LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

bonjour,
mon client a signé un bail au 1er avril 2006 avec révision annuelle du loyer selon indice insee, donc première revision prévue en avril 2007, or en fevrier 2007, il signe un avenant prevoyant une augmentation de loyer suite à l'augmentation de la surface louée; question, au 1er avril 2007 dois je appliquer la révision annuelle prévue dans le bail initial et cela sur le nouveau loyer prévu dans l'avenant ou dois je compter un an à partir de l'avenant? sachant que ledit avenant parle de l'augmentation du loyer mais pas de sa revision.
merci

Bonjour Potok,

Je crois qu'en matière de baux commerciaux, la révision annuelle n'est pas possible (triennale seulement), sauf quand l'indice retenu a eu pour effet de faire évoluer le loyer de + ou - 25% il me semble.

Attends je vérifie

oui c'est bien ça, L145-38 et L145-39

en fait, l'article L145-39 permet de demander une revision judiciaire si par le jeu de la clause d'indexation, le loyer a augmenté de plus ou moins un quart.
c'est un frein en fait, mais ça ne me dit pas si je peux appliquer la revision sur un loyer qui a été augmenté deux mois avant, a priori oui, c'est une nouvelle fixation contractuelle du loyer de base, et le maxi d'augmentation est 25% en plus ou moins, du moins je crois

Je ne le comprends pas comme ça, pour moi le principe c'est pas de révision en dehors des périodes triennales, sauf si le bail contient une clause d'échelle mobile, auquel cas il faut que l'indice ait augmenté d'au moins 25% pour pouvoir la mettre en oeuvre.

Si on pouvait avoir un autre avis....

d'accord avec toi pour le fait que c'est la revision triennale qui s'applique sauf en presence d'une autre clause mais pour l'histoire des 25 %...

tu as raison:
help!

je suis allée sur le site inforeg (CCI Paris) qui dit également qu'en cas de variation de plus de 25%, les parties peuvent demander la revision judiciaire...alors il semblerait que ce soit bien ça?

Oui de mémoire... je ne fais plus de baux commerciaux mais il me semble bien

Bonsoir,

si j'ai bien compris, la révision du loyer a pour fondement une clause du bail - ce n'est pas le mécanisme légal de la révision qui doit jouer ?

Au titre de la révision contractuelle, qui est tout à fait possible (et qui est d'ailleurs aujourd'hui systématique) il me semble difficile de prévoir deux révisions, une au titre du loyer du bail initial, une au titre de l'augmentation de loyer pour augmentation de la surface.

Je serai tenté de prévoir la révision du loyer à la date anniversaire du bail, sans tenir compte de la date de l'augmentation. Après tout, tant que les parties n'ont pas renoncé à indexer la loyer à une autre date, il n'y a pas de raison de changer (à moins d'y voir un accord tacite).

De ce que je me rappelle, l'indexation contractuelle est possible, mais elle est strictement encadrée. En effet, ce que l'article L145-39 appelle une "clause d'échelle mobile", c'est bien une indexation, mais celle-ci n'est possible que dans le cadre défini par ledit article.

Il est courant de voir des baux commerciaux rédigés à la façon des baux d'habitation, c'est à dire avec une révision basée sur l'indice INSEE du coût de la construction, à la date anniversaire. Je me rappelle avoir vu un contentieux à ce sujet, et il me semble bien que le bailleur ne peut mettre en oeuvre cette clause (l'indice INSEE n'augmentant pas fort heureusement de 25% l'an).