Cette possibilité résulte notamment d’une modification apportée à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 19 novembre 2024 concernant les copropriétés préexistantes et par l’insertion d’un nouvel article 8-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965 concernant les nouvelles copropriétés.
Précédemment, la disposition de la loi dite « Alur » du 24 mars 2014 dans sa version initiale ouvrant la possibilité aux copropriétaires d’insérer une clause analogue à la majorité simple des copropriétaires avait été reconnue comme inconstitutionnelle au motif d’une violation de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen.
L’article 6 de la loi Le Meur entend tirer les enseignements de cet épisode jurisprudentiel en intégrant des modalités d’interdiction du meublé de tourisme au sein du règlement de copropriété plus encadrées et dont la portée juridique exacte requiert d’être explicitée ci-après.
Précisément, il s’agit de répondre aux questions pratiques que pourraient se poser tout occupant d’un local, tout propriétaire, toute conciergerie, et tout syndicat des copropriétaires quant aux modalités exactes de mise en location de courte durée d’un bien au sein d’une copropriété.
I) L’interdiction du meublé de tourisme dans les copropriétés préexistantes.
L’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « Le Meur », entrée en vigueur depuis le 21 novembre 2024, modifie substantiellement l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadrant les modalités de modification du règlement de copropriété.
Précédemment, l’article 26 précité réservait le vote d’une résolution modifiant le règlement de copropriété à la réunion de la majorité des deux tiers des voix à trois hypothèses dites a), b) et c).
En dehors de ces hypothèses, l’avant-dernier alinéa de l’article 26 interdisait toute modification, à quelque majorité que ce soit, de la destination ou des modalités de jouissances des parties privatives : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Les modalités de mise en location des parties privatives relevant des modalités de leur jouissance, toute interdiction de la location en meublé de tourisme dans le règlement de copropriété imposait de réunir l’unanimité des voix.
L’article 6 de la loi du 19 novembre 2024, entrée en vigueur depuis le 21 novembre 2024, ajoute à l’article 26 une nouvelle hypothèse d) de vote à la majorité des deux tiers des voix en ces termes : « d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Le nouvel alinéa 6 pose ainsi les modalités d’application de la majorité des deux-tiers à la clause d’interdiction tandis que le nouvel alinéa 5 de l’article 26 limite précisément le champ de l’interdiction.
Il convient donc de traiter successivement les différents critères encadrant l’éligibilité de la copropriété au vote à la majorité des deux-tiers (1) et les critères encadrant le champ de la clause d’interdiction (2).
1) L’éligibilité de la copropriété au vote à la majorité des deux-tiers (Art. 26, al. 6).
L’intention initiale du législateur - Il s’évince des échanges parlementaires concernant les modifications de l’article 26 que la clause d’interdiction n’a vocation à être votée à la majorité des deux-tiers qu’en présence de clause dite « bourgeoise ». Ont toutefois été soulevées des craintes quant aux communes dont l’économie prospère grâce à la location touristique et des risques de créer des « lits froids », soit des résidences secondaires vacantes non réintroduites dans le parc locatif.
L’alinéa 6 de l’article 26 finalement adopté et entré en vigueur depuis le 21 novembre 2024 semble toutefois répondre, à tout le moins partiellement, à cette problématique en encadrant précisément la portée de la clause dite « bourgeoise » prévue dans le règlement de copropriété.
Qu’est-ce qu’une clause bourgeoise ? - Une clause est dite d’habitation bourgeoise dès lors qu’elle prévoit une occupation à titre d’habitation de locaux déterminés en excluant en conséquence toute activité commerciale sur ces derniers.
Une clause bourgeoise est dite « simple » dès lors qu’elle admet également l’exercice de professions libérales. Au contraire, la clause bourgeoise est dite « exclusive » lorsqu’elle n’accepte qu’une stricte occupation à titre d’habitation des locaux déterminés.
Partant, des termes exacts employés dans la clause bourgeoise dépendent la portée de l’interdiction des activités commerciales dans la copropriété et, en conséquence, l’applicabilité de l’article 26, d) de la loi du 10 juillet 1965.
