LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,
Une SARL est propriétaire d'un bien immobilier, mis à disposition gratuitement au profit d'un tiers.
La SARL ne perçoit aucun revenu foncier. Elle n'a aucune autre activité commerciale.
Risque-t-elle une taxation d'office sur la base de la valeur locative?
Une transformation en SCI pourrait elle régler le problème?
Merci de votre aide. Toutes les pistes sont les bienvenues!

Bonjour,

A priori, non. Le commodat est un mode de gestion prévu de façon expresse par le code civil et qui n'a fiscalement rien de suspect (à la limite je préfère même ça à une location mais avec un loyer totalement sous-dimensionné par rapport à la valeur locative !).

Maintenant, en supposant le contraire, je ne vois pas en quoi transformer en SCI résoudra le problème : ledit problème est fiscal, donc indépendant de la forme juridique.

Votre SARL, elle a d'autres activités que la seule gestion de l'immeuble au moyen d'un commodat, j'espère ?

Bonjour,

Je ne partage absolument pas l'avis de VincentB.

Je suppose que la SARL est assujettie à l'IS. En ce cas, selon l'administration (et, au demeurant, également une jurisprudence bien établie), une telle société est réputée chercher à faire du profit, et le fait de ne pas percevoir de loyer est regardé comme un acte anormal de gestion.

La société peut donc se voit assujettie à l'impôt à raison des loyers non perçus.

Le fait de transformer la SARL en SCI peut régler ce pb, car la SCI, soumise à l'impôt sur le revenu, n'est pas soumise à cette même exigence de profit et n'est redevable d'aucun impôt en cas de non location du bien.

Cela étant, la transformation d'une SARL en SCI entraîne des conséquences importantes, d'un point de vue fiscal, et en premier lieu l'imposition immédiate de l'éventuelle plus-value sur le bien immobilier.

Je en vois pas pourquoi vous affirmez ne pas être d'accord avec moi : nos deux positions ne sont nullement incompatibles.

Le commodat n'est pas en soi un acte anormal de gestion : il est tout à fait possible de consentir valablement un commodat comme mode de gestion d'un bien immobilier quel que soit la forme sociale ou le régime fiscal.

Je suis d'accord sur les conséquences dans le cas particulier où la SARL n'aurait aucune autre activité que la mise à disposition de cet immeuble puisqu'elle ne ferait alors plus aucun profit, ce qui est effectivement incompatible avec sa nature. C'est justement la raison pour laquelle je terminais mon message en précisant bien que j'espérais qu'on n'était pas en une telle situation...

Je pense que vous êtes parti du principe que la SARL n'avait pas d'autre activité que la gestion de cet immeuble. J'ai par principe écarté cette idée (une SARL qui aurait comme seule activité la gestion immobilière, euh...) et suis parti du postulat inverse à savoir que nous avons une SARL qui a une activité éco (qui ne nous est pas précisée) et qui est par ailleurs proprio d'un immeuble sur lequel elle a consenti un commodat.

Bonjour,

Je prends bonne note de vos observations.

Je comprends néanmoins du descriptif des faits de Sofydjan que la SARL n'a pas d'autre activité que la détention d'un bien immobilier.

Cela peut paraitre bizarre, il est vrai que l'hypothèse est rare, mais elle peut sans doute se rencontrer, notamment dans le cas où la société avait d'abord vocation à faire de la location en meublée (activité assililée fiscalement à une activité commerciale, et donc déconseillée par le biais d'une SCI). Je comprends que, pour des raisons non précisées, ce bien immobilier n'est plus loué, mais mis gratuitement à la disposition d'un tiers.

Les conséquences fiscales sont alors celles que j'ai décrites.

Je précise d'ailleurs que de telles conséquences s'appliqueraient, alors même que la SARL aurait par ailleurs d'autres activités. Le fait, même si ce n'est qu'accessoire pour elle, de renoncer à percevoir à un revenu sur l'un de ses actif constitue un acte anormal de gestion qui entraîne la réintégration, dans son revenu imposable, des revenus non perçus.

Cela ne signifie pas que le contrat de commodat (à supposer effectivement que l'on soit dans cette hypothèse) ne soit pas valable juridiquement. Le fisc en tire simplement des conséquences : selon lui une société n'a pas le droit de faire de libéralités, que ce soit à un associé ou à un tiers.

Dit comme ça on est d'accord.

S'agissant du commodat consenti par une SARL, il est habituellement validé lorsque la société cherche à consentir un avantage à une filiale par exemple ; la société prêteuse a donc un intérêt à l'opération qui n'est alors pas suspecte. C'est le cas que je rencontre habituellement.

Si on ne peut déceler cet intérêt pour la société prêteuse, en revanche on va avoir des problèmes ; outre le risque fiscal on aura aussi un risque juridique car l'opération caractérise souvent un abus de biens sociaux.

Je vous remercie pour vos réponses pertinentes.
Vous évoquez l'imposition immédiate en cas de plus value sur le bien immobilier ( hypothèse de transformation de la SARL en SCI).
Parlez-vous de la plus value en cas de revente par la SCI ou au moment de la transformation de la SARL en SCI ?
Merci pour vos précisions.

Bonjour,

Il s'agit de l'imposition de la plus-value latente au moment de la transformation.

La société sortant du régime des BIC (qui est un régime professionnel) pour rentrer dans celui des revenus fonciers (qui est un régime patrimonial), elle est réputée, d'un point de vue fiscal, avoir stopé son activité professionnelle, ce qui rend en principe immédiatement taxable les plus-values latentes.

compris! merci beaucoup de votre aide.