Par François Morabito, Avocat.
 
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  • Parution : 13 mai 2020

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Résidences de tourisme et suspension du paiement des loyers : l’exploitant doit communiquer le compte d’exploitation détaillé.

La mutualisation des résidences gérées par un exploitant est source de nombreux problèmes. Elle aboutit à faire courir un risque important aux particuliers investisseurs. Dans de nombreux cas de non paiement des loyers, les résidences touchées ne connaissent pas de difficultés particulières, mais subissent la volonté du gestionnaire d’équilibrer des résidences inégalement rentables entre elles.

I. Des exploitants ne payent pas les loyers aux propriétaires alors que la résidence de tourisme est rentable.

De nombreux propriétaires en résidences de tourisme sont confrontés au même problème : l’exploitant de la résidence ne paye pas les loyers alors que la situation de la résidence est rentable !

Aparté  : « profitant » de la pandémie de Covid-19, de nombreux gestionnaires ont décidé unilatéralement de suspendre de manière générale et pour une durée indéterminée le paiement des loyers et charges, sans faire une analyse au cas par cas de la situation de chaque résidence et sans produire de pièces comptables justificatives.

Pourquoi les loyers ne sont pas payés quand la résidence est rentable ?

Parce que le gestionnaire veut équilibrer l’ensemble des résidences qu’il gère et qui sont inégalement rentables entre elles !

Pourtant, quand le propriétaire choisit son investissement en fonction des critères propres d’une résidence de tourisme, il ne peut pas juger de la qualité de toutes les autres résidences exploitées par le gestionnaire, et encore moins de celle que le gestionnaire serait amené à exploiter par la suite…

Quand le propriétaire investit en résidence de tourisme, il prend un risque pour une résidence, et non sur toutes les résidences gérées par l’exploitant.

Comment lutter contre cette pratique inacceptable de certains exploitants ?

II. Le droit à l’information des propriétaires : un compte d’exploitation détaillé pour chaque résidence de tourisme.

Depuis la Loi Novelli de 2009, l’exploitant d’une résidence de tourisme classé doit (article L. 321-2 du Code de tourisme) :
- communiquer spontanément à tous les propriétaires un bilan de l’année terminée avec les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année et le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,
- communiquer un compte d’exploitation de la résidence au propriétaire qui en fait la demande.

Mécontent, un exploitant soutenait que cette obligation légale portait atteinte à la liberté d’entreprendre et au principe d’égalité devant la loi.

L’exploitant a perdu et la Cour de cassation a donné raison aux propriétaires (arrêt du 28 février 2017, n° 16-21.460) : l’information délivrée par le gestionnaire aux propriétaires investisseurs doit être complète et leur donner accès « aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement ».

Les propriétaires investisseurs en résidence de tourisme peuvent apprécier la rentabilité de leur investissement, sans que le gestionnaire masque les difficultés d’une résidence par les résultats bénéficiaires d’une autre.

La jurisprudence a précisé l’étendue des éléments que doit communiquer l’exploitant aux propriétaires (Cour de cassation, 19 octobre 2017, n° 16-21.460) : le compte d’exploitation ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan et doit comporter un détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie,…) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, location, taxes,…).

III. Le juge n’hésite pas à condamner l’exploitant qui ne communique pas le compte d’exploitation ou communique un compte d’exploitation.

En 2017, un exploitant a été condamné par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 septembre 2017, n° 16/14175) :

« Le document intitulé « comptes d’exploitation » communiqué par [le gestionnaire] récapitule le produit des locations et le taux d’occupation moyen à l’année des lots , ainsi que le montant et la nature des charges variables ( commissions sur vente, ménage, linge, énergie et fluide, intérim, charges variables autres) et des charges fixes ( frais de personnel, fournitures, location de matériel, maintenance et entretien, personnel extérieur, PTT & communication, assurance, honoraires, location immobilière, publicité et communication, taxes, divers) outre les frais de siège.

Toutefois ainsi qu’exactement retenu par le premier juge, ces éléments insuffisamment détaillés ne répondent pas à l’obligation mise à la charge de la société [gestionnaire] par l’article L 321-2 précité qui ne limite pas cette obligation de communication à de simples extraits ou récapitulatifs du compte d’exploitation. »

En janvier 2020, la cour d’appel de Rennes a rappelé la motivation d’un arrêt de sa cour, du 27 avril 2016, aux termes duquel :

«  La [société gestionnaire] ne peut soutenir que le compte d’exploitation qu’il a communiqué aux propriétaires satisfait aux obligations légales puisqu’il reproduit seulement les quelques éléments comptables figurant au bilan annuel obligatoire envoyé aux propriétaires, en reprenant exactement 8 chiffres par année (total du chiffre d’affaires, total des charges variables, total des charges fixes, total des charges fixes et variables, loyer propriétaires, taux d’effort, excédent brut d’exploitation, excédent brut d’exploitation en pourcentage) » (Cour d’appel de Rennes, 15 janvier 2020, n° 18/07809).

IV. Les « frais de siège » dans le compte d’exploitation de la résidence.

Les « frais de siège », qu’est-ce-que c’est ?

Les frais du siège sont les frais généraux d’administration et de direction générale engagés par la société mère (groupe exploitant) pour les besoins de l’ensemble de ses filiales et/ou établissements (société exploitante de la résidence).

Les frais de siège sont souvent forfaitisés à un % du chiffre d’affaires brut global HT par an et sont répartis généralement comme suit :
- Frais de gestion en centrale par le groupe exploitant,
- Frais de commercialisation en centrale par le groupe exploitant pour la résidence (dépenses de publicité et promotion engagées pour l’exploitation de la résidence),
- Coûts directs de gestion sur site : achats, fournitures consommables, services extérieurs, impôts et taxes, charges du personnel, autres charges dont les amortissements,
- Personnel : salaires et des charges versées aux salariés dont les contrats sont directement liés et imputés à la résidence.

Lorsque le contexte est plus difficile (ex : pandémie de Covid-19) et que de nombreux gestionnaires imposent aux propriétaires bailleurs une suspension du paiement des loyers et charges, ces mêmes gestionnaires réduisent-ils leurs frais de siège (salaires des dirigeants, voitures de fonction, …) ?

François MORABITO, Avocat.
SCP GOBERT & ASSOCIES
Avocats Associés
www.gobert-associes.fr
Mail : fmorabito chez gobert-associes.com
Tel : 04 91 54 73 51

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