LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour : ce billet a pour thème les garanties de l’adjudicataire en matière de « vente » judiciaire -
Pour illustrer la question => ex
- adjudication à la barre du trib d'un immeuble désigné à usage d’habitation
- CCV : stipule que cette habitation comporte douche WC, évier --- plomberie apparente (photos indexée ; diag. techniques (amiante plomb DPE …) également indexés (sur DPE , il est fait clairement mention de la consommation d’eau chaude (le diag obligatoire relatif à l’assainissement individuel non réalisé)
- Visite du bien (cave non accessible) : les éléments sus décrits sont présents (évier , plomberie etc…) ce qui laisse présumer le raccordement au réseau d’eau conformément au règlement sanitaire … par contre cave non accessible (compteur d'eau non visible)
- Sur Note renseignement d’urbanisme : aucune remarque sur le défaut d’eau
Par la suite : enchères portées sur la foi des informations communiquées (CCV)
- Cependant Post-jugement d’adjudication (quelques jours) => l’adjudicataire apprend fortuitement par les services de la commune (consultés pour relève compteur eau suite changement PR) que le bien n’est nullement relié au réseau d’eau de la commune .... mais qu’il existe cependant un réseau d’eau privé.
- interrogation du syndicat du Réseau d’eau privé qui précise que la propriété ne dispose d’aucun droit d’eau (il semblerait que le débiteur saisie se soit, antérieurement au jugement d’adjudication, branché clandestinement – sans droit ni titre - sur ce réseau d’eau privé --- pour s'en voir privé par la suite

conclusion Le bien adjugé n’est pas alimenté en eau : coût du raccordement - heureusement techniquement possible = 4500 € (traversé route + taxe communale de raccordement)

Remarques : sous toutes réserves ?
le jugement d’adjudication ne constitue pas « un contrat réalisant ou constatant une « vente »
=> exit la garantie des vices cachés voir aucune garantie …
cependant, La « vente judiciaire » est elle autant un désert pour l’adjudicataire ?

- Apparemment, les clauses d’exclusions de responsabilité du rédacteur du CCV (normées art 12.1 du RIN) sont inopérantes à l’égard de l’adjudicataire avec lequel il n’est pas en relation contractuelle (cass 2 civ 15 juin 1994) ?
- Le CCV est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant (art 45 décret du 27/07/2006)
- Les diag techniques (notamment document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif C santé publ art L 1331 11 1)
- circulaire 2006 : le débiteur et tenu de la délivrance du bien et de la garantie d’éviction
- vices du consentement (erreur sur les qualités substantielles … maison sans eau = grange ou erreur chassée par l’aléa ?)

Questions :

1/ N’étant pas juriste de profession et la matière m'apparaissant peu transparente (études prolixes en ce qui concerne les garanties de l’acquéreur en droit commun des obligations --- cursives voir défaut de transparence sur le point soulevé ...) je m’interroge largement sur les garanties dues à l’adjudicataire dans le cadre d’une « vente » sur saisie immob (recherche tableau comparatif de synthèse entre garanties dans le droit commun de la vente et garanties dans le cadre de la saisie immobilière)

2/ subsidiairement qualification juridique du "défaut d’eau" dans une construction destinée à l'habitation (informations portées au CCV de nature à induire en erreur l’adjudicataire le + éveillé) :

vice caché … ? Non-conformité --- vice de consentement ?

Jurisprudence bien venue (dans le cadre saisie immob)

Merci d'avance pour vos juridiques éclairages

CDT