I. Principe général de répartition des charges.
Distinction entre charges générales et charges spéciales.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que les charges de copropriété sont divisées en deux catégories auxquelles sont attachées deux modes de répartition :
- Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété.
- Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs (exemple : ascenseur, chauffage collectif). Elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot [1].
Répartition selon l’utilité pour chaque lot.
La répartition des charges spéciales repose sur le critère de l’utilité objective. Un copropriétaire ne doit payer que pour les services et équipements dont il peut bénéficier. Par conséquent, un lot situé en rez-de-chaussée peut être exempté des charges d’ascenseur s’il n’y a pas accès. Ou bien, lorsque le règlement interdit le lavage des voitures au parking, les copropriétaires de ces lots ne sont pas tenus d’acquitter les charges d’eau froide du parking.
Cependant, le fait qu’un copropriétaire refuse d’utiliser un service est inopérant. Il devra tout de même s’acquitter de sa quote-part.
L’utilité des éléments d’équipement commun ou des services collectifs peut être sujette à interprétation. Les critères pour apprécier cette utilité ne sont fixés ni par la loi ni par le décret. En pratique, elles sont donc fort diverses et il faut donc se référer à la jurisprudence.
Quelques exemples d’éléments d’équipements communs :
- Charges relatives à l’antenne (inutile pour les lots à usage de parking),
- L’ascenseur,
- Chauffage : en application du critère de l’utilité objective, aucune dispense des charges de chauffage n’est possible au motif du non-raccordement de l’installation.
Quelques exemples de service collectifs :
- L’eau froide,
- Les systèmes de sécurité mais pas le gardiennage.
II. Les erreurs fréquentes et leurs conséquences.
En premier lieu, le syndic doit appliquer la répartition prévue au règlement de copropriété sous réserve que ses clauses ne soient pas contraires à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, il arrive fréquemment que certaines clauses soient non-conformes.
Par exemple :
- Une clause prévoyant une répartition égale des charges entre tous les copropriétaires, sans tenir compte des tantièmes ou de l’utilité, peut être jugée abusive. Par exemple, une clause répartissant les charges d’ascenseur par parts égales ou en fonction des tantièmes généraux pour des lots situés à des étages différents serait nulle.
- Une exonération injustifiée de charges pour certains lots peut être contestée par les autres copropriétaires.
- La clause qui prévoit une majoration des charges d’ascenseur au seul motif de l’utilisation du lot à un autre usage que l’habitation est illégale.
- Enfin, il arrive que la clause soit légale mais qu’elle aboutisse à un calcul injuste ou disproportionné. Dans cette hypothèse, il est possible de solliciter du juge l’établissement d’une nouvelle grille de répartition.
III. Agir face à une répartition contestable.
Démarches amiables : il est recommandé de prendre attache avec votre syndic si vous avez un doute quant à la légalité de la répartition des charges. Il est également possible d’aborder le sujet en assemblée générale afin de déterminer les actions à mener pour corriger une répartition incorrecte.
Action en justice : si les démarches amiables ne fonctionnent pas, il faudra engager une action en justice visant à annuler une clause illégale ou à modifier la répartition des charges.
La répartition des charges peut être modifiée de trois façons : soit par l’assemblée générale [2], soit par le juge, par le biais d’une action en révision [3], soit par une action en nullité lorsque les critères légaux de détermination des charges n’ont pas été respectés [4].
Il est primordial pour les copropriétaires de vérifier si la clé de répartition qui leur est appliquée est juste et/ou si mode de calcul utilisé est conforme à la catégorie de charges. A défaut, une demande (amiable ou judiciaire) de remboursement des sommes versées en trop sera justifiée.