De la portée réelle de l’article 26, d) - Il convient également de préciser que l’alinéa 6 de l’article 26 ne se réfère pas à une clause spécifique du règlement de copropriété mais au « règlement » sans plus de précision. Selon une interprétation littérale, la clause bourgeoise à elle seule ne saurait donc suffire à déterminer l’applicabilité de l’article 26, d) à la copropriété.
Une analyse complète de l’ensemble des clauses du règlement de copropriété est donc nécessaire afin de savoir si la copropriété interdit « toute activité commerciale » (a) « dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale » (b).
a. « Toute activité commerciale ».
Le caractère total de l’interdiction - Aux termes de l’alinéa 6 de l’article 26, l’interdiction de l’activité commerciale prévue dans l’ensemble des clauses encadrant les modalités d’occupation des locaux doit être totale et non partielle.
Ainsi, l’autorisation expresse d’une activité commerciale, même limitative, disqualifie la copropriété du régime de l’article 26, d). De même, il n’est pas exclu qu’un règlement de copropriété autorisant expressément et sans précision supplémentaire une activité dont le caractère commercial est juridiquement envisageable risque d’écarter toute application de l’article 26, d) dans cette copropriété.
Le cas des activités libérales - Toutefois, un règlement de copropriété autorisant limitativement les activités libérales, ne contrevient pas nécessairement à cette condition selon une jurisprudence constante, ces dernières n’étant pas qualifiées d’activité commerciale. Ainsi une clause bourgeoise dite « simple » n’équivaut pas nécessairement à une autorisation d’exercer une activité commerciale dans les locaux concernés.
Le cas des clauses autorisant le meublé de tourisme - La question de l’appréciation du caractère total se pose d’autant plus dans une copropriété autorisant expressément le meublé de tourisme. Pour mémoire, la Cour de cassation s’est positionnée en faveur du caractère civile du meublé de tourisme sauf prestations de para-hôtellerie significatives. En application de la jurisprudence des Hauts Magistrats, le meublé de tourisme peut donc être une activité civile comme commerciale.
Partant, la présence dans le règlement de copropriété d’une clause autorisant expressément « toute location en meublé de tourisme » risque de contrevenir de facto à l’applicabilité de l’article 26, d).
Il s’en suit que, selon sa rédaction, l’intégration d’une telle clause dans les nouvelles copropriétés par application de l’article 8-1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 imposerait tout changement d’avis subséquent de la copropriété à un vote à l’unanimité au sens de l’avant dernier alinéa de l’article 26.
Le cas des clauses autorisant sans restriction la location meublée - De même, le meublé de tourisme étant par définition une location meublée, il n’est pas exclu qu’un règlement de copropriété autorisant la location en meublée sans en délimiter la nature ne remplisse pas les conditions nécessaires à l’application de la majorité des deux-tiers.
Illustration pratique :
« Mon règlement de copropriété comporte une clause n’autorisant que les activités libérales et les activités de services d’une part, et une autre autorisant la location meublée sous le statut fiscal de commerçant d’autre part ».
En l’espèce, un sérieux doute existe quant à l’interdiction de toute activité commerciale, dès lors que la première clause afférente ne se contente pas d’autoriser les activités libérales, mais également les activités de service dont le caractère commercial ou non peut être dument débattu.
Clause type en ce sens : « Les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.
Seules les professions libérales et les activités liées aux services pourront le cas échéant y être exercées ».
Au surplus, une autre clause autorisant expressément une activité locative meublée dans les logements, même à titre commercial, surplomberait la clause précédente prévoyant une occupation bourgeoise des locaux d’habitation, les clauses particulières surplombant les clauses plus générale.
Clause type en ce sens : « La location meublée d’un appartement en son entier est autorisée.
Toute occupation d’un logement meublé est expressément autorisée, impliquant éventuellement pour son propriétaire un statut fiscal de commerçant ».
