Régularité formelle de l’opposition du syndic de copropriété.
La banque avait consenti à des particuliers un prêt garanti par une hypothèque inscrite sur le bien leur appartenant dans immeuble en copropriété.
Le bien a été vendu. Le syndicat des copropriétaires a fait opposition au versement du prix de vente afin de mettre en œuvre l’ hypothèque légale spéciale de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
La banque a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal afin de faire déclarer son opposition irrégulière et qu’il souhaite tirer toutes les conséquences de droit et ainsi obtenir l’attribution de l’intégralité du prix de vente.
En vertu de l’article 2402 du Code civil dans sa version actuellement en vigueur une hypothèque légale spéciale est attachée aux créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues qui sont garanties par le lot du copropriétaire débiteur.
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lors de la mutation à titre onéreux de lots et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire syndic de l’immeuble.
Avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
À défaut d’accord dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière il verse les sommes retenues au syndicat sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.
Cette que la banque a fait.
L’article 5-1 du décret d’application du 17 mars 1967 précise les différents types de créances que l’opposition doit distinguer en précisant le montant et les causes.
En vertu de ces textes et de la jurisprudence qui s’est développée à l’occasion de leur application le syndicat des copropriétaires doit dans son opposition non seulement procéder à la ventilation entre les différents chefs de la créance selon leur nature, lorsqu’elles relèvent de catégories juridiques différentes, du point de vue des garanties de paiement dont elles sont assorties, mais encore préciser pour chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, ceci afin de que le destinataire soit en mesure d’apprécier si la créance doit être réglée avant celle des créanciers hypothécaires ou des titulaires de privilèges immobiliers ou de même rang, l’ordre variant selon le type de créances du syndicat des copropriétaires.
Toute les mentions ainsi requises doivent figurer dans l’acte d’opposition lui-même ou dans un document formant corps avec lui.
L’irrégularité pour des raisons de forme de l’opposition a pour conséquence de priver le syndicat des copropriétaires de son hypothèque légale spéciale.
Dans le cas d’espèce l’acte opposition au prix de vente d’une copropriété appartenant au débiteur ne distinguait pas chaque type de créances selon la classification imposée par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et ne mentionnait pas les montants dus pour chacun des lots.
Le Tribunal judiciaire de Strasbourg a donc constaté que l’opposition ne répondait pas aux exigences textuelles et jurisprudentielles, qu’elle était irrégulière et interdisait ainsi au syndicat des copropriétaires de se prévaloir de l’hypothèque légale spéciale prévue par l’article 2402 du Code civil.
