Lorsqu’une résidence saisonnière en meublé est louée, elle peut, si le propriétaire le souhaite, être classée en "meublé de tourisme" ; ces derniers se définissant comme étant "des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile".
S’il est vrai que le classement n’est pas obligatoire, l’obtention de la dénomination de "meublé de tourisme" dont la procédure est régie par la loi de développement et de modernisation des services touristiques en date du 22 juillet 2009 (I), est trés avantageux. En effet, un meublé classé a plus de chances de se louer ; les candidats à la location saisonnière s’orientant en priorité vers les meublés de tourisme dans la mesure ou ils sont soumis à des contrôles évitant ainsi les mauvaises surprises des annonces souvent trompeuses.
De plus, ledit classement, bien que faisant peser sur le propriétaire quelques obligations, lui confère néanmoins des droits et avantages fiscaux auxquels les autres types de location ne peuvent prétendre (II).
I LA PROCEDURE DE CLASSEMENT
1) La visite de contrôle
La première démarche en vue d’obtenir le classement consiste à obtenir un certificat de visite auprés d’un organisme de contrôle :
accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) ; ces organismes devant utiliser le logo COFRAC.
ou "réputé " accrédité pour les meublés de tourisme (dans les conditions définies par la loi du 22 juillet 2009 et ses textes d’application.)
Le propriétaire du meublé ou son mandataire a le libre choix de l’organisme accrédité ou "réputé" accrédité ; la liste de l’ensemble de ces organismes étant disponible sur le site www.classement.atout-france.fr .
Le coût de la visite de contrôle est à la charge du propriétaire du meublé ; les tarifs pratiqués par lesdits organismes étant libres.
Le contrôle est effectué sur la base des normes de classement publiées en annexe I de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme publié le 17 août 2010 et du guide de contrôle dont l’utilisation par les organismes évaluateurs accrédités ou réputés accrédités est rendue obligatoire par voie règlementaire, afin de garantir une évaluation homogène sur l’ensemble du territoire.
Ce contrôle vise à s’assurer que les conditions minimales de confort et d’habilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location sont réunies.
Un rapport de contrôle comprenant la synthèse du rapport et la grille de contrôle tels qu’homologués par arrêté du ministre dans l’arrêté du 17 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme sera remis au propriétaire ou à son mandataire dans les 15 jours suivant la visite.
2) Envoi de la demande de classement à la préfecture
Le propiétaire ou son mandataire adresse ensuite sa demande de classement à la préfecture du lieu où est situé le meublé ou effectue cette demande de classement en ligne sur le site du service-public.fr.
La décision de classement est prise dans le mois qui suit par le préfet après étude du dossier et enquête et reste valable 5 ans.
ATOUT FRANCE, l’agence de développement touristique de la France née de la loi du 22 juillet 2009, publie l’hébergement classé après réception du dossier complet par la préfecture.
3) L’attribution du nombre d’étoiles
Les meublés de tourisme font dorénavant l’objet d’un classement de 1 à 5* déterminées d’aprés un tableau de classement fonctionnant selon un système à points.
Le nouveau référentiel propose 112 critères de contrôle répartis en trois grands chapitres :
1. équipements et amènagements
2. services aux clients
3. accessibilité et développement durable
Ce nouveau référentiel fonctionne selon un système à points, chaque critère étant affecté d’un nombre de points obligatoires ou optionnels.
Pour être classé dans une catégorie donnée, le meublé doit obtenir un nombre de points "obligatoires" et un nombre de points à "la carte" à savoir :
au moins 95% des points obligatoires de la catégorie de classement visée ; tout point obligatoire perdu dans la limite des 5% tolérés, devra être compensé par trois fois plus de points à la carte
et respectivement 5%, 10%,20%, 30%, 40% des points à la carte pour les catégories 1*, 2*, 3*, 4* et 5*.
Il est important de noter que les meublés existants ont jusqu’au 23 juillet 2012 pour demander les nouvelles étoiles, date limite de validité des étoiles attribuées avant l’entrée en vigueur du nouveau dispositif de classement des meublés de tourisme.
4) Déclaration en mairie
Enfin, la nouvelle loi impose au propiétaire d’un meublé de tourisme de faire une déclaration auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé ; le site internet "Service Public" proposant un formulaire type de déclaration.
Cette déclaration qui à première vue semble n’être qu’une simple formalité peut être refusée par l’administration qui peut considérer que la demande de classement constitue en réalité un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation.
En pareille hypothèse, l’autorisation sera subordonnée à une compensation consistant en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation ; étant précisé que les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage et situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage.
Le recours à un professionnel du droit pourra en pareille hypothèse s’avérer indispensable.
II LES AVANTAGES DU CLASSEMENT
Si le classement confère de nombreux droits au propiétaire, ce dernier n’est pour autant pas exempt de devoirs.