Il s’en suit que le règlement de copropriété n’interdit pas toute activité commerciale dans les locaux qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
La copropriété ne saurait donc se prévaloir de l’article 26, d) dans leur tentative d’interdiction du meublé de tourisme.
b. « Dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Les notions de destination et d’affectation d’un lot - La notion de destination d’un local est employée dans de nombreuses matières et risque de porter à confusion.
Pour rappel, sont juridiquement distinctes les notions de destination et d’affectation, aujourd’hui synonyme d’usage, d’un local. Là où l’usage se réfère à l’utilisation effective d’un local par son occupant, la destination correspond à ce pour quoi le local en question a été bâti.
Son emploi dans l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 doit vraisemblablement être entendue au sens du droit de la copropriété et non du droit de l’urbanisme. En ce sens, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 impose au règlement de copropriété de préciser la destination de l’immeuble et des lots qui la composent en ces termes : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».
Il y a donc lieu de déterminer la destination d’un local par une analyse croisée de son affectation, généralement répertoriée dans l’état descriptif des divisions, et la destination de l’immeuble. En pratique, l’exercice rencontre des difficultés en raison d’un manque de précision suffisante dans le règlement de copropriété et une absence de mise à jour de son état descriptif de division. Une analyse subjective approfondie en fonction de la situation actuelle de l’immeuble et de ses lots est donc requise.
Une interdiction généralisée à l’ensemble des locaux en dehors des lots dédiés - L’applicabilité de l’article 26, d) à une copropriété doit cumulativement répondre à la portée de la clause bourgeoise sur les différents lots de l’immeuble. Au stade du rapport parlementaire, la modification de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait vocation à s’appliquer qu’aux copropriétés « comportant déjà une clause dite « bourgeoise » n’autorisant que l’habitation et les activités libérales - médecin, avocat, etc. - et interdisant les activités commerciales en dehors des lots dédiés ».
Une qualification du local par la négative emporte des conséquences significatives sur l’applicabilité de l’article 26, d) dans une copropriété donnée.
Ainsi l’alinéa 6 de l’article 26 requiert une interdiction concernant « les lots » et non « au moins un lot » confirmant le caractère généralisé de l’interdiction à l’ensemble des lots non spécifiquement à destination commerciale. Il convient également de préciser que la limitation ne fait état de la destination de l’immeuble mais celles de chacun des lots qui la composent.
Le caractère spécifique de la destination commerciale - Contre tout attente, le législateur a maintenu une formulation analogue en ne limitant pas le champ de la clause bourgeoise aux seuls locaux d’habitation. En nécessitant une clause bourgeoise touchant l’intégralité des locaux qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale dans le règlement de copropriété, les termes employées quant à l’objet de la clause bourgeoise prennent une importance capitale.
En ce sens, dans les communes où la jurisprudence précitée des Hauts Magistrats est appliquée rigoureusement, les juges du fond reprennent la formulation de Monsieur Inaki Echaniz, rapporteur, en subordonnant l’applicabilité de l’article 26, d) aux seules copropriétés « qui comportent dans leur règlement une clause dite d’habitation bourgeoise qui autorise l’habitation et les activités libérales dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés ».
Le cas des lots qualifiés de « local » - La destination commerciale doit être expressément constatable dans le règlement de copropriété. En pratique, nombre de règlements sont lacunaires quant à la destination exacte de chacun des locaux qui la composent. S’il est pourvu d’un état descriptif des divisions, celui-ci accentue par moment les doutes quant à la destination et l’affectation de chacun des lots.
Si la question ne saurait se poser dans les « magasins », souvent situés au rez-de-chaussée et dont la destination commerciale va de soi, de nombreuses copropriétés comportent des lots qualifiés de « local » sans plus de précision. Une telle mention ne présume donc pas de la destination exacte du local qui pourrait être résidentielle, professionnelle, commerciale ou mixte par exemple.
Une véritable confusion peut notamment en résulter lorsque l’état descriptif de division comporte également des locaux spécifiquement à destination d’habitation, notamment des « appartements » ou « logements ». Une clause bourgeoise limitant expressément son champ d’application aux « appartements » et/ou « logements » risque de contrevenir à l’applicabilité de l’article 26, d) dès lors qu’elles n’incluent par les lots qualifiés de « local », dont la destination spécifiquement commerciale ou d’habitation ne va pas de soi.
La présence de lots qualifiés de « bureau » - De même, une clause bourgeoise qui se contenterait d’imposer une occupation bourgeoise dans les locaux d’habitation alors que le règlement de copropriété comporterait des « bureaux » dont la destination est ambigüe risque de contrevenir aux critères d’application de l’article 26, d), faute d’interdire toute activité commerciale dans les bureaux qui pourraient potentiellement avoir une destination exclusivement professionnelle et non commerciale à la lecture des clauses du règlement.
A défaut de remplir les critères précités, toute clause interdisant le meublé de tourisme modifie la destination de l’immeuble, ou à tout le moins les modalités de jouissances des parties privatives, imposant un vote à l’unanimité en vertu de l’avant-dernier alinéa de l’article 26.
2) La portée matérielle de la clause d’interdiction votée (Art 26, d).
L’encadrement légale de l’interdiction - Quand bien même les conditions d’applicabilité de l’alinéa 6 de l’article 26 devaient être remplies, l’article 26 d) encadre la portée de l’interdiction prévue dans la clause portée au vote. Dans sa version finale, celui-ci circonscrit sa portée en ces termes : « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme ».
La question de la flexibilité laissée à la copropriété - La doctrine n’a pas manqué de s’interroger sur la flexibilité laissée à la copropriété sur la portée matérielle de l’interdiction. Là où Pierre-Edouard Lagraulet préconise une possibilité pour la clause d’être plus circonstanciée dans sa restriction, il semble néanmoins difficile d’arguer qu’une clause permettant de faciliter le vote d’une résolution autrement attentatoire à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissances des parties privatives puisse faire l’objet d’un quelconque compromis quant à ses critères d’application. En tout état de cause, il n’est pas contesté qu’une clause dépassant le champ de l’interdiction prévue à l’article 26, d) puisse se prévaloir du régime de la majorité des deux-tiers.
Il convient donc d’éclairer la portée juridique exacte de chacun des critères posés explicitement par le législateur.
a. « De location […] en meublés de tourisme ».
La notion de meublé de tourisme - L’article 26, d) se réfère explicitement à la notion de meublé de tourisme au sens de l’article L324-1-1 du Code du tourisme soit : « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Il convient donc pour la copropriété qui entendrait intégrer une telle clause de s’en tenir aux termes de l’article 26, d) afin d’éviter tout écueil, la jurisprudence constante en matière de meublé de tourisme ayant identifié de nombreuses hypothèses de location meublée sortant du champ de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
Ainsi, toute clause entendant excéder la définition du meublé de tourisme au sens de l’article L324-1-1 du Code du tourisme dans leur interdiction ne remplirait pas les conditions de l’article 26, d) et serait soumis au régime de l’unanimité de l’avant dernier alinéa.
De même, la copropriété ne pourrait se prévaloir d’une clause d’interdiction au sens de l’article 26, d) afin de faire cesser une activité locative de courte durée qui n’entrerait pas dans le champ de l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Le syndic de copropriété doit donc veiller à constater précisément une infraction.
Sans prétendre à l’exhaustivité, il y a lieu de rappeler quelques hypothèses qui ne sauraient être qualifiées de « meublé de tourisme ».
Le cas de la location d’une partie du local - La définition du meublé de tourisme étant limitée aux « villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire », celle-ci a fait l’objet d’une interprétation jurisprudentielle stricte subordonnant le meublé de tourisme aux locations d’un local entier.
A ainsi été écartée la qualification de meublé de tourisme dès lors que la location n’a pas « porté sur un appartement » mais sur « une à deux chambres chez l’habitant ». Les critères de qualifications de la chambre chez l’habitant ont notamment été explicités par le Tribunal Judiciaire de Paris qui a écarté le meublé de tourisme au motif que la chambre louée « est située au sein d’un logement plus grand et qu’il est possible d’y accéder également de l’intérieur de ce logement ».
