Dans notre précédent article sur Village de la justice Bail commercial : les travaux de ravalement sont-ils des "grosses réparations" ou des "travaux d’entretien" ?, nous posions la question suivante : Les travaux de ravalement sont-ils des "grosses réparations" ou des "travaux d’entretien" ?
Par un arrêt du 8 mars 2022 [1] la Cour d’appel de Chambéry a validé la nature de travaux d’entretien des travaux de lasure des chalets pour une résidence de tourisme à la montagne, exploitée par la société SMAS Tourisme (groupe Lagrange).
Confirmant le jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 8 novembre 2019, la cour d’appel a jugé que :
« Les baux commerciaux [des bailleurs] prévoient la prise en charge par la société SMAS de l’ensemble des charges d’entretien et de fonctionnement de la copropriété, hors article 606 du Code civil et hors ravalement, laissant à la charge des bailleurs les frais de ravalement, gros travaux etc ».
« Un litige est survenu entre divers copropriétaires de cet immeuble et la société SMAS relatif notamment à la répartition du coût de la réfection de la façade, décidée par les copropriétaires aux termes d’une assemblée générale du 29 août 2014 ».
« Les travaux votés consistaient en un ponçage manuel complet, le brossage des bois, l’application de 2-3 couches de lasure, sur l’ensemble des boiseries ».
« Il n’est jamais fait état de mise à nu du bois ».
« Le coût des travaux certes important est constitué pour un tiers par la mise en place du chantier en raison de moyens d’accès nécessaires (échafaudages) ».
« Tant lors de l’assemblée générale, que sur les factures il n’est fait état que de l’entretien du bardage par la pose de couches de lasure ».
Cette décision est intéressante car lorsque vous faites voter des travaux de lasure en assemblée générale de copropriétaires, la nature de ces travaux (travaux d’entretien ou travaux de ravalement) peut avoir une incidence sur sa prise en charge : bailleur ou preneur.
Ce récent arrêt permet de retenir plusieurs enseignements :
Un ravalement de façade implique une remise à neuf des façades et donc une mise à nu des bois de façade ;
A défaut, il s’agit de simples travaux d’entretien ;
Peu importe le coût des travaux qui n’est pas déterminant pour estimer la nature des travaux.
En l’occurrence, comme il n’y avait pas eu de mise à nu du bois, la cour a estimé que les travaux de lasure constituaient des travaux d’entretien, qui pouvaient être mis à la charge de l’exploitant de la résidence de tourisme.
Le gestionnaire a ainsi été condamné à rembourser les copropriétaires qui avaient fait l’avance de la prise en charge des travaux de lasure des façades des chalet.
En définitive, pour savoir qui du bailleur ou du preneur doit payer les charges liées aux travaux de ravalement, il faut :
Analyser chaque clause du bail commercial au regard de l’application ou non des dispositions de la Loi Pinel ;
Vérifier ensuite la nature des travaux (travaux d’entretien ou travaux de ravalement) et, s’il s’agit de travaux de ravalement, constituent-ils des grosses réparations ou non ?
Au regard de la complexité de la répartition des charges dans le cadre d’un bail commercial, il est conseillé aux bailleurs de solliciter l’expertise d’un cabinet d’avocats spécialisé.
