Par Lily Ravon, Avocate.

Refus d’offre de prêt immobilier et défaillance de la condition suspensive.

Était posée la question suivante à la Cour de cassation : la condition suspensive d’obtention d’un prêt est-elle défaillie dès lors que ses bénéficiaires ont refusé une offre de prêt d’un montant inférieur à celui contenu dans la promesse de vente immobilière ?

Il était stipulé dans une promesse de vente d’un appartement une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 euros maximum remboursable sur vingt-cinq ans au taux de 2% l’an hors assurance.

Les potentiels acquéreurs ont cependant reçu une offre d’une banque pour un prêt de 407 000 euros seulement, soit 4 000 euros de moins que prévu, offre qu’ils ont alors décliné.

Considérant de ce fait la promesse de vente caduque, ils ont assigné le vendeur en restitution de l’indemnité d’immobilisation, lequel a répliqué en demandant aux acquéreurs déçus de lui verser la somme de 38 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

La jurisprudence relative à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est abondante.

Il a ainsi été jugé que lorsque le montant du prêt indiqué dans l’attestation de refus de financement par une banque est supérieur au montant défini dans la promesse de vente, la condition suspensive est défaillie, cette défaillance étant imputable à l’acquéreur, à moins que ce dernier ne produise des éléments montrant qu’il a sollicité auprès d’une banque un prêt conforme aux stipulations de la promesse (civ. 3e, 21 novembre 2019, n°18-18.995).

A l’inverse, lorsque le montant du prêt indiqué dans l’attestation de refus de financement par une banque est inférieur au montant défini dans la promesse de vente, la condition suspensive est défaillie mais sans que cette défaillance ne soit imputable à l’acquéreur (civ. 3e, 30 janvier 2020, n°18-25.970).

Les juges de la Cour de cassation ne s’étaient en revanche pas encore positionnés sur la situation dans laquelle la banque avait bien fait une offre de prêt mais que celle-ci avait été rejetée par les acquéreurs eux-mêmes, décidant ainsi de renoncer à l’acquisition.

En l’espèce, le vendeur arguait que les acquéreurs étaient tenus d’accepter l’offre de prêt d’un montant de 407 000 euros

« puisque celle-ci était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dont elle ne dépassait pas le montant maximum ».

La Haute Juridiction lui donne pourtant tord et confirme la position adoptée par la cour d’appel au motif que :

« l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. […] La défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque ».

Cette solution est bienvenue car une décision contraire aurait risqué de dénaturer la promesse de vente qui oblige l’acquéreur à acheter le bien à la condition de l’obtention d’un prêt d’un montant qui ne peut être par la suite revu à la baisse, entraînant alors pour l’acquéreur la nécessité de trouver d’autres moyens de financement.

Loin d’être révolutionnaire, cet arrêt permet néanmoins d’ajouter une nouvelle pierre à l’édifice jurisprudentiel de la défaillance de la condition suspensive dans une promesse de vente.

En résumé, une offre de prêt d’un montant inférieur au montant défini dans la promesse de vente n’oblige pas l’acquéreur à l’accepter et la défaillance de la condition suspensive ainsi stipulée ne ressortira pas de sa faute.

Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ., 20 décembre 2022, n°21-24.539.

Lily Ravon, avocate au barreau de Paris en contentieux des affaires

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

3 votes
Commenter cet article

Discussion en cour :

  • par Alice , Le 26 janvier à 06:52

    Bonjour et merci pour votre article.
    La demande de prêt des bénéficiaires était-elle quant à elle conforme à la condition suspensive ou avaient-ils sollicité un prêt d’un montant inférieur ? Dans ce dernier cas, ne devrait-on pas considérer qu’ils ont organisé eux-même la défaillance de la condition et qu’ils ne peuvent donc pas s’en prévaloir ?

    Merci beaucoup

Bienvenue sur le Village de la Justice.

Le 1er site de la communauté du droit, certifié 6e site Pro en France: Avocats, juristes, fiscalistes, notaires, commissaires de Justice, magistrats, RH, paralegals, étudiants... y trouvent services, informations, contacts et peuvent échanger et recruter. *

Aujourd'hui: 149 720 membres, 24071 articles, 126 607 messages sur les forums, 4 000 annonces d'emploi et stage... et 1 550 000 visites du site par mois en moyenne. *


FOCUS SUR >

Les statistiques 2022 sur l'emploi des Avocats et Juristes.

A LIRE AUSSI >

Plateforme "Mon Master" : pour trouver son Master plus facilement !




LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs