le locataire est solvable et il y a une caution solvable également.

"8 mois de perte de loyers", de quoi s'agit-il ? s'ils viennent de la transaction, il faut assigner sur le fondement de la transaction.

Si ce sont des "loyers" postérieurs à la transaction, alors ce ne sont pas des loyers puisque le bail est résilié.
Et ce ne seront surement pas non plus des indemnités d'occupation : quelle occupation ?

Il y a une caution solvable certes, mais elle ne peut pas être tenue de + que le débiteur principal, donc on tourne en rond : encore faut-il qu'il y ait une dette.

Si le bailleur avait déjà repris les lieux - SES lieux, il aurait refait des travaux et aurait déjà reloué !

De plus, si j'étais le preneur et que je demandais à récupérer mon dépôt de garantie, je serais enchantée de voir que l'état des lieux a été fait des mois et des mois après mon départ, puisque je plaiderais la dégradation POSTERIEURE à ma remise de clefs (eh oui, on tourne encore en rond), voire un acharnement du bailleur...

Bref, hormis de dépenser encore des honoraires sans pouvoir jouir de son bien, à quoi sert ce statu quo ?

Si vous cherchez à obtenir une justice totale pour le bailleur, c'est peine perdue. L'urgence est, à mon sens, de limiter les dégâts.

Il faut être lucide, et arrêter le massacre, vous ne croyez pas ?
Lorsque vous perdez vos clefs et que vous faites appel à un serrurier, vous ne vous rendez pas coupable d'une violation de domicile !

Je n'avais pas osé le dire comme ça, mais je l'ai pensé très fort

Bonjour,

Merci pour ces suggestions.

Le bailleur veut certes arrêter les frais, reprendre le logement et le louer, mais il n'entend pas s'asseoir sur déjà 8 mois de perte de loyers, et sur des dégradations qui semblent aller bien au delà de la caution qu'il ne pourra en tout état de cause conserver sans disposer d'un état des lieux de sortie valide. De plus, le locataire est solvable et il y a une caution solvable également.

Nous devions être en train de poster en même temps, puisque je n'ai pas lu votre dernière intervention.

Cela ne fait donc pas 6 mois, mais 8. Et le bailleur n'entend pas s'asseoir sur une perte de 8 mois de loyers.

Mais, ce que semble oublié le bailleur, c'est que son bail est résilié
Tel était bien l'objet de la transaction !

Si nous sommes aux antipodes d'un dossier dans lequel, une violation de domicile aurait pu être invoquée, ce dossier prend une tout autre tournure .... qui risque fort de ne pas plaire au bailleur.

"Je vais me faire l'avocat du diable" (et encore, plutôt petit diablotin).

Le bailleur prétend que seule la remise des clefs vaut fin de bail, et argue ne pas les avoir reçues,créant ainsi un contentieux au sujet des clefs, en se disant peu importe, le locataire est solvable, la caution aussi alors ils paieront .....
Mais, enfin, ils paieront QUOI ? le bail est résilié à la date prévue dans la transaction, puisque l'objectif de ce genre de transaction est bien de se mettre d'accord aimablement sur une date de fin de bail , afin de permettre justement au bailleur de reprendre les lieux le plus vite possible (c'est à dire avant la date légale fixée par le congé que le preneur adonné) Et LA, afin d'éviter une violation de domicile, puisque même si le preneur quitte les lieux pendant le préavis, le bailleur ne peut reprendre les lieux avant l'expiration du préavis, sans l'accord express du preneur.

Le bail est résilié, le bailleur le sait, mais pense que puisque le preneur n'est pas venu à l'état des lieux de sortie, et bien finalement non le bail n'est plus résilié Mais il n'y a aucune obligation légale, non seulement de pratiquer un état des lieux (lorsque le dépôt de garantie est restitué évidemment) et encore moins de s'y rendre.
Même si en pratique, c'est une évidence un état des lieux de sortie doit être pratiqué, mais uniquement afin de justifier une restitution partielle du dépôt de garantie, ou la non restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur conserve donc, depuis 8 mois un dépôt de garantie, sans aucun justificatif, puisque aucun état des lieux n'a été pratiqué, par la seule faute du bailleur, qui ne se satisfait plus de la transaction qu'il a signée !

Pour justifier cette rétention du dépôt de garantie, le bailleur va devoir enfin pratiquer un état des lieux, 10 mois, 12 mois, combien de temps après le départ du preneur !!
Le bailleur va perdre toute crédibilité et le dossier prendre la tournure typique du bailleur qui harcèle son ancien locataire ......
Désolée, mais Le dossier du preneur est facilement "plaidable".

Le bailleur attend une autorisation du juge pour rentrer chez lui ! pardon, mais sur quel fondement juridique ??

"NAZU" a écrit


De plus, si j'étais le preneur et que je demandais à récupérer mon dépôt de garantie, je serais enchantée de voir que l'état des lieux a été fait des mois et des mois après mon départ, puisque je plaiderais la dégradation POSTERIEURE à ma remise de clefs (eh oui, on tourne encore en rond), voire un acharnement du bailleur...


Ah, OUI et encore, je ne m'arrêterai pas là

"NAZU" a écrit


De plus, si j'étais le preneur et que je demandais à récupérer mon dépôt de garantie, je serais enchantée de voir que l'état des lieux a été fait des mois et des mois après mon départ, puisque je plaiderais la dégradation POSTERIEURE à ma remise de clefs (eh oui, on tourne encore en rond), voire un acharnement du bailleur...


Ah, OUI et encore, je ne m'arrêterai pas là

Oui euh bon... pour dire les choses franchement, si j'étais l'avocat du preneur, je plaiderais un super art. 700 et surtout une belle procédure abusive avec intention de nuire évidente !!!!!

Je ne sais pas si je l'obtiendrais, mais je parie qu'à l'audience, le juge ferait passer au bailleur un sale quart d'heure
" Monsieur, je ne comprends pas, que voulez-vous exactement ?"
"Mais Monsieur, le bail est résilié, pourquoi ne rentrez-vous pas chez vous ?"
"Mais Monsieur, la loi de 89 ne doit pas être instrumentalisée pour satisfaire vos envies de faire peser sur votre ANCIEN locataire les frais de travaux du logement !"

J'aimerais être là le jour de l'audience (côté preneur ou spectateur, mais pas côté bailleur )

C'est très exactement ce que je pensais, mais cette fois, c'est moi qui n'ai pas osé l'écrire

C'est très exactement ce que je pensais, mais cette fois, c'est moi qui n'ai pas osé l'écrire

Et si on s'associait ??

Bonjour,

En fait, Nazu et marianne 75, vous voulez dire qu'un preneur qui donne son congé et qui au terme du bail quitte les lieux sans restituer les clés, ne peut plus être considéré comme occupant sans titre, et qu'il ne commet aucune faute susceptible de priver le bailleur de la jouissance de son bien.

Si tel est le cas, la restitution des clés est une simple formalité sans effet juridique, seule comptant le terme du bail, et le bailleur DOIT en ce cas selon vous s'offrir le service d'un serrurier, le remplacement de toutes les serrures, et renoncer tant à faire établir un état des lieux de sortie, puisque reprenant possession des lieux avant qu'il ne soit effectué, le preneur a beau jeu de prétendre que les désordres ont été commis par le bailleur après qu'il a repris la jouissance des lieux, qu'à obtenir la remise en état des dégradations constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée.

C'est vrai qu'alors les locataires ont tort de restituer bêtement leurs clés comme ils le font la plupart du temps, et de se prêter à un état des lieux qui ne peut que desservir leurs intérêts.

En outre, le preneur peut-il vraiment contester l'état des lieux même tardif, alors qu'il est établi par la non restitution des clés (tant qu'il ne la pas prouvée puisque la preuve lui incombe) qu'il est la cause de ce retard, et qu'il pouvait à tout moment et surtout plus tôt, s'il estimait y avoir intérêt, prendre lui-même l'initiative d'un état des lieux de sortie.

Je vous précise quand même que la transaction prévoyait le terme du bail, mais précisait qu'à cette date devait avoir lieu entre les parties tant un état des lieux de sortie contradictoire que la restitution des clés. Si le preneur a payé l'indemnité convenue, il n'a pas respecté les autres clauses de la transaction.

Ce n'est pas ce que je dis.
Il y a la théorie, et puis la pratique...

En théorie :

Selon la JP : le logement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés, et ce moment ne peut être reporté à la date d’établissement du constat des lieux par huissier.
Donc en théorie, sans remise de clefs : indemnités d'occupation.

L'état des lieux doit être dressé au moment de la restitution des clés (L. 1989, art. 3, al. 2), et il est obligatoire si le bailleur entend exiger du preneur qu'il prenne en charge des travaux.

En pratique :

Le preneur affirme qu'il a déjà procédé à la remise des clefs. C'est un fait juridique qui se prouve donc par tous moyens. Or donc, ses "moyens" ont déjà réussi à convaincre un premier juge. Pourquoi pas un 2ème ? Il reste toujours possible d'essayer de convaincre le juge du contraire, mais c'est parole de l'un...

Si l'on suppose que le bailleur réussira à faire infirmer le jugement, alors il ne recevra pas, au titre du délai passé depuis la résiliation, des "loyers" mais des indemnités d'occupation. Et - sauf erreur de ma part (ou clause contraire ?) - ces indemnités ne seront pas égales au loyer, et le juge les appréciera souverainement.

Si j'étais l'avocat du bailleur, eu égard aux éléments connus du dossier, je lui conseillerais peut-être de "laisser tomber" la (les) procédure(s), et pourquoi pas, d'avertir le preneur que je ferai procéder à un état des lieux tel jour, et de faire venir un serrurier avec l'huissier (à qui il serait bon de montrer le jugement avec aveu judiciaire de la remise des clefs, ce qui démontre l'absence de violation de domicile).

Soit le preneur vient, soit il ne vient pas, peu importe.

Le bailleur garde le dépôt de garantie. Ce sera alors au preneur de demander au tribunal la restitution du dépôt, et le bailleur fera valoir ses arguments. Au pire, il devra restituer le dépôt. Mais au moins il aura repris son bien une fois pour toutes.

Je ne dis absolument pas que le preneur "DOIT" faire comme ci ou comme ça. Certainement pas. Il fait ce qu'il veut. Je dis juste que j'envisage ce qui se passera si d'autres juges valident la prétendue restitution des clefs, et ce ne sera pas beau pour le bailleur.

MAIS rien ne dit qu'il n'obtiendra pas gain de cause, des indemnités d'occupation, la non-restitution du dépôt, etc... Qui sait ce que le juge décidera ?? certainement pas moi. Je fais juste un bilan gains potentiel / pertes potentielles (dans lesquelles il faut inclure le coût des procédures + le gain manqué constitué des véritables loyers que le bailleur aurait déjà pu obtenir d'un nouveau preneur).

Après, le bailleur fait comme il veut, et a tout à fait le "droit" de tenter sa chance.