De même, la location d’une « chambre d’hôte », caractérisée par la location d’une chambre accompagnée de prestations lors de la nuitée comme la fourniture du petit-déjeuner ne saurait être qualifiée de meublé de tourisme au sens de l’article L324-1-1 précité.
Partant, même en présence d’une clause interdisant le meublé de tourisme au sens de l’article 26, d), il n’est pas exclu pour le propriétaire ou le locataire autorisé à sous-louer d’exercer une activité locative de courte durée sur une partie de son local dans le respect des critères jurisprudentiels précités.
Avant toute procédure judiciaire, il donc est impératif pour le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété de ne pas se contenter d’une apparente violation du règlement de copropriété en s’assurant des circonstances exactes de l’activité locative entreprise dans le local.
b. « des lots à usage d’habitation ».
Une interdiction spécifique aux lots à usage d’habitation - Contrairement à l’alinéa 6 de l’article 26 qui mentionne à la négative l’ensemble des lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, l’article 26, d) circonscrit la portée de la clause d’interdiction aux « lots à usage d’habitation ». En conséquence, seuls les locaux ayant un usage exclusivement d’habitation sont concernés, la clause interdisant le meublé de tourisme dans les locaux mixtes dépassant le champ de l’interdiction autorisée par l’article 26, d).
Le sort des locaux à usage autre que d’habitation - L’exclusion des locaux à usage commercial du champ de l’interdiction prévue à l’article 26, d) ne surprend guère compte tenu de sa compatibilité avec l’alinéa 6 de l’article 26. Toutefois, même à considérer de façon plus souple une identité des notions d’usage et de destination en droit de la copropriété, le sort des locaux à usage autre que d’habitation et de commerce mérite une réflexion. En ce sens, Charles Bohbot s’interroge sur le cas ambigu des lots à usage de bureaux. Selon une interprétation littérale de l’article 26, d), il semblerait, a priori, que des tels locaux ne sauraient être affectés par la clause d’interdiction votée à la majorité des deux-tiers sauf à risquer sa validité.
Les conséquences du recours à la notion d’usage - Si une partie de la doctrine entend ignorer la différence de rédaction entre l’alinéa 5 et l’alinéa 6 de l’article 26 quant aux lots concernés, force est de constater que la différence des termes employées emporte des conséquences sur l’applicabilité de la clause d’interdiction.
Il est notamment regrettable que la notion d’ « usage » ait été privilégiée à celle de destination pourtant utilisée à l’alinéa 6 de l’article 26. A défaut d’avoir fourni la source juridique afférente, il n’est donc pas exclu de se rapporter à la notion d’usage au sens de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Une telle interprétation risquerait toutefois d’affecter grandement l’applicabilité de la clause d’interdiction du meublé de tourisme au sein de la copropriété.
Au contraire, une interprétation souple de la notion d’usage risquerait potentiellement à la clause d’affecter un local dont la destination n’est originellement pas résidentielle selon le règlement de copropriété mais qui est utilisé dans les faits à titre d’habitation soit affectée par cette interdiction. Quid également d’un local destiné à l’habitation affecté dans les faits et dans le respect de la clause bourgeoise simple, à un usage professionnel ? Selon l’interprétation de l’usage retenu par la jurisprudence, la portée de l’interdiction prévue à l’article 26, d) pourrait ainsi dépasser les intentions du législateur et favoriser d’autant plus une éventuelle censure des dispositions de la Loi Le Meur par le Conseil Constitutionnel.
Illustration pratique :
« Ma copropriété a voté à la majorité des deux tiers une résolution intégrant dans le règlement de copropriété une clause interdisant le meublé de tourisme dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Clause type en ce sens :
« La location en meublé de tourisme est interdite dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale autres que ceux constituant une résidence principale ».
En l’espèce, la copropriété a confondu la rédaction de l’article 26, d) avec celle de l’article 26 alinéa 6. Or, si l’immeuble comporte à titre d’exemple, des lots à usage de bureaux, la clause d’interdiction couvre potentiellement ces derniers en violation des limites imposées par l’article 26, d).
