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Loi PINEL : la fin de la liberté de répartition des charges entre les parties dans les baux commerciaux.

Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite PINEL a mis un terme à la liberté contractuelle absolue qui régissait depuis les années 50 la répartition des charges entre le bailleur et le locataire à un bail commercial.

Aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, taxes, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Le principe de la liberté des parties était la règle et il était donc très fréquent que le contrat de bail mette l’essentiel de ces dépenses à la charge du preneur, y compris des charges normalement imputables au propriétaire des locaux.

Cela donnait souvent lieu à des difficultés d’interprétation des clauses et un important contentieux devant les tribunaux.

L’objectif de transparence de la loi PINEL est de protéger les locataires. Le décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 précise désormais la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être imputés au locataire.

Liste des dépenses qui ne peuvent plus être mises à la charge du preneur (Article R 145-35 du Code de commerce) :

  • Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des murs de soutènement et de clôture) ainsi que le cas échéant les honoraires liés à ces travaux ;
  • Le coût des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier (centre commercial ou immeuble de bureaux), des charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toute clause du bail mettant à la charge du locataire l’une ou plusieurs des charges ci-dessus sera réputée non écrite et donc inopposable. Attention, ces nouvelles interdictions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 4 novembre 2014.

En revanche, la taxe foncière et les taxes additionnelles à celle-ci, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent toujours être imputés au locataire.

La loi PINEL a souhaité également améliorer la prévisibilité des dépenses auxquelles le preneur devra faire face. Les baux commerciaux doivent désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. Le bailleur, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, devra communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois dernières années précédentes ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois ans, assorti d’un budget provisionnel.
Ces documents doivent être communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Ces nouvelles obligations, très contraignantes pour les bailleurs, assurent un meilleur équilibre entre les parties mais risquent de générer un nouveau contentieux...

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Vos commentaires

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  • Le 10 mai 2016 à 20:26 , par mangard ex commerçant bretagne
    répartition des charges locataire et propriétaire

    ils doivent etre très très clairement indiquées la liste des charges du bailleur et du locataire incroyable de voir des baux fait à la va vite et loin du concret depuis 1988 que je loue un local commercial (bar.tabac journaux et habitation au dessus ,tous les 3 ans changement de locataire et il faut voir l’état des lieux ...épouvantable et qui règle les travaux ???il faut venir voir sur le terrain ....des lois faites par des nuls qui ne connaissent rien dans tous les domaines (bla bla) LA LOI PINEL
    pas un cadeau....................salutations distinguées

  • Le 10 juin 2015 à 16:42 , par Gilles LAOT - D’ABORD SIMPLE - Conseil en accessibilité dans les ERP
    Quid des travaux de mise en accessibilité des ERP ?

    Bonjour,

    Doit-on comprendre que dans le cas d’une mise en accessibilité d’un établissement recevant du public (imposé par la Loi de février 2005) ::
    * l’élargissement d’une porte dans un mur porteur serait à la charge du bailleur, mais que l’élargissement d’une porte dans une cloison séparative serait à la charge du preneur ?

    Par ailleurs et à titre d’exemples :
    * la création d’une rampe d’accès pour personnes utilisant un fauteuil roulant, la modification d’un ascenseur ou l’installation d’un élévateur sont-ils considérés comme des "gros travaux" ? Ceux sont des cas de travaux parfois très onéreux qui remettent en cause la conformité du bien loué par rapport à sa destination (ERP) et qui ne sont pas clairement repris dans l’article 606 du CC.

    Merci de votre réponse.