1) Les obligations du propriétaire
Le propriétaire est soumis aux obligations suivantes :
1. les meublés doivent respecter les normes minimales de confort et d’habitabilité et doivent être exempts d’odeurs spécifiques permanentes et être situés hors des zones de nuisances résultant des installations classées, routes à grande circulation, voies ferrées, aéroports etc...
2. la durée de la location à un même locataire ne peut excéder 12 semaines consécutives
3. le locataire ne partage le logement ni avec le propriétaire, ni avec un autre locataire, il en a la seule jouissance pendant la durée de la location
4. adresser obligatoirement au preneur éventuel, avant tout versement d’arrhes, un contrat et un descriptif du bien loué précisant entre autre les équipements dont le locataire a la jouissance exclusive et ceux dont il bénéficie au même titre que les résidants de l’immeuble (jardin, piscine....). _ Afin d’éviter de se voir imposer une modification de clause, le propriétaire doit éviter de signer un contrat avant que le locataire l’ait lui-même signé.
5. remettre les locaux en parfait état entre deux locations
6. vérifier conjointement avec le locataire l’inventaire du mobilier à l’entrée et à la sortie des lieux en même temps que la remise des clés ; étant précisé qu’en l’absence d’inventaire, l’article 1731 du code civil dispose que "le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels"
7. établir une facture ; le contrat signé tenant lieu de facture
8. assurer au locataire une jouissance paisible des lieux en application de l’article 1719 du code civil
9. garantir le locataire contre les vices cachés
10. veiller à ce que l’immeuble et les risques encourus soient couverts par une assurance
11. afficher de manière visible, à l’intérieur du meublé, l’arrêté de classement et le certificat de visite à jour. Si le meublé n’est pas conforme aux normes, le préfet peut être saisi par le locataire dans un délai de 8 jours à compter du début de la location. Le préfet décidera, après avis de la commission départementale de l’action touristique, des suites à donner.
12. adresser au préfet du département, tous les cinq ans, à la date anniversaire du classement initial, un certificat de visite de son meublé. Selon le cas, le préfet prononce le maintien du classement ou le reclassement ou le déclassement. En cas de non représentation du certificat de visite au bout de cinq années, le préfet adresse au loueur du meublé une mise en demeure de produire ce certificat dans les deux mois. Si cette mise en demeure reste vaine, un arrêté de radiation sera rendu par le préfet.
2) les droits
Le propriétaire d’un meublé de tourisme peut prétendre à :
la preception d’arrhes (taux de 25% recommandé et utilisé le plus fréquemment) à la signature du contrat. Il convient de rappeler que les arrhes, à la différence des accomptes, représentent un moyen de dédit. Le locataire est libre de se désister, les arrhes restant néanmoins acquises au propriétaire à tire de dédommagement. Inversement, si c’est le propriétaire qui renonce à la location de son bien, il devra restituer le double du montant des arrhes versées par le locataire
la perception du solde de la location à la remise des clés
la perception d’une caution ou dépôt de garantie ne pouvant excéder la moitié du montant du loyer, remboursable le jour du départ du client, ou dans les quinze jours suivant la location, déduit éventuellement du montant du nettoyage des locaux s’il n’a pas été correctement effectué par le locataire, ainsi que des dégradations de matériel constatées sur présentation de facture au locataire
le règlement par le locataire à son départ des charges complémentaires (électricité, chauffage....) lorqu’elles ne sont pas comprisesdans le prix initial de la location et qu’elles sont précisées au contrat.
3) Les aspects fiscaux
Le loueur relève selon le cas : :
du régime des micro-entreprises (micro-BIC) : ; c’est la situation la plus fréquente ; les revenus font l’objet d’une déclaration sur la déclaration de revenus.Les loueurs non professionnels réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 80.300 euros par an sont imposés à hauteur de 29% du chiffre d’affaires ; le bénéfice étant calculé après un abattement forfaitaire de 71% lorsque le meublé est classé (lorsque le meublé n’est pas classé, lechiffre d’affaires ne doit pas dépasser 32.000 euros ; l’abattement n’étant alors que de 50%).
Du régime du réel simplifié.
De plus, les loueurs sont assujetis à :
la taxe professionnelle ; dés lors que l’activité est habituelle
la taxe foncière
la redevance audiovisuelle dés lors que la location possède un téléviseur.
Enfin, les loueurs qui ne sont pas assujettis à la taxe professionnelle sont assujetis à la taxe d’habitation.
L’activité de location en meublé sans prestation hôtelière est une activité non assujetie à la TVA.
Les avantages fiscaux non négligeables font de l’obtention du classement un atout incontournable bien que la procédure qui, il est vrai peut paraître complexe, nécessitera souvent le recours à un professionnel du droit.
Cabinet CHAMAILLARD
Avocats à la Cour
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