La copropriété aurait donc dû voter la présente clause l’unanimité des voix et non à la majorité des deux tiers dès lors qu’elle modifie la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives.
Il convient donc de contester ladite résolution dans le délai imparti de 2 mois en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que la clause dépasse le champ de l’article 26, d).
c. « Autres que ceux constituant une résidence principale ».
La notion de résidence principale - L’article 26, d) se rapporte explicitement à la notion de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 soit : « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».
Cette restriction de la clause d’interdiction fait preuve de cohérence au regard de l’autorisation légale du meublé de tourisme dans une résidence principale dans une limite de 120 jours au sens de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
Le syndicat des copropriétaires qui entendrait donc assigner un copropriétaire afin de faire cesser son activité locative sur le fondement de cette clause doit donc s’assurer du caractère secondaire de la résidence au préalable, la récurrence des locations pouvant être justifiée par des exceptions légales et la charge de la preuve lui incombant au titre de l’article 9 du Code de procédure civile.
De même, toute clause interdisant le meublé de tourisme dans une résidence principale requiert l’unanimité des voix au sens de l’avant dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Illustration pratique :
« Ma copropriété entend faire cesser l’activité locative effectuée dans ma résidence principale sur le fondement d’une clause d’interdiction votée à la majorité des deux-tiers de l’article 26, d) ».
Clause type en ce sens :
« La location en meublé de tourisme est interdite dans les lots à usage d’habitation de l’immeuble ».
En l’espèce, la clause d’interdiction ne précisant pas la portée de l’interdiction quand aux résidences concernées, celle-ci contrevient à l’article 26, d) et n’aurait pu être régulièrement votée à la simple majorité des deux tiers. La tentative d’interdiction du syndicat des copropriété ne saurait être fondée sur cette clause illicite.
Il convient donc pour le propriétaire ayant voté contre la résolution de contester juridiquement celle-ci dans le délai imparti de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que la clause dépasse le champ de l’article 26, d).
3) L’incidence de l’absence de vote d’une clause d’interdiction dans une copropriété éligible.
L’absence d’obligation dans les copropriétés préexistantes - Contrairement aux nouvelles copropriétés qui doivent impérativement se positionner sur la possibilité d’exercer une activité de meublé de tourisme dans l’immeuble au titre de l’article 8-1-1 précité, l’article 26, d) concernant la modification d’un règlement de copropriété préexistant n’offre qu’une possibilité aux copropriétés éligibles.
Les incidences sur la compatibilité du meublé de tourisme à la clause bourgeoise - La doctrine est partagée quant aux incidences juridiques d’une telle possibilité sur la nature civile ou commerciale de l’activité de meublé de tourisme et, partant, sa compatibilité avec une clause d’habitation bourgeoise. Charles Bohbot propose qu’en réservant l’application de l’article 26, d) aux règlements interdisant toute activité commerciale en dehors des lots spécifiquement dédiés, l’activité touristique pourrait être interprétée comme « une activité commerciale ne pouvant s’exercer que dans des lots affectés au commerce ».
En effet, si la ratio legis voudrait que l’article 26, d) serve d’exception à l’avant dernier alinéa soumettant au vote à l’unanimité tout changement de destination des parties privatives, il n’est pas exclu selon Julien Laurent et Louis-Antoine Poletti, que l’article 26, d) ne serve pas d’exception mais permette un vote à la double majorité à condition que l’interdiction ne modifie pas la destination des parties privatives. En cet hypothèse, l’interdiction d’une activité commerciale dans les lots à usage d’habitation respecterait la destination du local et justifierait le recours à la majorité des deux tiers.
Toutefois, il semble que la nécessaire insertion d’une clause interdisant le meublé de tourisme dans les seuls lots d’habitation alors que la copropriété interdit d’ores-et-déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale serait incompatible avec un caractère commercial absolu du meublé de tourisme : la clause en résultant étant sans objet.
