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Quelles sont les démarches à faire lors d’un achat immobilier ?

Par Julie Rousseau, Rédactrice spécialisée.

La pierre est un investissement durable qui reste l’un des placements préférés des Français. Ils font confiance à l’immobilier pour s’assurer une rente, réduire leurs impôts dans le cas de logement locatif, ou pour avoir un toit sur la tête qui pourra être transmis à la génération future. Car si on pense à la défiscalisation des biens immobiliers, il ne faut pas non plus oublier que l’achat d’une maison ou d’un logement peut faire partie d’un rêve ou d’une sécurité.

Dans tous les cas, il va falloir financer cet achat immobilier. Et pour cela il est intéressant de savoir quelles étapes respecter pour conclure la vente et l’accord de crédit. Quand dois-je demander à ma banque si elle m’accorde un crédit, avant ou après la recherche, avant ou après la promesse d’achat ? Nous vous proposons un guide complet pour devenir propriétaire.

Première étape : se renseigner, fixer le budget, faire des simulations de crédit.

Avant de se lancer sur internet ou de se jeter dans la première agence immobilière, il va falloir fixer le budget et le plan de financement. De combien je dispose, quel est le budget que je veux investir et ai-je une situation dite stable (CDI, conjoint). En général, le financement est basé sur trois sources :

  • L’apport personnel (doit représenter entre 10 et 15% du prix d’achat)
  • Le recours à des aides de financement ou prêts aidés (ils entrent dans la catégorie des apports personnels)
  • Le crédit immobilier [1].

Vous allez ensuite vous attaquer à la recherche. Cela peut se faire en scrutant les petites annonces, en passant par un agent immobilier, par une vente privée de l’immobilier et par le bouche à oreille principalement. Il faut également savoir à quelles fins va s’effectuer l’achat :

  • Est-ce pour le louer ? Dans ce cas à qui et quelle zone géographique est la plus rentable ?
  • Superficie de la maison et zone géographique : cela va permettre de négocier les prix car certains biens ont une valeur supérieure aux prix du marché
  • Quelle est la vétusté du logement : travaux ou pas ?

Avant de passer à l’offre d’achat, vous pouvez d’ores et déjà demander à votre banque une simulation de crédit immobilier, ce qui ne vous engage à rien. Il est conseillé d’entrer en contact avec plusieurs banques pour comparer les taux immobiliers. La simulation de crédit immobilier peut se faire également en ligne sur certains sites.

Deuxième étape : l’offre d’achat.

Une fois la perle rare dégotée, il est conseillé de vérifier le prix de vente et de le renégocier éventuellement dans une marge de 10% par exemple en fonction des travaux à réaliser. Le vendeur est dans l’obligation de transmettre des informations concises sur l’état du bien immobilier comme la présence d’amiante, le constat de risque à l’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique, l’état des installations et la présence d’un risque de mérule.

Pour l’instant vous n’avez pas demandé de prêt à votre banque, mais savez que vous avez de bonnes chances d’en obtenir un grâce à la simulation auprès des banques. Une offre d’achat ferme et sans réserve engage celui qui l’établit. Cette offre d’achat peut être limitée dans le temps sur demande des acquéreurs afin de ne pas être dépendant à trop long terme d’un projet d’achat.

Troisième étape : le compromis ou promesse de vente.

Si vous acceptez l’offre d’achat, vous avez ensuite 30 jours pour trouver un prêt conforme aux conditions de l’avant-contrat. Mais il est possible de l’allonger à 45 jours, en sachant que les banques peuvent mettre deux mois à répondre à une demande de crédit. Il est fortement recommandé d’ajouter une clause suspensive (évènement futur ou incertain qui suspend la naissance du contrat) au compromis de vente qui stipule que la vente a lieu sous réserve de l’accord d’un prêt immobilier. C’est une disposition légale.

Dans certaines zones géographiques, la commune a un droit de préemption urbain, c’est-à-dire qu’elle peut devenir propriétaire du terrain à vendre pour réaliser un projet d’intérêt général. Elle a alors un délai de deux à trois mois pour faire annuler le compromis de vente. Toutes les transactions doivent passer par un notaire pour fixer la signature du compromis de vente. Le vendeur et l’acheteur peuvent tous les deux faire appel à leur notaire sans surcoût pour l’acquéreur.

Quatrième étape : le crédit immobilier.

C’est maintenant qu’il faut contacter sa banque et obtenir un crédit immobilier qui sera lié à l’acte du vente du bien immobilier. Si la vente est rompue, le crédit immobilier ne sera plus accordé ou utilisé à d’autres projets. Un crédit immobilier peut être refusé si certaines conditions ne sont pas respectées : par exemple en cas de taux d’endettement de plus de 33%, d’un dépôt de dossier de surendettement ou encore d’une situation professionnelle non garantie sur la durée (CDD, intérim). N’oubliez pas que vous devrez régulièrement répondre de votre état de santé.

Par ailleurs, les banques ne prêtent plus sans que vous ne contractiez une assurance-crédit immobilier. Elle peut être obtenue dans la banque prêteuse mais peut aussi être prise dans des instituts concurrents à un meilleur tarif. Cette assurance-crédit immobilier assure le remboursement en cas de maladie grave, d’invalidité ou d’un licenciement (sauf pour faute grave).

Cinquième étape : l’acte de vente.

L’acte de vente est signé chez le notaire et c’est lui qui convoque les parties engagées dans le contrat. Il a pris le soin de vérifier les informations liées à l’emprunteur comme son taux d’endettement. Les frais de notaire s’élève à 7,5% du prix de vente. Ce sont des coûts supplémentaire à ne pas oublier dans l’établissement du budget. Après lecture du contrat, l’agent immobilier, le vendeur, l’acheteur vont signer l’acte de vente. L’acheteur s’engage à verser l’intégralité de la somme.

Soyez vigilant à toutes les étapes et notamment à la première. Elle est cruciale pour faire aboutir l’acte d’achat. La simulation de crédit peut être faite très tôt et elle évite de douloureux constats comme l’impossibilité de financer le bien rêvé. N’oubliez pas de faire jouer la concurrence, certaines banques offrent des taux d’intérêts plus intéressants que d’autres, tout comme l’assurance emprunteur.

Julie Rousseau,
Rédactrice spécialisée dans les assurances

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Vos commentaires

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  • Le 28 mars 2018 à 19:13 , par LIZIMMOBILIER

    Les différentes étapes que vous énumérez ne sont pas totalement exactes dans leur contenu.
    Notamment concernant ce que vous appelez "les frais de notaire", il s’agit en fait de frais d’enregistrement, car on attribut fort injustement au notaire les sommes destinées en grosse majorité à l’état. Il s’agit d’une succession de prélèvements fiscaux, les notaires n’étant rétribués pour la rédaction de leur acte que sur un partie minime de ces frais. Les notaires s’insurgent contre cette appellation trompeuse, rappelons-le ils ne sont que collecteurs d’impôts, et je les rejoints sur ce point.

    Concernant ces mêmes frais d’enregistrement vous affirmez qu’un taux de 7,5 % est appliqué.
    Il n’est pas juste de considérer un taux fixe, il est souvent inversement proportionnel au montant de la transaction. D’ailleurs les notaires informent les acquéreurs sur le montant des formalités qui leur sera appliqué, s’ils en font la demande avant la signature de l’avant contrat.
    En tant qu’agent immobilier je communique cette information systématiquement à mes clients acquéreurs, il peut y avoir un impact important sur le montant du financement bancaire et de son octroi.