Auparavant, le délai de prescription en matière de baux d’habitation était de 5 ans quel que soit la demande. Ce délai continu à régir les baux d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, soit avant le 27 mars 2014.
Les nouvelles dispositions applicables aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR sont :
toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans (et non plus 5) à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. [1] ;
le locataire occupant un logement dans une zone tendue (zone déterminée par décret concernant certaines agglomérations de plus de 50.000 habitants) bénéficie d’un délai de préavis réduit de trois à un mois quand il notifie son congé.
le juge saisi d’une action fondée sur des impayés de loyers pourra accorder, par dérogation aux dispositions de l’article 1244-1 du Code civil, des délais de paiement au locataire pouvant aller jusqu’à 3 ans ! [2]
Des dispositions sont, par ailleurs, applicables à tous les baux, nouveaux et baux en cours : ils touchent le délai d’action.
Ainsi, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite 1 an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. De surcroît, la loi dispose que le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause de révision pour l’année écoulée !
Mais encore, la révision de loyer prendra effet à compter de la demande du bailleur, c’est la fin de des délais de prescription et de la rétroactivité en la matière !
La loi ALUR prévoit également que l’obligation d’installer un détecteur de fumée normalisé dans le logement ne pèse plus sur l’occupant du logement mais incombe au propriétaire (bailleur) de l’immeuble qui doit s’assurer du bon fonctionnement de ce dispositif.
Il sera ici rappelé que les détecteurs de fumée doivent impérativement être installés dans les parties privatives des bâtiments d’habitation avant le 08 mars 2015.
Le législateur a sans doute craint que les bailleurs ne partent en fumée….
Pour en finir, à compter du 1er janvier 2015, le bailleur est également tenu de transmettre au locataire, à sa demande, un récapitulatif des charges par voie postale ou électronique, sans frais pour le locataire.
Les bailleurs peuvent toutefois se rassurer en pensant que l’instigateur de cette loi a disparu des responsabilités avant eux !
