I. L’établissement du bail
Si en des temps lointains il suffisait de rédiger un bail sur un morceau de papier, en indiquant les noms et prénoms des parties, l’adresse des lieux et le montant du loyer, le tout assorti d’un état des lieux plus ou moins détaillé et d’un chèque de caution équivalant à deux moi de loyers, l’évolution législative de ces dernières années a transformé cette action en l’établissement d’un dossier complet, fourni, comportant des mentions obligatoires, insérant d’autres mentions.
- La rédaction du bail
Il convient de souligner en tout premier lieu que sont concernés par la présente réglementation les baux d’habitations privés, non-mixtes et non meublés et ne faisant pas l’objet d’une convention.
Depuis la mise en place de la loi ALUR, les obligations du futur bailleur se sont renforcées.
En effet, si le bail peut toujours encore être réalisé sous seing privé, rien n’interdit ni n’oblige de faire appel à un professionnel, que ce soit un avocat, un notaire ou encore un agent immobilier, il est néanmoins recommandé de faire appel à un professionnel du droit, un acte mal rédigé, ou ne comportant pas les mentions imposées par la loi, ou non accompagné des documents obligatoires peut valoir de sérieux désagréments au bailleur.
En effet, il faut que le bail comporte, les noms et adresse du propriétaire et du locataire, l’adresse du logement, la nature de la location (type de biens, étage, nombre de pièces) date de prise d’effet du bail et sa durée, montant du loyer, du dépôt de garantie, la surface habitable, la destination des lieux, les garanties et les clauses résolutoires et de solidarité.
Il est à noter que la surface habitable, dont l’indication dans le bail est devenue obligatoire du fait de la loi dite « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015, tout nouveau contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement. Une erreur de mesurage de plus de 5 % peut entrainer une baisse de loyer.
La superficie habitable telle que définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Par ailleurs, désormais toutes les clauses se trouvant dans un bail locatif doivent correspondre à celles autorisée par la loi ALUR.
Toute clause non prévue par les textes sera considérée comme abusive et donc nulle et non avenue.
Enfin, si le logement à louer se situe à Paris, il convient de mentionner le montant du loyer de référence ainsi que celui de référence majorée ainsi que le montant et la date de versement du dernier loyer, tout comme le bailleur doit préciser s’il a procédé à une révision du loyer.
- L’éventuelle caution
il convient en tout premier lieu de rappeler que le bailleur ne peut cumuler une assurance de garantie des loyers et une caution solidaire.
L’acte de cautionnement est à rédiger avec d’extrêmes précautions, le moindre mot ou la moindre mention oubliée entrainant une nullité de l’acte de cautionnement.
Pire encore, la cour d’appel de Montpellier estime que l’acte de cautionnement est nul si le bailleur a omis de remettre un exemplaire du bail signé à la caution.
« Or, en l’état de la contestation de la caution force est de constater que le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve du respect de l’obligation légale qui lui est faite, est en l’espèce défaillant à la rapporter. Il lui appartenait de remettre une copie du bail à la caution, et si celle-ci ne peut être physiquement présente à la signature du bail, au besoin à titre probatoire par lettre recommandée avec avis de réception, ce qu’il n’a pas fait.
Dès lors, il ne saurait se prévaloir d’un engagement de la caution, dont la validité n’est pas parfaite, faute d’une remise certaine d’un exemplaire du bail à la caution. »
(Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 18 décembre 2012 N°11/06332)
D’autre part, il convient également de rappeler que la loi ALUR considère que toute location comportant plus d’une personne comme une colocation, il conviendra d’y prendre garde si les locataires fournissent une caution solidaire, la rédaction de l’acte de cautionnement étant différente lorsque le bail comporte des colocataires.
II. Les documents annexes obligatoires
a) Le dossier des diagnostics techniques
Il faut d’abord remettre le dossier de diagnostiques techniques
Le bailleur doit fournir au locataire l’ensemble des diagnostics suivants :
Il est rappelé que la date de validité des diagnostics à fournir s’apprécie à la date de la signature des contrats (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 2 octobre 2014, 13/06982).
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est prévu par l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation visant à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment existe depuis le 1er juillet 2007.
Ce texte s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert hormis bien entendu les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, artisanal, les lieux de culte...
Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel agréé et doit être annexé à toute location à usage de résidence principale destinée à être occupée plus de 4 mois par année.
Cette obligation de fournir un DPE s’applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d’assurance etc) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), et ceci quel que soit le régime de la location (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers).
Il convient cependant de noter que cette obligation ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux maisons de retraite.
Le diagnostic de performance énergétique indique : les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ; l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ; l’évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée générée ; l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ; lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière.
