Champs de la TLV et de la THLV.
La TLV s’applique de plein droit dans les communes de 28 unités urbaines, identifiées par un décret du 10 mai 2013 (modifié en 2015). Ces 28 « agglomérations » sont considérées comme des zones « tendues », où l’offre de logements est insuffisante pour répondre aux besoins de logements.
C’est dans ces mêmes unités urbaines que s’appliquent les décrets annuels de blocage des loyers de relocation et de renouvellement.
Dans les presque 1.500 communes concernées, la TLV frappe les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. « Son taux est fixé à 12,5 % [de la valeur locative] la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième » (article 232 du Code général des impôts).
Dans les autres communes du territoire, là où la TLV n’est pas applicable, la commune ou, dans certains cas, l’intercommunalité, peut décider d’« assujettir à la taxe d’habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. » (article 1407 bis du Code général des impôts).
A la différence de la taxe sur les logements vacants, aucun taux national n’est imposé dans le cadre de la THLV, puisque le propriétaire se voit simplement appliquer le taux de taxe d’habitation voté par la commune pour tous les logements habités sur son territoire.
Comment réclamer le dégrèvement d’une imposition abusive ?
Il résulte des dispositions ci-dessus que l’assujettissement est abusif si la vacance a duré moins de deux ans (THLV) ou d’un an (TLV).
Même au-delà de ces durées, l’impôt n’est pas non plus dû « en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable » (article 232 du CGI concernant la TLV, applicable par renvoi à la THLV).
Évidemment, le fisc ne peut s’affranchir du droit. Un dégrèvement devra donc être accordé si le propriétaire est assujetti à tort. Cependant, la démarche de l’administration a pour effet de renverser la charge de la preuve ; ce sera au propriétaire d’apporter des pièces justificatives pour échapper à l’impôt.
Le cas échéant, il convient donc de formuler une réclamation auprès du centre des impôts ayant établi l’avis d’imposition (cordonnées figurant dans l’avis d’impôt) en :
demandant le dégrèvement total de l’impôt réclamé ;
joignant l’avis d’imposition litigieux ;
énonçant les motifs pour lesquels le dégrèvement est demandé ;
joignant les pièces sur lesquelles s’appuie la demande ;
signant la réclamation ;
en demandant expressément le sursis au paiement de cet impôt (sursis qui est de droit jusqu’à la décision finale de l’administration ou du tribunal, sauf paiement de majorations de retard en cas de décision négative pour le propriétaire).
Précisons que la réclamation peut être effectuée, au choix :
sur papier libre adressé en lettre recommandée avec accusé de réception ;
par déclaration verbale au service des impôts compétent contre remise d’un exemplaire de la fiche de visite ;
ou par internet sur le site « impots.gouv.fr » à partir de l’espace personnel du contribuable.
Sur le fond, et suivant les cas, il s’agit d’établir que la vacance n’a pas duré assez longtemps pour qu’une TLV ou une THLV soit perçue, ou bien que cette vacance s’est prolongée malgré des démarches actives en vue de louer le bien considéré.
Dans le premier cas, les propriétaires pourront joindre à leur réclamation, par exemple :
la dernière quittance de loyer du locataire ;
l’état des lieux de sortie ;
le justificatif de paiement de la taxe d’habitation par le dernier locataire.
Dans le second cas, il s’agira de joindre, par exemple :
la copie d’annonces de location publiées sur tous supports ;
l’existence d’un mandat de gestion confié à une agence immobilière ;
une attestation par l’agence immobilière des démarches entreprises.
Attention : suivant les circonstances, et s’appuyant sur la jurisprudence administrative, l’administration fiscale peut rejeter des demandes de dégrèvement pour vacance involontaire en estimant que le propriétaire demande un loyer trop élevé ou des garanties excessives. Il faut alors, si l’on entend contester la décision de l’administration devant le juge, pouvoir justifier de la légitimité du loyer demandé par rapport aux prix du marché et des usages en termes de garanties demandées.
On le voit, un propriétaire assujetti à tort à tout-à fait la possibilité de contester l’impôt réclamé. Sans accuser le fisc de mauvaise foi – là n’est pas la question – il ne faut surtout pas prendre pour acquis que le fisc n’envoie des avis d’impôt qu’en étant dans son bon droit.
Cependant, dans tous les cas, si l’on veut être en mesure de contester un assujettissement abusif à la TLV ou la THLV, il est primordial que chaque propriétaire conserve tous les documents listés ci-dessus se rapportant à la location ses locaux.