La délivrance d’un « commandement »
Le texte de l’article L. 145-1 du Code de commerce prévoit que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Si le texte impose la délivrance d’un « commandement », il ne précise toutefois pas la forme qu’il doit prendre.
C’est ainsi que certains bailleurs ont pu penser que la mise en œuvre de la clause résolutoire pouvait se faire par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.
Récemment, la Cour de cassation a sanctionné cette pratique (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 n° 16-10.583).
Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, une cour d’appel avait fait droit à la demande du bailleur en constatation de la résiliation du bail pour mise en œuvre de la clause résolutoire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur au locataire.
En effet, la cour d’appel estimait que la lettre recommandée valant sommation de payer adressée par le bailleur remplissait les conditions légales puisque cette lettre valant sommation de payer détaillait la dette et rappelait au locataire le délai légal d’un mois pour régulariser la situation.
Pour la cour d’appel, cette lettre recommandée valant sommation constituait « une interpellation suffisante du débiteur ».
La nécessaire intervention d’un huissier
Ce n’est pas de l’avis de la Cour de cassation laquelle censure la décision de la cour d’appel rappelant fermement que « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire » (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 n° 16-10.583).
En clair, seul un acte d’huissier permet la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Une solution adaptée à la « gravité » de la situation
Cette solution est logique en ce qu’elle est adaptée à la « gravité » de la situation : le commandement emporte de lourdes conséquences en ce qu’il est un préalable à la résiliation du bail, la formalité de l’acte d’huissier permet d’attirer tout particulièrement l’attention du locataire sur la situation et ses conséquences.
Un locataire doit donc faire preuve d’une particulière vigilance lorsqu’il reçoit un commandement par huissier, celui-ci pouvant être la première étape d’une résiliation de plein droit de son bail commercial …
Discussion en cours :
Bonjour,
Mon bailleur par voie d’huissier me somme d’avoir a exécuter les clauses et conditions du bail. L’huissier indique dans "les faits reprochés" que j’exerce une activité de "Restaurant" de part la présence d’une terrasse devant le local commercial. Je suis propriétaire d’un fond de commerce "sandwicherie" et tous les différents propriétaires y compris moi-même, depuis 1999, demandons chaque année à la municipalité une AOT afin de mettre à disposition des tables et des chaises à la clientèle. Nous n’avons jamais dressé ou fait de service à table. Comment l’huissier peut-il interprété la présence de tables et de chaises pour définir une activité commerciale ? ( exemple des glaciers, boulangeries, snack mettent des tables et des chaises à disposition de leur clientèle sans pour autant être des restaurants !!). Mon bailleur connait bien notre activité de sandwicherie puisqu’il y venu manger, il s’est très bien que nous ne faisons pas restaurant et que cette terrasse existe depuis plus de 20 ans. Cette sommation est une réponse de sa part, car nous avons saisi le tribunal, car il a loué le local voisin à une activité similaire à la notre, alors que nous avons une clause dans le bail, indiquant qu’il s’interdisait d’exploiter directement ou indirectement une activité similaire (ce local était un salon de coiffure qui est parti en liquidation, le bailleur n’arrivait pas à trouver preneur !!) Comment remettre en question le constat ou plutôt l’interprétation de l’huissier et invoqué la mauvaise foi de notre bailleur.... mon loyer est de 400 euros et celui du local voisin 1300 euros, on comprend vite sa motivation et son choix !!
Merci pour vos articles et pour vos éventuelles conseils.
Laurent