Ce diagnostic est valable 10 ans et sa validité s‘apprécie également au jour de la signature du contrat de bail.
Attention, son absence peut entraîner des conséquences du types dommages et intérêts ou baisse du loyer. En effet si le locataire peut démontrer que l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique lui a causé un préjudice, le juge peut ordonner une baisse du loyer. Il convient à ce titre, de se référer à contrario à un arrêt récent de la cour d’appel de Montpellier qui rejette la demande de baisse de loyer en l’absence de communication dudit, le demandeur n’ayant pas justifiée d’un préjudice.
« Attendu que Monsieur X A fait état de désordres affectant les lieux loués mais qu’il ne produit aucun élément probant de nature à corroborer ses affirmations, qu’en vertu des dispositions de la loi du 12 juillet 2010, le diagnostic énergétique présente une valeur d’information mais que le locataire ne peut pas s’en prévaloir à l’encontre du bailleur, sauf à justifier d’un préjudice particulier résultant de cette absence de communication, que Monsieur X A ne justifie d’aucun préjudice »
(Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 9 juin 2016 n° 2016/310)
Attention également à une éventuelle « correction » de la date du diagnostic pour proroger sa validité, il s’agit d’une infraction pénale qui relève du faux et de l’usage de faux.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CRP)
Seuls sont concernés les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Ce diagnostic, qui doit être effectué par un professionnel agréé, est valable 6 ans.
Il convient de se souvenir que l’absence de ce diagnostic engage la responsabilité du bailleur.
En effet depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb est imposé par l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique.
Ce constat doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation construit avant le 1 janvier 1949. A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence et si le bailleur se fait assister d’un mandataire, ce dernier peut également se voir condamner.
En effet : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage de l’habitation ; que cette obligation de sécurité incombe au bailleur autant qu’à son mandataire, dès lors que ce dernier est contractuellement en charge de la gestion de l’immeuble ; qu’en déboutant la partie civile de sa demande de dommages-intérêts au motif que le mandat de gestion exercé par les prévenus n’entraîne pas le transfert des obligations contractuelles et légales incombant au propriétaire des lieux, la cour d’appel a violé les dispositions susvisées » (Cour de cassation, Chambre criminelle, 6 décembre 2016, 15-84.036)
Ce diagnostic doit comporter en annexe une notice d’information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP), le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’établir un nouveau constat.
Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire) par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation. Le constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb du bien objet du constat et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, est supérieure ou égale à un seuil admis.
La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.
Il convient également de rappeler que le plomb, s’il est diagnostiqué, il doit être confiné et des travaux doivent être réalisés en vu de la suppression du risque.
- Une copie de l’état d’amiante
Là aussi, le diagnostic doit être fait par un professionnel agréé.
S’il y a de l’amiante, le diagnostic est valable 3 ans, par contre, s’il n’y en a pas, le diagnostic à une durée de validité illimitée.
L’absence de ce diagnostic peut faire encourir une amende de 1500 euros
b) Les autres documents pouvant être obligatoires
Depuis le 1er juin 2006 si le bien est loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité, l’article L.125-5.I du Code de l’environnement dispose que le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques établi par le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE.
Il convient ainsi de se renseigner auprès des autorités locales pour vérifier si ce diagnostic est obligatoire.
Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit. Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble loué est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus. L’obligation de fournir l’état des risques concerne les contrats de location écrits et s’applique aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement au 1er juin 2006. Par ailleurs, le bailleur doit également informer le locataire sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le bailleur en a été lui-même informé. Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique (pour connaître les risques dans ma commune) : cette information est matérialisée par une déclaration sur papier libre annexée au contrat de location. En cas de non-respect par le bailleur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer ou la résolution du contrat de location. L’obligation de fournir l’état des risques est applicable aux nouveaux.
c) La notice d’information
Une notice d’information, dont le contenu figure dans un arrêté du 29 mai 2015 reprenant les droits et obligations des deux parties ainsi que leurs voies de conciliation et de recours en cas de litiges doit obligatoirement être annexée au bail
d) Les modifications prévues dans un avenir proche
Sont entrés en vigueur courant 2016, les décrets intégrant les états des installations intérieures d’électricité et de gaz au dossier de diagnostic technique (DDT) pour la location.
Leurs dispositions seront applicables :
pour les logements en immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1/1/1975 > à tous les contrats de location à usage d’habitation principale signés à compter du 1er juillet 2017
pour les autres logements > à tous les contrats de location à usage d’habitation principale (parties privatives) signés à compter du 1er janvier 2018.
Il en résulte qu’il convient, plus que jamais, de rédiger avec la plus grande prudence, les baux d’habitation.
Bien entendu, il convient de rajouter à tout cela, un état des lieux.