La responsabilité des syndics négligents.

Le syndic de copropriété peut-être considéré comme responsable des conséquences de son inaction.

Le syndicat des copropriétaires est représenté légalement par le syndic.

Parmi les fonctions du syndic figure celle, essentielle, qui consiste à assurer la conservation de l’immeuble au nom du syndicat.

Cela est clairement édicté par la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en son article 14 que :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Plus particulièrement, en ce qui concerne le rôle du syndic, l’article 18 de la même loi dispose que :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...).

Dans le cadre de l’arrêt qui a été rendu par la Cour de Cassation et qui est reproduit ci-dessous, la responsabilité du syndic a été retenue par ce qu’il n’avait pas assuré cette conservation de l’immeuble, en ne tenant pas compte des informations et avertissements qui lui avaient été donnés concernant l’état de celui-ci.

Texte de l’arrêt :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2002), que le 14 février 1995, une pile maçonnée de soutènement d’un mur de refend en sous-sol de l’immeuble dans lequel la société X... exploitait une boulangerie, s’est effondrée ; qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise, M. et Mme X... et la société X... ont assigné en réparation de leur préjudice Jean-Fernand Y..., vendeur du fonds de commerce acquis en 1993, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le Cabinet Lecasble et Maugée, en sa qualité de syndic, l’UAP incendie-accident, en sa qualité d’assureur de l’immeuble et l’UAP, en sa qualité d’assureur de la société X... ; que Jean-Fernand Y..., aux droits de qui sont venues Mmes Z... et A..., a assigné en garantie ses assureurs successifs la Mutuelle d’assurance des professions alimentaires (MAPA) et l’UAP, aux droits de laquelle est venue la société Axa Courtage ; que Mme B... et Mme Le C..., propriétaires indivis des locaux donnés à bail à la société X..., ont demandé la résolution du bail et la condamnation de cette dernière à leur payer diverses sommes ;

Attendu que le Cabinet Lecasble et Maugée (le Cabinet) fait grief à l’arrêt de l’avoir condamné in solidum avec les consorts Y..., la MAPA, la société X... et M. et Mme X... à payer diverses sommes à la société X..., à M. et Mme X..., aux consorts B... et à garantir Axa Courtage, venant aux droits de l’UAP, de l’ensemble des condamnations mises à sa charge ;

Mais attendu que la cour d’appel retient que, par un courrier du 11 juin 1990, l’architecte de la copropriété avait attiré l’attention du Cabinet sur le nouveau réseau d’évacuation en voie de réalisation dans la cave de l’immeuble et les difficultés de raccordement des appareils ;

qu’aucune suite n’ayant été donnée à cette information, il lui est donc justement reproché une négligence, eu égard à son devoir de veiller à la conservation de l’immeuble  ; que cette négligence est d’autant plus caractérisée que les établissements Sorbier l’avaient, par un courrier du 25 novembre 1994, invité à faire d’urgence "un piochement des sols des caves aux endroits affaissés... afin de pouvoir mesurer l’importance de l’affouillement sous les fondations" ;

Que de ces constatations et énonciations, procédant d’une appréciation souveraine des éléments de preuve, la cour d’appel , répondant aux conclusions, a exactement déduit que le Cabinet, auquel il appartenait d’assurer la sauvegarde du sol, partie commune de la copropriété, avait manqué aux obligations qui lui incombaient et avait commis une faute qui avait concouru à la réalisation de l’entier dommage.

Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public.
SCP ACR Avocats Angers Nantes Paris
02.41.81.16.16
http://www.bdidu.fr/
Twitter : https://twitter.com/CBuffetAvocat

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Vos commentaires

  • Dernière réponse : 15 mars 2021 à 10:05
    par WARTER , Le 28 octobre 2019 à 11:35

    Quels sont les références de l’arrêt rendu par la Cour de cassation s’il vous plait ?

    • par Christophe Buffet , Le 28 octobre 2019 à 14:52

      Cour de cassation
      chambre civile 2
      Audience publique du jeudi 9 décembre 2004
      N° de pourvoi : 02-19425

    • par alfred dufresne , Le 15 mars 2021 à 10:05

      bonjour merci pour toutes ces informations qui sont précieuses pour beaucoup
      nous avons un problème des travaux palliatifs contre le saturnisme ont été effectues dans une copropriete sans que le syndic nous en informe pas de courrier ni d assemblée générale ou extraordinaire ni même de répondre aux courriers recommande de la préfecture a ce sujet préfecture de ce fait c est trompée pour la répartition de cette imposition n ayant pas de règlement de copropriete et de tantièmes aujourd hui nous recevons une imposition majorée de 8% pouvons nous attaquer le syndic pour négligence et sa responsabilité est elle engagée la jurisprudence fait elle effet

      merci de votre réponse

  • par Marie-Helene Armand , Le 14 septembre 2019 à 09:07

    Bravo et merci.

  • par Damien , Le 15 avril 2018 à 13:34

    Bonjour,
    J’ai un problème avec la société de gestion de la copropriété en effet des éléments précédents à mon acquisition m’ont été cachés.
    Aucuns contrat sur vmc sujet laissé à l’abandon volontairement pendant 7 ans.
    Du coup je me retrouve à faire changer le système mécanique d’aération collectif refaire les balcons et le ravalement en même temps après les avoir prévenu pendant plusieurs années.
    Coût énorme pour une copropriété rassemblant 82 lots
    .
    Puis-je réclamer des frais pour mauvaise gestion et négligence de la société en gestion ?
    Ainsi que le remboursement de leur contrat sachant que rien n’a été fait volontairement de leur part ?
    Dans l’attente de vous lire
    Cordialement

  • par Prieur , Le 8 février 2018 à 17:55

    Une propriétaire a encastré des canalisations et détruit un mur porteur sans autorisation de l’AG et sans avertir le syndic.une fuite dans son appartement à cause un sinistre dégât des eaux important ,dans le mien .le syndic averti demande la ratification a posteriori de ces travaux en ÂGE.mais le conseil syndical n’a pas répondu .j’ai diligenté un expert pour établir un rapport qui mentionne explicitement que la ratification n’est pas possible à posteriori .le syndic averti n’en tient pas compte .pire il n’a pas communique aux membres du CS des pièces importantes tél le rapport de l’expert .est ce une négligence ?la rsponsabilite du syndic est elle engagée ?l’expert de l’assurance de l’immeuble lui a envoyé une lettre d’acceptation pour des travaux concernant mon appartement le 1 èrfévrier .jusqu’a ce Jour malgré une lettre envoyée il n’ a pas répondu à ma demande .merci de me conseiller et de me dire ce que je dois faire
    Bien à vous

  • par Lioult didier , Le 26 juin 2017 à 17:22

    Bonjour,

    merci pour ce partage d’informations juridiques précieuses.
    en effet nous sommes en constat de négligence d’entretien de murs porteurs très fissurés de notre immeuble suite au non accès d’un lot de copropriété avec un droit de passage et verrouillé par le propriétaire de ce droit, décédé depuis avec une succession difficile.
    malgré nos demandes d’agir, notre syndic est resté sans action.
    un expert va être nommé car le propriétaire a affaibli notre mur par des ouvertures sans aucunes autorisations, un constat d’huissier a été réalisé.
    voila pourquoi indirectement votre article rapporte éclairage à nos préoccupations.

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