L’intention du législateur - Il s’évince des rapports parlementaires relatifs à l’article 6 de la loi du 19 novembre 2024 que cette dernière avait pour objet de faciliter l’interdiction du meublé de tourisme au sein d’une copropriété en réponse aux enseignements de la Cour de cassation retenant la nature civile de l’activité à défaut d’être accompagnée de prestations de para-hôtellerie significatives. Ainsi Madame Sylviane Noël, rapporteur pour l’Assemblée Nationale, a rappelé lors des débats la nature civile de principe.
Dans sa version finale applicable depuis le 21 novembre 2024, le recours à l’article 26, d) a alors pour objet de permettre aux copropriétés d’esquiver toute question concernant la destination de l’immeuble.
Déduire du nouvel article 26, d) le caractère commercial du meublé de tourisme semble donc difficile dès lors que celui-ci a été adopté en considération du caractère potentiellement civil de l’activité. En ce sens, Eric Audineau et Charles Giacomoni en concluent que le législateur « vient finalement se placer dans le sens de la dernière jurisprudence de la Cour de cassation » et Pierre Edouard Lagraulet considère que « c’est certainement en raison de celui-ci que le législateur a cherché par la suite […] à modifier la proposition de loi ».
Les incidences sur le contentieux de la cessation du meublé de tourisme dans la copropriété - Avant la loi Le Meur modifiant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les enseignements de la Cour de cassation quant à la nature civile de l’activité de meublé de tourisme était suivi avec plus ou moins de rigueur par les juges du fond selon les communes dès lors que l’arrêt du 25 janvier 2024 n’a pas été publié.
Désormais, suivant l’ajout de l’article 26, d) qui peut être interprété comme une présomption de « compatibilité de principe du meublé de tourisme avec une clause d’habitation bourgeoise » selon Sébastien Lamy-Willing, il semblera difficile dans le futur pour les juges dissidents de retenir un caractère commercial de principe du meublé de tourisme.
En ce qui concerne les communes suivant les enseignements des Hauts Magistrats, certaines décisions n’hésitent plus à expressément affirmer cette compatibilité en ces termes : « Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise ».
Il convient donc pour les praticiens et les propriétaires de suivre avec intérêt les positions jurisprudentielles retenues à la lumière de l’article 26, d) quant à la nature civile ou commerciale du meublé de tourisme.
II) La constitutionnalité de la Loi Le Meur.
L’inconstitutionnalité potentielle de la Loi Le Meur - La potentialité d’une QPC au regard d’une atteinte au droit de la propriété protégée par l’article 2 de la déclaration des droits de l’homme et des citoyens est envisagée presqu’unanimement par la doctrine, qui se scinde toutefois quant aux résultats potentiels. Cela s’explique aisément par le précédent posé par la loi ALUR du 24 mars 2014 dont une disposition analogue a fait l’objet d’une censure dans une décision du 20 mars 2014. Il convient donc d’évaluer les chances de succès d’une éventuelle QPC à la lumière de l’échec de la Loi ALUR.
1) Les précédents de la loi Alur.
Les contours de l’article 19 de la loi Alur - L’article 6 de la loi du 19 novembre 2024 n’est pas la première tentative du législateur d’encadrer l’activité de meublé de tourisme au niveau de la copropriété. L’article 19 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « Alur » entendait soumettre la location saisonnière à l’autorisation préalable de l’Assemblée générale en ces termes : « Si l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble relevant du statut de la copropriété souhaite que soit soumise à son accord préalable, à la majorité définie à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage, elle le décide à la majorité de l’article 25 de la même loi ».
Ainsi, l’article 19 permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son accord préalable toute demande de changement d’usage afin d’effectuer du meublé de tourisme par une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une fois cette décision prise, toute tentative d’exercer une location en meublé de tourisme est soumise à une autorisation préalable à la majorité des copropriétaires ayant voté.
Autrement dit, l’article 19 permettait in fine à l’assemblée générale des copropriétaires d’interdire à la majorité simple toute location en meublé de tourisme exercée dans l’immeuble.
Les motivations de la censure - Une question prioritaire de constitutionnalité a alors été posée sur le fondement de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, relatives aux conditions d’exercice du droit de propriété. Dans un arrêt du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnelle a censuré l’article 19 de la loi Alur, en considérant que, nonobstant le motif lié à la lutte « contre la pénurie des logements destinés à la location » celui-ci a : « dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l’assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ».
Qu’ainsi, sans interdire directement le meublé de tourisme dans l’immeuble, l’article 19 aurait tout de même porté une atteinte disproportionnée au droit de propriété qui ne saurait être suffisamment justifiée par la lutte contre la pénurie de logement.
2) Les précautions insuffisantes de la Loi Le Meur.
La prise en compte de l’échec de la loi Alur par le législateur - Il s’évince des débats parlementaires qu’une véritable tentative d’éviter la censure des dispositions modifiant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été entreprise par le législateur.
Originellement, l’article 2 bis de la loi Le Meur entendait permettre à nouveau à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son autorisation préalable à la majorité simple toute demande de changement d’usage d’un local en vue d’y effectuer exercer une activité locative de courte durée.
Précisément, en vue de l’échec de l’article 19 de la loi Alur, a finalement été retenu une disposition d’interdiction plus restrictive dont les contours ont été explicités ci-avant. La doctrine est donc partagée quant à la suffisante des précautions. Là où Charles Bohbot considère que « le caractère inconstitutionnel de cette mesure semble peu probable », Charles Gijsbers considère que la loi du 19 novembre 2024 connaitra un sort comparable à l’article 19 de la loi Alur.
Il convient donc de comparer les incidences de l’article 19 de la loi Alur avec celle de l’article 26 nouveau sur le droit de propriété.
D’une autorisation à une interdiction - Là où l’article 19 avait été censurée pour avoir conditionné la demande de changement d’usage d’un local afin d’exercer une activité locative de courte durée, l’article 6 de la loi Le Meur permet à la copropriété d’agir directement à la source du problème en interdisant directement l’activité de meublé de tourisme en elle-même.
En ce sens, Pierre-Edouard Lagraulet considère les dispositions qui en résulte plus liberticide et attentatoire au droit de la propriété. En effet, si l’article 26, d) est plus restreinte dans son champ d’application notamment en ce qui concerne les copropriétés éligibles, l’encadrement apportée à la clause d’interdiction elle-même ne diffère in fine pas dès lors que la demande d’autorisation de changement d’usage ne concerne que les locaux à usage d’habitation constituant la résidence secondaire du loueur.
De même, la restriction de cette possibilité aux copropriétés dont le règlement prévoit une clause bourgeoise intègre en pratique la grande majorité des copropriétés tentant d’interdire la location de courte durée.
En tout état de cause, il s’évince des difficultés d’interprétation de l’article 26, d) soulevées ci-avant que sa portée exacte ne saurât être certaine sans contentieux et risque en l’état, d’être considérablement étendue si une interprétation jurisprudentielle libérale de ses conditions devait être retenue.
De la majorité simple à la majorité des deux tiers ? - Dans les rapports parlementaires, le passage d’une majorité simple des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 à la majorité des deux tiers est mise en avant afin de justifier l’atteinte au droit de propriété par l’article 26 nouveau. En ce sens, Inaki Echaniz, rapporteur pour l’Assemblée nationale insiste sur le fait que la majorité de l’article 26 est « la plus sévère et protectrice après l’unanimité » et que celle-ci sera « toujours requise pour refuser la location ». L’article 6 de la loi Le Meur est donc présenté comme étant considérablement plus encadré que l’article 19, objet de la censure de 2014.
Ce serait toutefois oublier qu’en pratique, si la majorité de deux tiers est requise afin d’interdire le meublé de tourisme au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur un premier vote, la copropriété bénéficie de la nouvelle passerelle de l’article 26-1 permettant, in fine, de voter l’interdiction à la majorité simple de l’article 25 dans un second vote lors de la même assemblée générales.
Force est de constater que sous une apparente restriction accrue de l’interdiction du meublé de tourisme par l’assemblée générale des copropriétaires, la loi Le Meur risque une censure au même titre que l’article 19 en permettant également une interdiction, cette fois plus directe, du meublé de tourisme à la simple majorité.
